매매 계약

토지거래허가구역 해제를 몰라 진 이전등기 소송, 허가받고 다시 소송하면 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 앞선 소송 변론종결 전에 이미 허가구역에서 해제됐다면 그 사실을 몰라 주장하지 못했더라도 같은 매매를 원인으로 한 이전등기 소송은 기판력에 막힙니다. 기판력은 변론종결 전에 주장할 수 있었던 모든 공격방어방법에 미치고, 알지 못한 데 과실이 있었는지는 묻지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 앞선 판결의 변론종결일과 허가구역 해제일을 나란히 확인하십시오.

토지거래허가를 새로 받아 오면 다시 소송할 길이 열린다고 믿고 허가 절차부터 밟을 필요는 없습니다. 해제된 뒤 받은 허가는 판결 결과를 바꾸는 새 사정으로 인정되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2022년 종중으로부터 토지를 사고 대금을 치렀지만 토지거래허가구역이라 등기를 받지 못했습니다. 2024년 종중을 상대로 소유권이전등기와 토지거래허가신청절차 이행을 청구했는데, 법원은 허가구역 내 토지라는 전제에서 이전등기 청구는 기각하고 허가신청절차 이행 청구만 받아들였고 2024년 12월 판결이 확정됐습니다. 그런데 그 토지는 변론종결 전인 2024년 6월 이미 허가구역에서 해제된 상태였고, L씨는 2025년 허가를 받은 뒤 다시 이전등기 소송을 내려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 매매로 다시 이전등기를 청구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 앞선 소송과 새 소송의 소송물은 모두 같은 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이어서 같습니다. 같은 당사자 사이에서 같은 소송물로 다시 소를 제기하는 것은 확정판결의 기판력에 저촉돼 허용되지 않습니다.

기판력은 당사자와 변론종결 뒤의 승계인에게 미칩니다. 종중이 그 사이 토지를 다른 사람에게 넘긴 경우라도 변론종결 뒤 승계인이면 그 사람에게도 같은 효력이 미칩니다.

몰라서 주장하지 못한 사실도 막히나요?

막힙니다. 기판력은 앞선 소송의 변론종결 전에 주장할 수 있었던 모든 공격방어방법에 미치고, 그 당시 알았거나 알 수 있었던 사항에 한정되지 않습니다. 허가구역 해제로 매매계약이 확정적으로 유효해졌다는 사정도 변론종결 전에 이미 있었으므로 새 소송에서 주장해 앞선 판결과 모순되는 판단을 구할 수 없습니다.

알지 못한 데 과실이 없었다는 사정도 결론을 바꾸지 못합니다. 판례는 변론종결 뒤에 새로 발생한 사유가 있을 때만 기판력이 차단된다고 봅니다.

해제 뒤 받은 토지거래허가는 새 사정이 아닌가요?

아닙니다. 허가구역에 있는 토지의 소유권 이전 계약은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하지만, 허가구역에서 해제되면 더는 허가 대상이 아닙니다. 해제 뒤에 받은 허가는 법적으로 필요 없는 절차여서 결론에 영향을 주는 사정변경이라고 할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서도 허가는 허가구역 안 토지에만 요구됩니다.

남은 방법은 무엇인가요?

확정판결의 재심 사유는 법에 정해진 경우로 한정되고, 당사자가 사실을 몰라 주장하지 못한 것은 재심 사유에 들어가지 않습니다. 그래서 실무에서는 종중과 협의해 등기를 넘겨받거나, 매매 외의 다른 원인이 있는지 검토하는 방법이 남습니다.

기판력 확인 대응 순서

• 변론종결일 확인 - 앞선 판결문에서 변론종결일을 찾습니다. 새 사유인지는 이 날짜를 기준으로 가립니다.
• 해제일 확인 - 허가구역 지정·해제 공고일을 확인합니다. 변론종결 전 해제면 기판력에 막힙니다.
• 확정 여부 확인 - 판결 송달일과 항소 여부를 봅니다. 확정 전이면 항소로 해제 사실을 주장합니다.
• 다른 원인 검토 - 매매 외에 증여나 취득시효 등 다른 등기 원인이 있는지 봅니다. 원인이 다르면 소송물도 다릅니다.
• 상대방과 협의 - 종중이 임의로 등기를 넘겨주면 판결 없이 해결됩니다. 해제로 허가가 필요 없다는 점을 근거로 설득합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약 뒤 추가 약정이나 새로운 계약을 맺은 사정이 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기판력은 어디까지 미치나요?
  확정판결은 주문에 포함된 판단, 곧 소송물인 권리관계의 존부에 기판력을 가집니다. 같은 당사자가 같은 소송물로 다시 소송하면 기판력에 저촉됩니다. 판결 이유 속 판단에는 원칙적으로 기판력이 없습니다.
• 몰랐던 사실을 새로 주장해도 안 되나요?
  변론종결 전에 이미 있었던 사실이면 안 됩니다. 기판력은 그때 주장할 수 있었던 모든 공격방어방법에 미치고, 당사자가 알았는지나 알지 못한 데 과실이 있었는지는 묻지 않습니다. 변론종결 뒤 새로 생긴 사유만 예외입니다.
• 어떤 사유가 변론종결 뒤 새 사유인가요?
  변론종결 뒤에 새로 발생한 사실이어야 합니다. 변론종결 전의 등기 무효 사유가 뒤에 별도 판결로 확정된 것처럼 이미 있던 사실이 뒤늦게 확인된 경우는 새 사유가 아닙니다. 사실이 생긴 날짜가 기준입니다.
• 허가를 새로 받으면 새 사유가 되나요?
  허가구역에서 해제된 뒤 받은 허가는 새 사유가 되지 않습니다. 해제로 이미 허가가 필요 없게 됐으므로 허가를 받아도 법률관계가 달라지지 않기 때문입니다. 허가구역 안이었다면 변론종결 뒤 허가는 새 사유가 될 수 있습니다.
• 상대방이 토지를 팔았으면요?
  변론종결 뒤 소송 목적물을 넘겨받은 승계인에게도 기판력이 미칩니다. 승계인을 상대로 같은 매매를 원인으로 다시 청구해도 막힐 수 있습니다. 승계 시점이 변론종결 전인지 뒤인지가 쟁점입니다.
• 재심으로 다툴 수는 없나요?
  재심 사유는 법에 정한 경우로 한정되고, 당사자가 사실을 몰라 주장하지 못한 것은 재심 사유가 아닙니다. 그래서 재심으로 앞선 판결을 뒤집기는 어렵습니다. 판결의 기초가 된 행정처분이 바뀐 경우처럼 법정 사유가 있는지는 따로 확인해야 합니다.
• 확정 전이면 어떻게 하나요?
  판결서 송달일부터 2주 안에 항소하면 항소심에서 허가구역 해제 사실을 주장할 수 있습니다. 항소심 변론종결 때가 새로운 기준 시점이 되므로 그 전까지 공고문과 토지이용계획확인서를 내면 됩니다. 이 기간을 넘기면 판결이 확정됩니다.

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