상가 임대차

상가임대차법에 어긋나는 제소전화해를 했다면 무효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 내용이 상가건물 임대차보호법에 어긋나더라도 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 준재심으로 취소되지 않는 한 무효를 주장할 수 없습니다. 대법원 판례가 이 원칙을 정했고, 민사소송법 제461조는 준재심 절차를 둡니다. 지금은 화해 과정에 대리권 흠결이나 위조된 문서 같은 재심사유가 있었는지부터 확인하십시오.

화해조서의 내용이 임차인에게 불리하다는 이유로 별도의 무효확인 소송부터 낼 필요는 없습니다. 그런 소송은 기판력에 막혀 배척되거나 각하될 가능성이 높습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 5월 보증금 3,000만원, 월 차임 180만원으로 상가를 빌려 커피숍을 하던 A씨는 2025년 가을 매출이 줄어 넉 달 치 차임을 밀렸습니다. 건물주는 밀린 차임을 받지 않는 대신 2026년 4월 계약 종료 시 권리금 없이 가게를 비운다는 내용으로 제소전화해를 하자고 했고, A씨는 법원에 출석해 화해에 응했습니다. 계약 종료가 다가오자 A씨는 권리금 포기가 상가임대차법에 어긋난다며 무효를 주장하려 했지만, 상담에서 준재심 사유가 없으면 조서의 효력을 다투기 어렵다는 설명을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

강행규정에 어긋나는 제소전화해도 효력이 있나요?

있습니다. 제소전화해가 성립해 조서에 적히면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다19033 판결은 제소전화해조서는 당사자 사이에 기판력이 생기므로, 그 내용이 강행법규에 위반되더라도 준재심절차로 취소되지 않는 한 무효라는 주장을 할 수 없다고 보았습니다.

상가건물 임대차보호법은 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그러나 이 강행규정은 당사자끼리 맺은 약정에 적용되는 것이고, 법원에서 조서로 성립한 제소전화해의 기판력을 깨뜨리지는 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 아래에서도 결론은 같습니다.

제소전화해를 다투려면 무엇을 해야 하나요?

준재심의 소를 내야 합니다. 화해조서에 재심사유가 있으면 확정판결에 대한 재심 규정을 준용해 재심을 제기할 수 있습니다. 재심사유는 법에 열거된 것으로 한정됩니다.

제소전화해에서 자주 문제 되는 재심사유는 다음과 같습니다.

• 대리권 흠결 - 임차인이 모르는 사이에 대리인이 선임돼 화해한 경우입니다.
• 문서 위조·변조 - 화해의 기초가 된 문서가 위조된 경우입니다.
• 형사상 처벌받을 행위 - 협박 등 범죄행위로 화해에 응하게 된 경우입니다.
• 주소 허위 기재 - 상대방 주소를 알면서 거짓으로 적어 절차를 진행한 경우입니다.

문서 위조나 범죄행위를 사유로 삼으려면 그 행위에 대한 유죄판결이 확정되는 등의 요건이 더 필요합니다. 「내용이 불리했다」는 것만으로는 재심사유가 되지 않습니다.

화해 뒤에 생긴 사정은 어떻게 다투나요?

화해 성립 뒤에 생긴 사정은 청구이의의 소로 다툽니다. 예를 들어 화해 뒤에 임대인과 새로 계약기간을 연장하기로 합의했거나, 임대인이 명도 집행을 하지 않기로 약속했다면 그 사정을 들어 화해조서의 집행력을 배제해 달라고 청구할 수 있습니다.

반대로 화해 이전에 있던 사정, 예를 들어 화해 당시부터 권리금 포기가 부당했다는 주장은 청구이의 사유가 되지 않습니다. 후행 화해로 선행 화해가 당연히 실효되지 않는다는 대법원 1995. 12. 5. 선고 94다59028 판결도 같은 흐름입니다.

상가 제소전화해 대응 순서

• 화해조서 확보 - 법원에서 화해조서 정본을 받아 화해조항을 확인합니다. 명도 기한과 권리금 조항을 봅니다.
• 성립 경위 정리 - 누가 신청했고, 임차인이 직접 출석했는지, 대리인이 있었는지 정리합니다. 재심사유 검토의 출발점입니다.
• 재심사유 확인 - 대리권 흠결, 위조, 협박 같은 사유가 있는지 봅니다. 사유를 안 날부터 30일이 기준입니다.
• 화해 뒤 사정 수집 - 화해 후 임대인과 새로 맺은 약속이나 차임 수령 내역을 모읍니다. 청구이의의 소 자료가 됩니다.
• 명도 집행 대응 - 임대인이 집행문을 받아 명도를 신청하면 집행정지 신청을 함께 검토합니다. 준재심이나 청구이의 소송과 같이 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화해조서에 조건이 붙어 있거나 화해 뒤 임대인과 새 합의를 했다면 결론이 달라지므로 조서와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 집행 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제소전화해는 어떻게 성립하나요?
  민사상 다툼에 관해 당사자가 소를 내기 전에 상대방 주소지 지방법원에 화해를 신청하고, 기일에 화해가 성립하면 조서가 작성됩니다. 민사소송법 제385조 제1항이 신청 방식을, 제386조가 조서 작성을 정합니다. 같은 조 제2항은 화해를 위한 대리인 선임 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정해 둡니다.
• 준재심 기간은 어떻게 계산하나요?
  재심사유를 안 날부터 30일, 조서 확정 뒤 5년이 한도입니다. 민사소송법 제461조가 제456조를 준용하므로, 제456조 제1항의 30일은 불변기간이고 제3항에 따라 확정 뒤 5년이 지나면 준재심을 낼 수 없습니다. 재심사유가 확정 뒤에 생겼다면 5년은 그 사유가 생긴 날부터 셉니다.
• 권리금을 포기한 화해 조항도 유효한가요?
  준재심으로 취소되지 않는 한 유효하게 다뤄집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인의 권리금 회수 방해를 금지하고 제15조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하지만, 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다19033 판결에 따라 조서로 성립한 제소전화해는 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장할 수 없습니다.
• 차임을 연체했으면 어차피 갱신이 안 되나요?
  3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 사유입니다. 그래서 제소전화해로 계약 연장 불가를 정한 것이 결과적으로 법이 허용하는 범위와 겹치는 경우도 많습니다. 연체 기간과 금액부터 정확히 계산해 보십시오.
• 임대인이 화해조서로 바로 명도할 수 있나요?
  집행문을 받으면 할 수 있습니다. 민사집행법 제56조 제5호는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 정합니다. 제소전화해조서에 명도 조항이 있으면 임대인은 별도 소송 없이 집행문을 받아 명도 집행을 신청할 수 있으므로, 다툴 사유가 있다면 집행정지 신청을 함께 준비해야 합니다.
• 화해 뒤 임대인이 연장해 준다고 했다면요?
  청구이의의 소로 다툴 수 있습니다. 민사집행법 제57조는 화해조서 같은 제56조의 집행권원에 제44조의 청구이의 규정을 준용하고, 제44조 제2항은 이의 이유가 그 기준 시점 뒤에 생긴 것이어야 한다고 정합니다. 화해 성립 뒤에 받은 연장 약속 문자와 그 뒤 차임 입금 내역을 보관해 두십시오.

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