등기·명의신탁

종원 명의로 해 둔 종중 땅이 종원 빚 때문에 경매되면 제3자이의의 소로 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 종중이 실제 소유자라도 종원 명의로 명의신탁한 부동산은 종원의 채권자가 한 경매를 제3자이의의 소로 막기 어렵습니다. 대법원은 명의신탁자인 종중에게 집행채권자에게 대항할 권리가 없다고 보았습니다. 지금은 매각기일 전에 종원의 채무를 대신 갚을지부터 정하십시오.

종중 소유라는 증거를 더 모으는 데 시간을 쓸 필요는 없습니다. 증거가 충분해도 이 소송의 결론은 바뀌지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A종중은 오래전부터 선산 임야를 종원 B씨 명의로 등기해 두고 관리해 왔습니다. B씨가 사업 자금으로 빌린 1억 5,000만원을 갚지 못하자 채권자 C씨는 2025. 11. 이 임야에 가압류를 하고, 판결을 받은 뒤 2026. 6. 강제경매개시결정을 받았습니다. 종중 회의에서는 임야가 종중 재산이라는 증거가 충분하니 제3자이의의 소로 경매를 막자는 의견이 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중이 실제 소유자인데 왜 제3자이의의 소가 안 되나요?

명의신탁한 부동산의 소유권은 대외적으로 수탁자인 종원에게 있어서, 종중은 수탁자의 채권자에게 소유권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2007. 5. 10. 선고 2007다7409 판결은 이런 이유로 명의신탁자인 종중에게는 제3자이의의 소의 원인이 되는 권리가 없다고 보았습니다.

제3자이의의 소는 집행 목적물에 대한 소유권이나 양도·인도를 막을 권리를 내세워 집행을 막는 절차입니다. 그래서 그 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있어야 합니다. 종중이 종원에게 가지는 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기청구권은 채권일 뿐이어서 집행채권자에게 대항할 수 있는 권리가 되지 못합니다.

종중 명의신탁은 부동산실명법상 유효한가요?

종중이 종원 명의로 해 둔 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 이런 종중 명의신탁에 명의신탁약정 무효 규정과 과징금 규정 등을 적용하지 않는다고 정합니다.

명의신탁약정이 유효하다는 것은 종중과 종원 사이의 문제입니다. 유효하더라도 대외적으로는 등기명의인인 종원이 소유자이므로 종원의 채권자가 한 가압류와 경매는 막지 못합니다. 판례도 명의신탁자는 신탁을 이유로 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다는 입장을 유지해 왔습니다.

경매를 멈추게 할 현실적인 방법은 무엇인가요?

가장 확실한 방법은 종원의 채무를 종중이 대신 갚아 채권자가 경매신청을 취하하게 하는 것입니다. 채무의 변제는 제3자도 할 수 있고, 종중은 부동산을 잃을 위험이 있는 이해관계인이라 종원의 뜻과 관계없이 변제할 수 있습니다.

대신 갚은 돈은 종원에게 구상할 수 있습니다. 변제 뒤에는 명의신탁 해지를 원인으로 종중 앞으로 소유권이전등기를 받아 같은 일이 되풀이되지 않게 합니다. 가압류가 남아 있는 상태에서 종중 명의로 등기를 옮겨도 가압류채권자에게는 대항하지 못하므로 등기 이전만으로는 해결되지 않습니다.

매각되어 소유권을 잃으면 누구에게 책임을 묻나요?

부동산이 매각되면 종중은 수탁자인 종원에게 명의신탁약정 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 종원이 자기 채무 때문에 종중 재산이 경매되게 했다면 명의신탁약정상 의무를 이행하지 못한 것입니다.

종원이 경매를 알면서 방치하거나 채권자와 짜고 재산을 빼돌린 사정이 있으면 불법행위 책임도 함께 검토합니다. 매각대금에서 채권자에게 배당하고 남은 돈이 종원에게 지급된다면 그 잉여금에 가압류를 해 두는 것도 방법입니다.

종중 명의신탁 부동산 경매 대응 순서

• 경매 진행 확인 - 사건번호와 매각기일, 청구금액을 확인합니다. 매각 전까지만 경매를 멈출 방법이 있습니다.
• 채무 확인 - 종원의 채무액과 이자, 다른 채권자의 가압류가 더 있는지 확인합니다. 대신 갚을지 판단하는 기준입니다.
• 종중 총회 결의 - 대위변제 자금 지출과 소송 제기를 총회에서 결의합니다. 종중 대표자의 권한을 둘러싼 다툼을 줄입니다.
• 대위변제와 구상 - 채무를 대신 갚고 경매 취하를 받은 뒤 종원에게 구상합니다. 종중 명의 이전등기도 함께 진행합니다.
• 손해배상 청구 - 매각이 끝났다면 종원에게 손해배상을 청구하고 잉여금을 가압류합니다. 종원 재산이 없으면 회수가 어려워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 강제집행 면탈 목적이었거나 종원이 채권자와 짜고 가압류를 받게 한 사정이 있으면 등기 경위와 종중 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 부동산 명의신탁 분쟁과 강제집행 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중 소유라는 증거가 많으면 결론이 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원 2007. 5. 10. 선고 2007다7409 판결은 종중이 명의신탁자라는 점을 전제로 하면서도, 명의신탁자는 수탁자의 집행채권자에게 소유권을 주장할 수 없다고 보았습니다. 증거는 종원에게 명의 회복이나 손해배상을 청구할 때 쓰입니다.
• 부동산실명법 시행 전 명의신탁이면 무효가 되나요?
  종중 명의신탁은 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 아니면 유효합니다. 부동산실명법 제8조 제1호가 종중 명의신탁에 명의신탁약정 무효 규정 등을 적용하지 않기 때문에, 유예기간 안에 실명등기를 하지 않았어도 약정은 효력을 유지합니다.
• 종원의 빚을 종중이 대신 갚을 수 있나요?
  갚을 수 있습니다. 민법 제469조는 제3자도 채무를 변제할 수 있다고 정하고, 이해관계 없는 제3자만 채무자의 의사에 반해 변제하지 못하게 합니다. 종중은 부동산을 잃을 위험이 있는 이해관계인이므로 종원이 반대해도 변제할 수 있습니다.
• 제3자이의의 소를 내면 경매가 일단 멈추나요?
  자동으로 멈추지 않습니다. 민사집행법 제48조 제3항은 강제집행 정지에 제46조를 준용하는데, 정지를 받으려면 이의 사유에 법률상 정당한 이유가 있고 사실에 대한 소명이 있어야 합니다. 명의신탁자라는 사유는 판례상 이의 사유가 되기 어려워 정지 결정도 기대하기 어렵습니다.
• 매각되면 종원에게 무엇을 청구하나요?
  명의신탁약정을 지키지 못한 데 따른 손해배상을 청구합니다. 민법 제390조에 따라 채무 내용대로 이행하지 않은 채무자는 손해를 배상해야 하고, 배상액은 잃은 부동산의 가치를 기준으로 다툽니다. 종원이 채권자와 짜고 경매되게 했다면 불법행위도 함께 주장합니다.
• 명의신탁이 강제집행 면탈 목적이었다면 어떻게 되나요?
  부동산실명법 제8조의 특례가 적용되지 않아 명의신탁약정은 무효가 됩니다. 이 경우에도 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 종원의 채권자가 한 집행을 막기는 여전히 어렵고, 과징금 등 제재 문제가 추가로 생길 수 있습니다.

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