재개발·재건축

재건축조합 이사가 조합에 소송할 때 조합장이 없으면 특별대리인이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 재건축조합 이사가 자기를 위해 조합을 상대로 소송할 때는 감사가 조합을 대표하므로 조합장이 없더라도 감사가 있으면 특별대리인을 선임할 수 없습니다. 도시 및 주거환경정비법이 이 경우 감사를 대표자로 정하고, 대법원은 선임된 특별대리인에게 대표권이 없다고 봅니다. 지금은 조합 법인등기부에서 감사가 재직 중인지부터 확인하십시오.

조합장이 없다고 해서 소송을 미루거나 특별대리인 선임 신청부터 할 필요는 없습니다. 감사가 있다면 감사를 대표자로 적어 바로 소를 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 한 재건축정비사업조합의 이사로, 2024년 조합 운영비가 모자라자 1억 2,000만원을 조합에 빌려주었습니다. 그런데 2025년 조합장이 형사사건으로 자격을 잃었고 새 조합장은 아직 뽑히지 않았습니다. T씨가 2026년 대여금 반환 소송을 준비하면서 「조합장이 없으니 법원에 특별대리인을 선임해 달라고 하면 된다」는 말을 들었는데, 조합에는 감사 한 명이 재직 중입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이사가 조합을 상대로 소송하면 누가 조합을 대표하나요?

감사가 조합을 대표합니다. 조합장이나 이사가 자기를 위해 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표한다고 법에 정해져 있습니다. 조합과 이사 사이의 이해충돌을 막기 위한 규정입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」의 조문입니다.

이 규정은 원래 구 도시 및 주거환경정비법 제22조 제4항에 있던 내용이고, 전부개정 뒤 현재 제42조 제3항으로 옮겨졌습니다. 조문 위치만 바뀌었을 뿐 내용은 같습니다.

조합장이 없으면 특별대리인을 선임할 수 있나요?

감사가 있다면 선임할 수 없습니다. 법인 대표자에게는 법정대리인 규정이 준용되어, 대표자가 없거나 대표권을 행사할 수 없으면 특별대리인을 선임할 수 있습니다. 그러나 이사가 조합을 상대로 한 소송에서는 처음부터 감사가 대표자이므로, 조합장이 없더라도 「대표자가 없는 경우」에 해당하지 않습니다.

대법원 2015. 4. 9. 선고 2013다89372 판결은 조합에 감사가 있으면 특별한 사정이 없는 한 특별대리인을 선임할 수 없고, 법원이 이를 간과해 특별대리인을 선임했더라도 그 특별대리인에게는 조합을 대표할 권한이 없다고 보았습니다. 그 경우 법원은 원고에게 보정명령을 내려 피고 대표자를 감사로 고치게 해야 합니다.

특별대리인이 조합을 대표해 판결이 나면 어떻게 되나요?

대표권 없는 사람이 조합을 대표한 판결이어서 위법합니다. 위 판결에서도 특별대리인이 대표한 상태로 선고된 원심판결 중 이사 부분이 파기됐습니다. 이사로서는 승소해도 판결이 뒤집힐 수 있으니 처음부터 대표자를 바로 적는 편이 빠릅니다.

확정된 뒤에도 대표권에 흠이 있으면 재심사유가 됩니다. 법정대리권이나 대리인의 소송행위에 필요한 권한 수여에 흠이 있는 때가 재심사유로 정해져 있기 때문입니다.

이사의 조합 상대 소송 준비 순서

• 감사 재직 확인 - 법인등기부와 임원 명단에서 감사의 성명과 임기를 확인합니다. 피고 대표자로 적을 사람입니다.
• 대여 증거 정리 - 대여 약정서, 송금 내역, 총회·대의원회 의결 자료를 모읍니다. 조합 차입 절차를 지켰는지도 봅니다.
• 소장 작성 - 피고를 「○○재건축정비사업조합 대표자 감사 ○○○」로 적습니다. 송달도 감사에게 가게 합니다.
• 보정명령 대응 - 대표자 표시가 잘못돼 보정명령을 받으면 기간 안에 감사로 정정합니다. 특별대리인 선임 신청은 하지 않습니다.
• 집행 대비 - 판결 뒤 조합 예금이나 분양대금 채권 압류를 검토합니다. 조합 재산 현황을 미리 파악합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감사도 사임했거나 감사가 같은 사건에서 이해관계가 있는 경우라면 특별대리인이 필요한 특별한 사정이 있는지 정관과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업조합과 임원 사이의 금전 청구 소송과 조합 총회 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이사가 조합에 소송하면 누가 대표하나요?
  감사가 조합을 대표합니다. 조합장 또는 이사가 자기를 위해 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표한다고 도시 및 주거환경정비법이 정하고 있습니다. 소장의 피고 대표자란에 감사를 적어야 합니다.
• 예전 판례의 제22조 제4항은 무엇인가요?
  구 도시 및 주거환경정비법 제22조 제4항을 말합니다. 법이 전부개정되면서 같은 내용이 현재 제42조 제3항으로 옮겨졌습니다. 판례를 인용할 때는 조문 위치가 달라졌다는 점을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.
• 조합장이 없으면 특별대리인이 필요한가요?
  감사가 있다면 필요 없습니다. 특별대리인은 대표자가 없거나 대표권을 행사할 수 없을 때 선임하는데, 이사가 원고인 소송은 처음부터 감사가 대표자이기 때문입니다. 대법원 2015. 4. 9. 선고 2013다89372 판결의 판단입니다.
• 법원이 특별대리인을 선임해 버리면요?
  그 특별대리인은 이사가 낸 소송에서 조합을 대표할 권한이 없습니다. 법원은 원고에게 보정명령을 내려 대표자를 감사로 고치게 해야 하고, 그렇게 하지 않고 선고한 판결은 위법해 파기될 수 있습니다.
• 특별대리인은 원래 어떤 경우에 선임하나요?
  법정대리인이 없거나 대리권이 없는 경우, 사실상 또는 법률상 장애로 대리권을 행사할 수 없는 경우 등에 소송절차 지연으로 손해를 볼 염려를 소명해 선임을 신청합니다. 법인 대표자에게도 이 규정이 준용됩니다.
• 대표권 흠결을 뒤늦게 알면 어떻게 되나요?
  판결이 확정된 뒤라도 법정대리권이나 소송행위에 필요한 권한 수여에 흠이 있으면 재심사유가 됩니다. 이긴 쪽도 판결이 흔들릴 수 있으므로 소 제기 단계에서 대표자를 정확히 적어야 합니다.

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