상가 임대차

제소전화해를 해 둔 상가를 임차인이 몰래 전대했으면 전차인에게 바로 집행하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

임대차계약 종료를 원인으로 한 제소전화해라면 전차인에게는 승계집행문을 받아 바로 집행할 수 없고, 전차인을 상대로 따로 소송을 내야 합니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있지만, 채권적 청구권에 기한 명도는 그 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게 기판력과 집행력이 미치지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 화해조서의 청구원인이 임대차 종료인지 소유권인지 확인하고, 점유이전금지가처분부터 검토하십시오.

화해조서가 있다고 전차인에 대한 집행이 당연히 되는 것은 아니지만, 임차인에 대한 집행력까지 없어지는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 상가를 임대하면서 임차인과 함께 법원에 제소전화해를 신청해, 차임을 3기 이상 연체하거나 동의 없이 전대하면 즉시 점포를 인도한다는 화해조서를 받아 두었습니다. 2026년 초 임차인이 차임을 밀리더니 A씨 몰래 다른 사람에게 점포를 넘겨 지금은 전차인이 영업하고 있습니다. A씨는 새로 명도 소송을 하지 않고 화해조서에 승계집행문만 받아 전차인을 내보낼 수 있는지 알고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제소전화해조서는 어떤 효력이 있나요?

판결을 받은 것과 같은 효력이 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사소송법」은 화해가 성립하면 법원사무관등이 화해조항을 적은 조서를 만들고, 화해를 조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 그래서 제소전화해조서로 따로 소송 없이 명도 집행을 할 수 있습니다.

확정판결의 효력은 당사자와 변론종결 뒤의 승계인에게 미칩니다. 제소전화해에서는 화해 성립 뒤에 소송물인 권리관계를 이어받은 사람이 승계인이 되고, 승계인에 대해서는 승계집행문을 받아 집행합니다.

전차인에게도 승계집행문을 받을 수 있나요?

화해조서의 청구원인에 따라 다릅니다. 대법원 1991. 1. 15. 선고 90다9964 판결은 건물명도 청구가 물권적 청구처럼 대세적 효력을 가진 경우에는 변론종결 뒤 피고에게서 점유를 넘겨받은 사람에게도 기판력과 집행력이 미치지만, 채권적 청구에 그친 때에는 미치지 않는다고 보았습니다.

임대차 종료를 원인으로 한 명도는 계약에서 나온 채권적 청구입니다. 임대차계약을 근거로 한 제소전화해라면 전차인은 점유만 넘겨받은 사람이라 승계인이 아니므로 승계집행문으로 집행할 수 없습니다. 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다25151 판결도 채권적 청구권이 소송물인 경우 변론종결 뒤 목적물을 넘겨받은 사람은 기판력이 미치는 제3자가 아니라고 보았습니다.

반대로 화해조서의 청구가 소유권에 기한 명도였다면 전차인에게도 효력이 미치므로 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다. 승계집행문은 승계가 법원에 명백하거나 증명서로 승계를 증명한 때에 내어 줍니다.

전차인에게 집행하려면 무엇을 해야 하나요?

전차인을 상대로 별도의 명도 소송을 내고, 그 전에 점유이전금지가처분을 신청합니다. 가처분을 해 두면 소송 도중 점유자가 다시 바뀌어도 가처분 채무자를 상대로 받은 판결로 집행할 수 있습니다.

제소전화해 무단전대 대응 순서

• 화해조서 청구원인 확인 - 조서의 청구취지와 원인이 임대차 종료인지 소유권인지 봅니다. 이에 따라 승계집행 가능 여부가 갈립니다.
• 점유자 확인 - 실제 점유자의 이름, 사업자등록, 입점 시점을 확인합니다. 가처분과 소송의 상대방이 됩니다.
• 점유이전금지가처분 - 전차인을 상대로 가처분을 먼저 신청합니다. 소송 중 점유 이전을 막습니다.
• 임차인에 대한 집행 - 임차인에게는 화해조서로 명도 집행을 할 수 있습니다. 임차인 물건이 남아 있으면 함께 정리합니다.
• 전차인 상대 명도 소송 - 소유권에 기한 명도를 청구원인으로 소송을 냅니다. 무단전대라 전차인은 임대인에게 대항할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 전대를 알고도 차임을 받아 왔거나 화해조항 자체가 상가건물 임대차보호법과 맞지 않는다는 다툼이 있으면 조서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 명도 소송과 점유이전금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제소전화해는 어느 법원에 신청하나요?
  민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 상가 임대차라면 임차인 주소지 관할 지방법원에 임대인과 임차인이 함께 신청하는 경우가 많습니다.
• 제소전화해조서로 바로 강제집행을 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 화해를 조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 조서에 적힌 조건이 생기면 집행문을 받아 명도 집행을 할 수 있습니다. 차임 연체처럼 조건이 붙어 있다면 조건 성취를 증명해야 집행문이 나옵니다.
• 승계집행문은 언제 받을 수 있나요?
  집행문은 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있습니다. 다만 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한합니다. 소유권에 기한 명도 조서라면 전차인 점유 사실을 증명해 승계집행문을 신청합니다.
• 임대차 종료로 받은 조서는 왜 전차인에게 안 되나요?
  임대차 종료를 원인으로 한 명도는 계약에서 나온 채권적 청구라 대인적 효력밖에 없습니다. 대법원 90다9964 판결은 이런 경우 변론종결 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게 기판력과 집행력이 미치지 않는다고 보았습니다. 그래서 전차인을 상대로 새로 판결을 받아야 합니다.
• 점유이전금지가처분은 왜 먼저 하나요?
  다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 전차인이 소송 도중 또 다른 사람에게 점포를 넘기면 판결을 받아도 집행할 수 없게 되므로, 소송 전에 가처분으로 점유를 고정합니다.
• 임차인에게는 조서로 집행할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 화해조서의 당사자인 임차인에게는 조서의 효력이 그대로 미치므로 조건이 성취되면 집행문을 받아 집행할 수 있습니다. 다만 실제 점유자가 전차인이라면 임차인만 상대로 한 집행으로는 점포를 비울 수 없어 전차인에 대한 절차가 함께 필요합니다.

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