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건물주가 지료를 2년 넘게 안 내 지상권 소멸청구를 당했는데 건물 전세권자가 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물주인 지상권자가 지료를 2년 이상 내지 않아 토지소유자가 지상권 소멸청구를 했다면 건물 전세권자는 민법 제304조를 들어 대항할 수 없습니다. 대법원은 이 조항이 막는 것은 포기나 기간단축 같은 전세권설정자의 임의적 행위이지 법률에 따른 소멸청구가 아니라고 보았습니다. 지금은 소멸청구 전이라면 밀린 지료를 대신 내는 방법부터 검토해 보십시오.

전세권자가 건물주의 지료 문제까지 모두 떠안을 필요는 없습니다. 다만 소멸청구가 들어오기 전에는 이해관계 있는 제3자로서 지료를 대신 낼 수 있다는 점을 알아 두면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 전세금 3억원으로 B씨 소유 상가건물 1층에 전세권을 설정했습니다. B씨는 C씨 소유 토지에 지상권을 설정받아 건물을 지었는데, 2023년부터 지료를 내지 않았습니다. 2025년 C씨가 B씨에게 지상권 소멸을 통지하자, A씨는 민법 제304조로 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민법 제304조는 전세권자를 어떻게 보호하나요?

타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면 전세권의 효력이 그 건물의 소유를 위한 지상권이나 임차권에도 미칩니다. 그리고 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 그 지상권이나 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 건물주가 지상권을 포기하거나 존속기간을 줄이는 합의를 해도 전세권자에게는 효력을 주장할 수 없다는 뜻입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 조문을 그대로 두고 있습니다. 전세권자가 토지소유자에 대해 건물주의 토지사용권을 끌어와 주장할 수 있게 해서 건물 전세권자를 더 안전한 지위에 두려는 규정입니다.

지료 연체로 인한 소멸청구도 막을 수 있나요?

막을 수 없습니다. 제304조 제2항이 제한하려는 것은 포기, 기간단축약정처럼 전세권설정자가 임의로 하는 행위입니다. 지상권자의 지료 미지급은 법률이 정한 소멸청구권의 발생요건일 뿐이고, 토지소유자의 일방적 의사표시로 지상권이 소멸하는 효과까지 막으려는 조항이 아닙니다. 전세권자의 동의 없이 소멸청구가 이루어졌어도 효력이 있습니다.

대항력 있는 건물 임차인도 같습니다. 판례는 전세권자뿐 아니라 대항력 있는 임차권자도 지료 미지급으로 인한 지상권 소멸청구에 제304조를 들어 대항할 수 없다고 보았습니다.

소멸청구 전에 전세권자가 할 수 있는 일은 무엇인가요?

지료를 대신 내 소멸청구 사유를 없애는 방법이 있습니다. 채무는 제3자도 변제할 수 있고, 건물 전세권자는 지상권 존속에 이해관계가 있는 제3자여서 건물주의 의사에 반해서도 변제할 수 있습니다. 대신 낸 지료는 건물주에게 구상하거나 전세금 반환 때 정산을 주장합니다.

지상권이 소멸하고 건물 철거로 전세권의 목적을 달성할 수 없게 되면, 건물주에게 전세금 반환과 손해배상을 청구하는 쪽으로 대응을 바꿉니다. 전세권이 소멸하면 건물주는 건물 인도와 등기말소 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다.

지상권 소멸청구 대응 순서

• 토지 권리관계 확인 - 토지 등기부에서 지상권 설정 여부, 지료 약정, 존속기간을 확인합니다.
• 지료 연체 현황 파악 - 토지소유자에게 연체 기간과 금액을 확인합니다. 2년에 이르기 전인지가 대응을 가릅니다.
• 대위변제 검토 - 소멸청구 전이면 밀린 지료를 대신 내고 영수증을 받습니다. 건물주에게 구상 통지를 보냅니다.
• 전세금 보전 - 소멸청구가 이미 됐다면 건물주 재산에 가압류를 검토합니다. 전세금 반환 소송을 준비합니다.
• 철거 소송 대응 - 토지소유자의 철거·퇴거 소송에서 소멸청구의 도달일과 연체 기간을 다투고 퇴거 시기를 조율합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지소유자가 소멸청구 전에 저당권자에게 통지했는지나 지료 금액을 판결로 정했는지에 따라 달라질 수 있으니 등기부와 지료 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 전세권자의 전세금 반환과 토지소유자의 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 전세권은 토지 지상권에도 효력이 있나요?
  있습니다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면 그 효력이 건물 소유를 위한 지상권이나 임차권에 미칩니다. 그래서 전세권자는 토지소유자에게 건물주의 토지사용권을 원용할 수 있습니다.
• 건물주가 지상권을 포기하면 전세권자는요?
  전세권자의 동의 없이 한 포기나 기간단축약정은 전세권자에게 주장할 수 없습니다. 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권이나 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못하기 때문입니다.
• 지료 연체로 인한 소멸청구도 막을 수 있나요?
  막을 수 없습니다. 대법원은 제304조 제2항이 막는 것은 전세권설정자의 임의적 행위이지 지료 미지급으로 생긴 토지소유자의 소멸청구가 아니라고 보았습니다. 전세권자의 동의 없이도 소멸청구는 효력이 있습니다.
• 지료는 몇 년 밀려야 소멸청구를 당하나요?
  지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때입니다. 지상권이나 지상 건물이 저당권의 목적이면 저당권자에게 통지한 뒤 상당한 기간이 지나야 소멸청구의 효력이 생기므로 통지 여부도 확인합니다.
• 전세권자가 지료를 대신 낼 수 있나요?
  낼 수 있습니다. 채무는 제3자도 변제할 수 있고, 이해관계 없는 제3자만 채무자의 의사에 반해 변제하지 못합니다. 건물 전세권자는 지상권 존속에 이해관계가 있으므로 건물주가 반대해도 대신 낼 수 있습니다.
• 지상권이 없어지면 전세금은 어떻게 받나요?
  건물주에게 전세금 반환을 청구합니다. 전세권이 소멸하면 건물주는 건물 인도와 전세권설정등기 말소 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 반환이 늦어지면 건물 경매를 청구할 수 있습니다.

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