재개발·재건축

재건축조합이 시공사를 바꾸면 기존 시공사에 손해를 물어 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공사계약이 유효한데 조합이 새 시공사를 선정하면 이행거절이 되어 기존 시공사는 최고 없이 해제하고 이행이익을 청구할 수 있습니다. 대법원 2020다246999 판결로 해제 요건과 손해액을 근거 없이 깎을 수 없다는 기준을 정리했습니다.

네, 공사계약이 유효하게 남아 있는데 조합이 새 시공사를 뽑았다면 기존 시공사에 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 대법원은 새 시공사 선정을 계약을 이행하지 않겠다는 명백한 의사표시로 본 원심을 유지했습니다. 배상액은 계약이 이행됐다면 얻었을 이익이 기준이고, 법원은 근거 없이 금액을 정할 수 없다고 했습니다. 조합원 개인이 따로 배상 책임을 지는 구조는 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B조합은 2019년 A건설과 재건축 공사계약을 맺었습니다. 사업비 대여가 늦어지자 조합 집행부는 2026. 2. 14. 총회를 열어 다른 건설사를 새 시공자로 뽑았고, 기존 계약은 해제한다고 통보했습니다. A건설은 2026. 3. 9. 조합의 이행거절을 이유로 계약을 해제한다며 일반분양 수익 배분 약정에 따른 손해 수백억 원을 청구하겠다는 내용증명을 보냈습니다. 조합장은 먼저 의무를 어긴 쪽은 A건설인데 조합이 배상해야 하는지, 배상한다면 얼마인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

조합의 해제는 효력이 없고, 시공사의 해제는 적법하다는 원심 판단을 유지했습니다. 재건축조합은 공사계약이 유효하게 유지되던 중 다른 건설사를 새 시공자로 선정했습니다. 원심은 이를 계약상 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 것으로 보았고, 시공사들은 이를 이유로 계약을 해제했습니다.

조합은 시공사들이 사업비 대여의무를 지체했다며 먼저 해제했다고 주장했습니다. 원심은 대여의무 이행기가 지나 지체가 있었더라도, 조합이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하지 않고 해제했으므로 효력이 없다고 보았습니다. 대법원은 이 판단과 손해 발생 인정을 그대로 유지했습니다. 다만 손해액 50억 원 부분은 근거가 부족하다며 파기했습니다.

손해배상액은 어떻게 정하나요?

계약이 그대로 이행됐다면 얻었을 이익, 즉 이행이익이 기준입니다. 이 사건 시공사들은 일반분양가 중 평당 3,100만 원을 넘는 부분을 조합과 절반씩 나누는 약정을 근거로 감정을 받았고, 감정액은 2,050억 1,200만 원이었습니다. 원심은 사업비 변동, 비용과 위험, 해제 경위 같은 사정을 들어 손해를 50억 원으로 정했습니다.

대법원은 손해액 증명이 어려울 때 법원이 간접사실을 종합해 정할 수 있지만 자유재량은 아니라고 했습니다. 법원은 “손해액 산정의 근거가 되는 간접사실들의 탐색에 최선의 노력을 다해야 하고, 그와 같이 탐색해 낸 간접사실들을 합리적으로 평가하여 객관적으로 수긍할 수 있는 손해액을 산정하여야 한다.”라는 것입니다. 감정 결과에 일부 오류가 있어도 그 부분만 배척하고 나머지는 쓸 수 있다고도 했습니다. 그래서 손해액 부분은 원심에서 다시 심리하게 되었습니다.

조합은 무엇을 갖추고 해제해야 하나요?

시공사의 지체를 이유로 하려면 이행기 도래, 지체 사실, 최고와 기간 경과를 갖추어야 합니다. 시공자의 선정과 변경은 총회 의결사항이므로, 계약 해제와 새 시공자 선정 절차를 따로 점검해야 합니다. 해제 요건이 갖추어지기 전에 새 시공자를 먼저 뽑으면 그 자체가 이행거절로 평가될 수 있습니다.

정관이나 계약서에 해제 사유와 절차가 따로 있으면 그것도 지켜야 합니다. 이 사건에서 원심은 계약상 해제 사유가 있어도 최고가 필요하다고 보았고, 대법원도 그 판단을 유지했습니다. 총회 결의 하자 문제는 「재건축조합과 총회 결의 없이 맺은 계약, 몰랐던 업체도 무효를 당하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

배상금은 결국 조합원이 부담하나요?

배상 책임의 주체는 조합원 개인이 아니라 법인인 조합입니다. 재건축조합은 법인이므로 시공사의 손해배상 청구도 조합을 상대로 합니다. 조합원이 시공사에 직접 돈을 물어 주는 구조는 아닙니다.

다만 조합이 낸 배상금과 소송비용은 정비사업비에 들어가므로, 관리처분 단계에서 비례율이 낮아지거나 분담금이 늘어나는 방식으로 조합원에게 돌아올 수 있습니다. 이 사건에서도 시공사 측 감정액이 2,050억 원을 넘었던 만큼, 시공자 교체를 의결하기 전에 배상 위험을 숫자로 따져 총회에 알려 두어야 합니다. 새 시공사와 계약할 때 기존 분쟁 비용을 누가 부담할지도 계약서에 정해 두는 편이 좋습니다.

시공사 교체 분쟁 대응 순서

• 계약 조항 확인 - 공사계약과 사업비 대여 약정의 이행기, 해제 사유, 최고 절차를 정리합니다.
• 지체 증거 확보 - 상대방의 미이행 내역과 이행기를 문서로 특정합니다.
• 최고와 해제 - 상당한 기간을 정해 내용증명으로 최고한 뒤 해제 의사를 표시합니다.
• 총회 절차 점검 - 시공자 변경 안건의 의결 요건과 소집 절차를 확인합니다.
• 손해 산정 대비 - 수익 배분 약정, 사업비, 분양가 자료로 감정 쟁점을 미리 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해제의 선후와 최고 여부, 수익 배분 약정의 내용에 따라 배상 책임과 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 시공자 계약 해제와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시공사가 사업비 대여를 미루면 조합이 바로 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간이 지나야 해제할 수 있습니다. 최고 없이 한 해제는 효력이 없다고 본 원심 판단을 대법원이 유지했습니다.
• 이행거절이 있으면 최고 없이 해제할 수 있나요?
  네, 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 표시하면 최고가 필요 없습니다. 계약이 유효한데 새 시공자를 선정한 것은 그런 의사표시로 평가될 수 있습니다.
• 계약을 해제하면 손해배상은 따로 청구 못 하나요?
  아닙니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다. 해제와 함께 계약이 이행됐다면 얻었을 이익을 배상하라고 청구할 수 있습니다.
• 손해액 증명이 어려우면 법원이 알아서 정해 주나요?
  손해 발생은 인정되는데 액수 증명이 매우 어려우면 법원이 모든 사정을 종합해 정할 수 있습니다. 다만 근거가 되는 간접사실을 구체적으로 제시해야 하므로 자료를 내야 합니다.
• 감정 결과가 일부 틀리면 감정 전체가 무효인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 감정 결과가 전체적으로 모순되거나 매우 불명료하지 않으면 오류 부분만 배척하고 나머지는 증거로 쓸 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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