등기·명의신탁

건물을 산 사람이 땅 주인과 임대차를 맺었다가 해지되면 전세권자도 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물 양수인이 전세권자 동의 없이 법정지상권을 포기했다면 전세권자는 토지소유자의 퇴거요구에 응하지 않아도 됩니다. 민법 제304조 제2항과 대법원 2006다14684 판결에 따라 양수인과 토지소유자 모두 그 포기를 이유로 전세권자에게 대항할 수 없습니다. 지금은 토지 경매 당시 건물에 전세권 등기가 먼저 있었는지 확인하십시오.

토지 주인이 바뀌고 건물 주인이 임대료를 밀렸다고 해서 전세권자가 짐부터 쌀 필요는 없습니다. 전세권은 건물 소유자의 사정과 별개로 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 B씨 소유 땅 위 상가건물 2층에 전세금 1억5천만원의 전세권을 설정하고 학원을 운영했습니다. 2024년 땅이 경매로 C씨에게 넘어갔고, 2025년 B씨는 건물을 D씨에게 팔았습니다. D씨는 C씨와 월 3백만원의 토지임대차를 맺었지만 차임을 밀려 계약이 해지됐고, 2026년 C씨는 D씨와 A씨를 상대로 건물 철거와 퇴거를 청구하는 소장을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물에 전세권이 있으면 땅이 팔려도 법정지상권이 생기나요?

생깁니다. 땅과 건물이 같은 사람 소유였을 때 건물에 전세권을 설정했다면, 나중에 땅을 넘겨받은 특별승계인은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지료는 당사자가 청구하면 법원이 정합니다.

이때 땅 주인은 다른 사람에게 그 땅을 임대하거나 지상권·전세권을 설정하지 못합니다. 건물 전세권자가 쓰는 건물의 존립을 보장하려는 규정입니다.

건물을 산 사람이 땅 주인과 임대차를 맺으면 무엇이 문제인가요?

건물 양수인이 땅 주인과 건물 소유 목적의 토지임대차를 맺으면 법정지상권을 취득할 지위를 포기한 것으로 됩니다. 그런데 전세권설정자는 전세권자 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제304조 제2항이 그렇게 정합니다.

대법원 2007. 8. 24. 선고 2006다14684 판결은 전세권이 설정된 건물의 양수인은 법정지상권을 취득할 지위와 함께 전세권 관계도 이전받으므로, 전세권자 동의 없이 그 지위를 소멸시켰다면 양수인은 물론 토지소유자도 그 사유로 전세권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 다만 양수인과 땅 주인 사이에서는 그 포기가 그대로 유효합니다.

원래 땅을 쓸 권리가 없던 건물이라면 결론이 다른가요?

다릅니다. 전세권설정자가 처음부터 건물 존립을 위한 토지사용권을 갖지 못해 토지소유자의 철거 청구에 대항할 수 없는 경우에는 전세권자도 민법 제304조를 들어 토지소유자에게 대항하지 못합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결의 기준입니다.

그러니 이 사례의 결론은 「전세권 설정 당시 땅과 건물 주인이 같았는가」에서 갈립니다. 같았다면 법정지상권 규정이 전세권자를 지키고, 달랐다면 건물 소유자의 토지사용권에 기대야 합니다.

건물 전세권자 퇴거 요구 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 토지·건물 등기부로 전세권 설정일, 토지 경매 매각일, 건물 양도일을 확인합니다. 전세권 설정 당시 땅·건물 소유자가 같았는지가 출발점입니다.
• 토지임대차 경위 파악 - 건물 양수인이 땅 주인과 맺은 임대차계약서와 해지 사유를 확보합니다. 법정지상권 포기로 볼 수 있는지 판단 자료입니다.
• 동의 여부 정리 - 전세권자로서 그 포기에 동의한 적이 없다는 점을 문서로 정리합니다. 동의가 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 답변서 제출 - 소장을 받았다면 30일 안에 답변서를 냅니다. 민법 제304조·제305조와 2006다14684 판결을 주장합니다.
• 전세금 반환 대비 - 존속기간 만료 시 전세금 반환 청구와 경매청구 가능성을 함께 검토합니다. 건물 소유자가 바뀐 경우 반환의무자는 양수인입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 설정 전에 이미 토지에 저당권이 있었거나 전세권 존속기간이 끝난 상태라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·퇴거 청구 소송에서 점유자 측 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민법 제305조의 법정지상권은 언제 생기나요?
  땅과 건물이 같은 사람 소유였을 때 건물에 전세권을 설정했고, 그 뒤 땅 소유권이 다른 사람에게 넘어가면 생깁니다. 땅의 특별승계인은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지료는 청구가 있으면 법원이 정합니다.
• 건물 양수인의 포기는 완전히 무효인가요?
  아닙니다. 건물 양수인과 땅 주인 사이에서는 포기가 그대로 유효합니다. 다만 전세권자 동의 없이 한 것이므로 양수인과 땅 주인 모두 그 사유로 전세권자에게 대항하지 못합니다. 효력이 상대방에 따라 나뉩니다.
• 건물 주인이 땅 임대료를 밀린 것도 영향이 없나요?
  법정지상권을 포기하고 맺은 토지임대차의 차임 연체는 전세권자에게 대항할 사유가 되지 못합니다. 다만 법정지상권 자체의 지료를 2년 이상 연체해 지상권소멸청구가 된 경우는 따로 검토가 필요합니다.
• 전세권 설정 전에 땅과 건물 주인이 달랐다면요?
  제305조 법정지상권은 생기지 않습니다. 이때는 건물 소유자가 가진 지상권이나 임차권에 기대야 하고, 건물 소유자에게 토지사용권이 없으면 전세권자도 토지소유자의 철거·퇴거 청구에 대항하기 어렵습니다.
• 퇴거 소송 답변서는 언제까지 내나요?
  소장 부본을 송달받은 날부터 30일 안에 냅니다. 이 기간 안에 답변서를 내지 않으면 법원은 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 전세권 등기 순서를 증거로 붙입니다.
• 전세금은 누구에게 돌려받나요?
  전세권이 설정된 건물의 소유권이 넘어갔다면 새 소유자인 양수인이 전세권설정자 지위를 이어받습니다. 존속기간이 끝나면 양수인에게 전세금 반환을 청구하고, 반환이 지체되면 건물 경매를 청구할 수 있습니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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