등기·명의신탁

건물주가 제 동의 없이 법정지상권을 포기했는데 전세권자인 제가 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물주가 전세권자 동의 없이 법정지상권을 포기했다면 전세권자는 그 포기를 이유로 한 토지 주인의 퇴거 요구에 응하지 않아도 됩니다. 민법 제304조 제2항은 전세권설정자가 전세권자 동의 없이 지상권을 소멸시키는 행위를 금지합니다. 지금은 전세권설정등기일과 대지 경매 매각일의 선후부터 확인하십시오.

건물주와 토지 주인이 합의서를 썼다고 해서 전세권자가 그 합의에 따라 집을 비울 의무가 생기지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 5월 B씨 소유 단독주택에 보증금 2억 5천만원으로 전세권설정등기를 마쳤습니다. B씨는 그 대지도 함께 갖고 있었는데 2024년 대지만 경매로 C씨에게 넘어갔고, 2025년에는 건물이 D씨에게 팔렸습니다. D씨는 A씨에게 알리지 않고 C씨와 「법정지상권을 주장하지 않는다」는 합의서를 썼고, C씨는 2026년 A씨에게 땅을 쓸 권리가 없으니 나가라고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 전세권자 몰래 법정지상권을 포기하면 퇴거해야 하나요?

퇴거하지 않아도 됩니다. 대지와 건물이 같은 사람 소유인 상태에서 건물에 전세권을 설정했고 그 뒤 대지만 다른 사람에게 넘어갔다면, 건물 소유자는 법정지상권을 취득합니다. 이 법정지상권은 건물을 산 사람이 넘겨받을 지위를 갖게 되고, 전세권 관계도 함께 넘어갑니다. 건물 양수인이 전세권자의 동의 없이 이 지위를 포기해도 건물 양수인과 토지 주인 모두 그 포기를 전세권자에게 주장할 수 없습니다.

전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 건물을 위한 지상권이나 임차권을 소멸시키는 행위를 하지 못합니다. 포기, 기간을 줄이는 약정, 토지 임대차계약으로 바꾸는 합의가 모두 이 제한에 걸립니다.

이 법정지상권은 관습상 법정지상권과 무엇이 다른가요?

전세권이 먼저 설정된 건물의 대지가 넘어가서 생기는 법정지상권은 민법 조문이 직접 정한 법정지상권입니다. 원안은 「관습상의 법정지상권」이라고 적었지만, 대지와 건물이 같은 사람 소유이고 건물에 전세권이 있을 때 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지료는 당사자가 청구하면 법원이 정합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 두 조문은 바뀌지 않았습니다. 이 경우 대지소유자는 그 대지를 다른 사람에게 임대하거나 그 대지에 지상권·전세권을 설정하지 못합니다.

전세권자도 퇴거해야 하는 경우가 있나요?

있습니다. 건물 소유자가 처음부터 토지를 쓸 권리를 갖지 못한 경우에는 전세권자도 토지 주인의 퇴거 청구를 막을 수 없습니다. 또 지상권자가 지료를 2년 이상 내지 않아 토지 주인이 지상권 소멸을 청구한 경우는 건물주의 임의적인 포기가 아니어서, 전세권자의 동의가 없었다는 이유로 그 효과를 막지 못합니다.

전세권이 보호되는 기간도 전세권 존속기간까지입니다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다.

전세권자 동의 없는 법정지상권 포기 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 전세권설정등기일, 대지 경매 매각일, 건물 소유권이전등기일을 확인합니다. 전세권 설정 당시 대지와 건물이 같은 사람 소유였는지가 출발점입니다.
• 포기 합의 확보 - 건물주와 토지 주인이 쓴 합의서나 토지 임대차계약서를 확보합니다. 포기 시점이 전세권 설정 뒤인지 확인하는 자료입니다.
• 퇴거 요구에 대한 답변 - 동의 없는 포기는 전세권자에게 효력이 없다는 취지를 내용증명으로 답합니다. 퇴거 소송에서 항변의 기초가 됩니다.
• 지료 연체 여부 확인 - 건물주가 토지 주인에게 지료를 2년 이상 밀렸는지 확인합니다. 연체로 인한 소멸청구는 전세권자도 막기 어렵습니다.
• 보증금 반환 준비 - 전세권 존속기간 만료일을 계산하고, 만료 뒤 보증금 반환과 경매 신청 가능성을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 설정 전에 이미 대지에 근저당권이 있었거나 건물주가 지료를 연체한 사정이 있으면 등기부와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환과 건물 퇴거·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권자 동의 없이 한 포기는 완전히 무효인가요?
  건물주와 토지 주인 사이에서는 효력이 있을 수 있지만, 전세권자에게는 주장할 수 없습니다. 대법원 2007. 8. 24. 선고 2006다14684 판결은 건물 양수인과 토지 주인 모두 전세권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 전세권자는 전세권 존속기간 동안 건물을 계속 쓸 수 있습니다.
• 건물을 산 사람도 전세권설정자가 되나요?
  전세권이 설정된 건물을 산 사람은 법정지상권을 취득할 지위와 함께 전세권 관계도 넘겨받습니다. 그래서 새 건물주도 전세권자의 동의 없이 건물을 위한 지상권을 소멸시키는 행위를 할 수 없습니다.
• 토지 임대차계약으로 바꾼 것도 포기인가요?
  그렇게 볼 수 있습니다. 건물주가 법정지상권을 주장하지 않고 토지 주인과 토지 임대차계약을 맺은 것은 법정지상권을 취득할 지위를 포기한 것으로 봅니다. 전세권자의 동의가 없었다면 이 역시 전세권자에게 주장할 수 없습니다.
• 건물주가 지료를 안 내 지상권이 없어지면요?
  지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않아 토지 주인이 소멸청구를 한 경우는 건물주의 임의적인 소멸행위가 아니므로 전세권자의 동의가 없어도 효과가 생깁니다. 이때 전세권자는 퇴거 청구를 막기 어렵습니다.
• 이 경우 지료는 누가 정하나요?
  전세권이 있는 건물의 대지가 넘어가 법정지상권이 생긴 경우 지료는 당사자가 합의하지 못하면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 지료를 내는 사람은 건물 소유자이고, 전세권자가 직접 부담하지는 않습니다.
• 언제까지 건물을 쓸 수 있나요?
  전세권 존속기간까지입니다. 전세권 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다. 기간이 끝나면 보증금 반환과 건물 인도를 동시에 정산합니다.

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