상가 임대차

상가 계약 때 언제든 비운다는 제소전화해를 하면 갱신요구를 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 언제든 비운다는 내용으로 제소전화해가 성립하면 계약갱신요구권을 내세워 명도를 막기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조가 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하지만, 대법원은 강행법규에 어긋난 화해조서도 준재심으로 취소되기 전에는 무효를 주장할 수 없다고 봅니다. 지금은 화해조항 초안에 명도 시기가 어떻게 적혀 있는지부터 확인해 두십시오.

2년 계약을 맺는다고 해서 갱신요구권을 미리 포기하는 것은 아닙니다. 계약서에 기간을 2년으로 적는 것만으로는 갱신요구권이 사라지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2026년 8월 프랜차이즈 카페를 열 점포를 찾았고, 건물주는 보증금 5,000만원·월세 300만원·계약기간 2년을 제시했습니다. 건물주는 계약서와 함께 「기간이 끝난 뒤 임대인이 요구하면 즉시 점포를 비운다」는 내용으로 법원에 제소전화해를 신청하자고 했습니다. B씨는 인테리어에 1억원 넘게 들 예정이라 2년 뒤 쫓겨나지 않을지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차인은 몇 년까지 갱신을 요구할 수 있나요?

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 계약기간을 포함해 전체 10년까지 보장됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준이며, 원안 상담 당시의 5년은 2018년 개정으로 10년이 되었습니다.

임대인은 3기 차임 연체, 무단 전대 같은 법정 사유가 없으면 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못합니다. 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 계약서에 「갱신요구권을 행사하지 않는다」고 적어도 그 약정은 무효입니다.

제소전화해를 하면 왜 갱신요구권을 주장하기 어렵나요?

제소전화해가 성립해 조서가 작성되면 확정판결과 같은 효력이 생기고, 그 내용이 강행법규에 어긋나도 조서 자체를 무효라고 다툴 수 없기 때문입니다. 대법원은 재판상 화해가 강행법규에 위배되더라도 재심 절차로 구제받는 것은 별론으로 하고 화해조서를 무효라고 주장할 수 없으며, 이 법리는 제소전화해에도 같다고 보았습니다.

그래서 「임대인이 요구하면 즉시 비운다」는 조서가 있으면 임대인은 새로 소송을 하지 않고 그 조서로 명도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임차인이 갱신요구를 했다는 사정은 화해조서의 효력을 막는 사유가 되기 어렵습니다.

이미 제소전화해를 했다면 다툴 방법이 있나요?

방법은 준재심의 소뿐이고, 재심사유가 있어야 합니다. 대리권 흠결, 형사처벌을 받을 행위로 화해에 이르게 된 경우처럼 민사소송법이 정한 재심사유가 있을 때만 조서의 취소를 구할 수 있고, 강행법규 위반만으로는 재심사유가 되지 않습니다.

준재심은 재심사유를 안 날부터 30일 안에 내야 하고, 조서가 확정된 뒤 5년이 지나면 낼 수 없습니다.

제소전화해 신청 대응 순서

• 화해조항 초안 요구 - 신청서에 붙을 화해조항을 미리 받아 읽습니다. 명도 시기와 조건이 여기서 정해집니다.
• 명도 조건 수정 협상 - 「임대차 종료 시」 대신 「갱신요구권 행사 기간이 모두 끝난 때」처럼 적도록 요구합니다. 조항이 바뀌지 않으면 계약 자체를 다시 검토합니다.
• 권리금·시설비 조항 확인 - 인테리어 비용과 권리금 회수에 관한 문구를 봅니다. 즉시 명도 조항과 함께 있으면 회수 기회가 줄어듭니다.
• 법원 화해기일 출석 - 화해기일에 판사 앞에서 조항에 동의할지 최종 결정합니다. 기일 전에 대리인 선임 권한을 임대인에게 위임하는 서류에는 서명하지 않습니다.
• 조서 정본 보관 - 성립된 조서 정본과 계약서를 함께 보관합니다. 나중에 집행이 들어오면 조서 문구가 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 조서가 작성되었거나 임대인이 조서로 명도집행을 신청했다면 화해조서와 기일 조서를 보고 재심사유와 집행 방어 방법을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 집행 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제소전화해는 어느 법원에 신청하나요?
  상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다. 민사소송법 제385조 제1항은 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청하도록 정합니다. 임차인이 상대방이면 임차인 주소지 법원이 관할이 되는 것이 원칙입니다.
• 계약서에 갱신요구권 포기 특약을 넣으면요?
  그 특약은 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 정합니다. 계약서 특약은 무효를 주장할 수 있다는 점에서 법원 조서로 만든 제소전화해와 결과가 다릅니다.
• 제소전화해 조서는 판결과 같은 힘이 있나요?
  있습니다. 화해가 성립하면 법원사무관 등이 당사자, 청구의 취지와 원인, 화해조항을 적은 조서를 만들고, 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 조서에 적힌 명도 의무는 별도 판결 없이 강제집행할 수 있습니다.
• 강행법규 위반이면 조서가 무효 아닌가요?
  대법원은 그렇게 보지 않습니다. 대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275 판결은 재판상 화해가 강행법규에 위배되더라도 재심으로 구제받는 것은 별론으로 하고 화해조서를 무효라고 주장할 수 없고, 제소전화해도 같다고 보았습니다.
• 준재심은 언제까지 낼 수 있나요?
  재심사유를 안 날부터 30일 안에 내야 하고, 이 기간은 불변기간입니다. 조서가 확정된 뒤 5년이 지나면 재심사유를 몰랐더라도 낼 수 없습니다. 기간 계산은 조서 정본을 받은 날과 사유를 안 날을 기록으로 확인해야 합니다.
• 재심사유에는 어떤 것이 있나요?
  법률상 관여할 수 없는 법관의 관여, 대리권의 흠, 형사상 처벌받을 다른 사람의 행위로 화해에 이르게 된 경우, 증거가 된 문서의 위조 등이 민사소송법 제451조 제1항에 열거되어 있습니다. 임대인이 임차인 대리인을 사실상 지정한 경우 대리권 흠결을 다툴 여지가 있습니다.
• 10년 갱신 보장은 언제부터 적용됐나요?
  상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 2018년 개정되어 전체 임대차기간 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있게 되었습니다. 2026년 이후 새로 맺는 계약은 모두 10년 기준이 적용되고, 원안 상담 당시의 5년 기준은 현재 맞지 않습니다.

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