재개발·재건축

재건축조합과 총회 결의 없이 맺은 계약, 몰랐던 업체도 무효를 당하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 재건축조합 대표자가 법에 정한 총회 결의 없이 맺은 계약은 상대 업체가 결의가 없다는 사실을 몰랐더라도 무효입니다. 계약체결 요건을 정한 강행규정을 위반한 계약이라 비진의표시나 표현대리 법리로 살릴 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 계약 전 조합에서 받은 총회 의사록과 결의 안건을 확인하십시오.

조합장이 직접 서명했다는 것만으로 계약이 유효해지지 않습니다. 업체가 확인할 것은 조합장의 권한이 아니라 총회 결의입니다.

이런 상담이 많습니다

H사는 2024년 한 재건축조합과 추가 설계용역 계약을 맺고 3억원 규모의 용역을 마쳤습니다. 계약 당시 조합장은 「이사회 승인을 받았다」고 했지만, 예산에 없던 조합원 부담 계약인데도 총회 결의는 없었습니다. 2025년 새 조합 집행부가 용역 계약이 무효라며 대금 지급을 거절하자, H사는 총회 결의가 없다는 사실을 몰랐는데도 계약이 무효인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

총회 결의가 필요한 재건축조합 계약은 무엇인가요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약, 자금의 차입과 그 방법·이자율·상환방법 등을 총회 의결을 거칠 사항으로 정합니다. 용역·공사·차입처럼 조합원 부담이 늘어나는 계약은 대부분 여기에 해당합니다.

총회 의결은 법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 합니다. 조합의 비용부담에 관한 정관 사항을 바꾸는 결의는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다. 대법원 2013다49381 판결은 당초 재건축결의 때 정한 조합원 비용분담 조건을 바꾸는 계약에는 정관 변경 규정을 유추해 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보았습니다.

업체가 결의가 없는 줄 몰랐다면 보호받을 수 없나요?

보호받기 어렵습니다. 계약체결 요건을 정한 강행법규에 위반한 계약은 무효이므로, 계약 상대방이 선의·무과실이라도 진의 아닌 의사표시의 법리가 적용될 여지가 없습니다. 조합장이 속으로 결의가 없음을 알면서 계약했다는 사정도 결론을 바꾸지 못합니다.

권한을 넘은 표현대리도 마찬가지입니다. 대리인이 권한 밖의 행위를 해도 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 본인이 책임지는 것이 원칙이지만, 강행규정이 요구하는 총회 결의가 없는 계약에는 표현대리 법리가 적용되지 않습니다. 정족수를 잘못 알았거나 유효한 결의가 있었다고 믿은 경우에도 같습니다.

계약이 무효면 이미 한 일의 대가는 받을 수 없나요?

계약에 따른 대금 청구는 할 수 없지만, 조합이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다면 부당이득 반환을 따로 다툴 여지가 있습니다. 조합이 용역 결과물을 실제로 인허가에 사용했는지, 공사 결과가 조합 자산에 남았는지가 판단 자료가 됩니다. 조합장 개인이 결의가 없음을 알면서 계약했다면 그 개인에게 손해배상을 청구하는 방법도 검토합니다.

사후에 총회에서 그 계약을 추인하는 결의를 받으면 문제를 해결할 수 있습니다. 추인 결의에도 원래 필요한 정족수가 그대로 적용되므로, 과반수 또는 3분의 2 요건을 채웠는지 확인해야 합니다.

재건축조합 계약 무효 대응 순서

• 계약 성격 분류 - 예산 외 조합원 부담 계약인지, 비용분담 조건을 바꾸는 계약인지 나눕니다. 필요한 결의와 정족수가 달라집니다.
• 결의 자료 확인 - 총회 의사록, 출석·찬성 인원, 서면결의서를 받아 봅니다. 정족수 미달이면 결의가 없는 것과 같습니다.
• 추인 가능성 타진 - 조합에 추인 결의 안건 상정을 요청합니다. 추인되면 계약 효력 다툼이 끝납니다.
• 부당이득 청구 준비 - 조합이 결과물을 사용한 증거를 모읍니다. 계약이 무효여도 이득 반환을 청구하는 근거가 됩니다.
• 책임자 특정 - 결의 없이 계약을 밀어붙인 조합 임원을 확인합니다. 개인 손해배상 청구 상대가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관에 총회 의결 사항이나 정족수를 따로 정해 두었거나 대의원회가 총회 권한을 대행한 경우에는 정관과 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 조합의 총회 결의 효력과 계약 분쟁에 관한 소송과 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어떤 계약에 총회 의결이 필요한가요?
  도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약(제4호), 자금의 차입과 그 방법·이자율·상환방법(제2호), 정관의 변경 등을 총회 의결 사항으로 정합니다. 설계·용역·공사 계약은 예산에 없던 것이면 대부분 총회 의결이 필요합니다.
• 총회 의결 정족수는 얼마인가요?
  도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항에 따라 법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성입니다. 조합의 비용부담 등 정관 사항을 바꾸는 경우 제40조 제3항 단서에 따라 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요하고, 판례는 비용분담 조건을 바꾸는 계약에도 이를 유추 적용합니다.
• 이사회나 대의원회 의결만 받았으면 되나요?
  총회 의결 사항이라면 부족합니다. 법이 총회 의결을 계약체결의 요건으로 정한 이상 이사회나 대의원회 의결로 대신할 수 없고, 대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결은 적법한 총회 결의 없이 체결한 계약을 무효로 보았습니다. 대의원회가 대행할 수 있는 사항인지는 법령과 정관을 따로 확인해야 합니다.
• 표현대리로 계약 효력을 주장할 수 없나요?
  할 수 없습니다. 민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리는 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 본인이 책임지는 제도지만, 판례는 강행규정이 요구하는 총회 결의 없이 체결된 계약에는 표현대리 법리가 적용되거나 유추적용될 여지가 없다고 보았습니다.
• 나중에 총회에서 추인하면 유효해지나요?
  추인 결의로 계약을 유효하게 만들 수 있습니다. 다만 추인 결의에도 원래 그 계약에 필요한 정족수가 적용되므로, 도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항의 과반수 요건이나 비용분담 변경에 필요한 3분의 2 요건을 채웠는지 확인해야 합니다. 추인 안건이 부결되면 다른 청구로 넘어가야 합니다.
• 계약이 무효면 결의 없이 계약한 조합장에게 청구할 수 있나요?
  검토할 수 있습니다. 조합장이 총회 결의가 없다는 사실을 알면서 권한이 있는 것처럼 계약해 업체에 손해를 입혔다면 불법행위에 따른 손해배상을 개인에게 청구할 여지가 있습니다. 조합에 대해서는 조합이 실제로 얻은 이익 범위에서 부당이득 반환을 청구하는 방법을 함께 봅니다.

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