등기·명의신탁

전세권 기간을 20년으로 등기했는데 20년을 다 보장해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세권 존속기간을 20년으로 약정해도 법률상 10년으로 단축되어 설정자는 10년만 보장하면 됩니다. 민법 제312조는 전세권 존속기간이 10년을 넘지 못하고 넘는 약정은 10년으로 줄인다고 정합니다. 지금은 등기부의 설정일부터 10년이 되는 날을 계산해 두십시오.

20년으로 등기되어 있더라도 그 등기를 10년으로 고치는 경정 절차를 밟아야만 기간이 줄어드는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 3월 자기 소유 물류창고 건물에 거래처 C사를 전세권자로 하여 전세금 3억원, 존속기간 20년으로 전세권설정계약을 맺었습니다. C사는 장기간 쓸 생각으로 20년을 원했고, 등기에도 20년이 기재되었습니다. 2026년 들어 B씨가 창고를 다른 용도로 쓰고 싶어지자 20년을 다 채워야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 존속기간을 20년으로 약정하면 효력이 있나요?

10년을 넘는 부분만 효력이 없습니다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 당사자가 10년을 넘게 약정하면 법률에 따라 10년으로 단축됩니다. 계약 전체가 무효로 되는 것은 아닙니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 상한을 그대로 두고 있습니다. 전세권은 전세금을 받고 부동산을 오래 묶어 두는 권리여서, 소유권을 지나치게 오래 제한하지 않도록 기간 상한을 둔 것입니다. 당사자가 사적자치를 내세워 20년을 주장해도 이 규정은 합의로 바꿀 수 없는 강행규정으로 봅니다.

10년이 지나면 전세권을 다시 연장할 수 있나요?

연장할 수 있습니다. 전세권 설정은 갱신할 수 있고, 갱신한 날부터 다시 10년을 넘지 못합니다. 결국 10년 단위로 합의해 이어 가는 구조입니다.

합의 갱신은 등기를 해야 제3자에게 효력이 있습니다. 건물 전세권이라면 설정자가 만료 6월 전부터 1월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않을 때 법정갱신도 생깁니다. 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 보아, 이후 어느 쪽이든 소멸통고를 할 수 있습니다.

건물 전세권을 너무 짧게 정하면 어떻게 되나요?

건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다. 상한뿐 아니라 하한도 있어 6개월만 쓰기로 등기해도 전세권자는 1년을 주장할 수 있습니다.

이 하한은 건물에만 적용됩니다. 토지 전세권은 하한 규정이 없어 약정한 기간이 그대로 적용됩니다. 농경지는 처음부터 전세권의 목적으로 삼을 수 없으므로, 밭이나 논을 장기간 빌리려면 임대차나 지상권 같은 다른 방법을 써야 합니다.

10년이 지나 전세권이 끝나면 전세금은 어떻게 되나요?

존속기간 10년이 끝나면 설정자는 목적물을 넘겨받고 전세권설정등기 말소 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다. B씨처럼 설정자라면 만료 시점에 3억원을 마련해 두어야 합니다.

설정자가 반환을 미루면 전세권자는 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 기간이 끝나기 전 설정자가 먼저 창고를 돌려받고 싶다면 전세권자와 합의해 전세권을 말소하는 수밖에 없고, 일방적으로 기간을 줄일 수는 없습니다.

전세권 존속기간 대응 순서

• 등기부 기간 확인 - 전세권설정등기의 존속기간 기재를 확인합니다. 10년을 넘게 적혀 있어도 법률상 10년으로 계산합니다.
• 만료일 계산 - 설정일부터 10년이 되는 날을 계산합니다. 이날이 전세금 반환과 인도의 기준일이 됩니다.
• 갱신 의사 정리 - 계속 쓸지, 만료 시 끝낼지 당사자 의사를 정합니다. 건물이라면 만료 6월 전부터 1월 전까지가 통지 기간입니다.
• 갱신 합의와 등기 - 연장하기로 했다면 갱신 합의서를 쓰고 등기합니다. 제3자에게 갱신을 주장하려면 등기가 필요합니다.
• 전세금 반환 준비 - 끝내기로 했다면 만료일에 인도·말소서류 교부와 동시에 전세금을 반환합니다. 반환이 늦어지면 경매청구를 당할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 건물에 임대차계약이 함께 있거나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 관계라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권과 임대차를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권을 10년 넘게 약정하면 계약 전체가 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 민법 제312조 제1항은 전세권의 존속기간이 10년을 넘지 못하고, 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축한다고 정합니다. 10년을 넘는 부분만 효력이 없고, 전세금·목적물 등 나머지 약정은 그대로 유효합니다. 20년 약정도 10년짜리 전세권으로 유지됩니다.
• 10년이 지난 뒤 다시 10년을 연장할 수 있나요?
  연장할 수 있습니다. 민법 제312조 제3항은 전세권 설정을 갱신할 수 있고, 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다고 정합니다. 따라서 10년마다 새로 합의하는 방식으로 이어 갈 수 있습니다. 합의 갱신은 등기를 해야 건물을 새로 산 사람 같은 제3자에게 주장할 수 있습니다.
• 건물 전세권을 6개월로 정하면 어떻게 되나요?
  1년으로 봅니다. 민법 제312조 제2항은 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 한다고 정합니다. 설정자가 6개월 뒤 비워 달라고 해도 전세권자는 1년을 주장할 수 있습니다. 이 하한은 건물 전세권에만 적용되고 토지 전세권에는 적용되지 않습니다.
• 논밭에도 전세권을 설정할 수 있나요?
  설정할 수 없습니다. 민법 제303조 제2항은 농경지를 전세권의 목적으로 하지 못한다고 정합니다. 경작용 토지를 장기간 쓰려면 농지법이 허용하는 범위에서 임대차를 하거나, 다른 방식의 권리를 검토해야 합니다. 대지나 임야, 건물은 전세권의 목적이 될 수 있습니다.
• 설정자가 중간에 전세권을 일방적으로 끝낼 수 있나요?
  존속기간이 남아 있으면 일방적으로 끝낼 수 없습니다. 민법 제312조 제1항은 기간의 상한만 정하고, 기간 중 설정자의 임의 해지권을 두지 않습니다. 전세권자가 약정한 용법에 반해 사용하는 등 법이 정한 소멸청구 사유가 있거나 전세권자와 합의해야 기간 전에 끝낼 수 있습니다.
• 만료됐는데 전세금을 안 주면 어떻게 하나요?
  전세권자는 인도와 말소서류 교부를 전세금 반환과 동시에 하겠다고 주장할 수 있고, 반환이 지체되면 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 민법 제318조는 설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 경매 전에 내용증명으로 반환을 요구해 두면 지체 시점이 분명해집니다.

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