재개발·재건축

재건축 정족수가 법에 직접 없어도 시공사가 표현대리로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 재건축조합 결의에 유추적용되는 가중 정족수를 채우지 못한 계약이라면 시공사는 표현대리로 보호받지 못합니다. 법이 정족수를 직접 정하지 않았어도 강행규정이 유추적용되는 이상 표현대리나 비진의표시 법리가 적용되지 않는다는 것이 대법원 2013다49381 판결입니다. 지금은 조합이 실제로 얻은 공사 이익과 투입 비용 자료부터 확인해 두십시오.

표현대리 요건을 맞추려고 조합장의 권한 외관을 증명하는 데 힘을 쏟을 필요는 없습니다. 강행규정 위반 계약에는 표현대리 법리가 적용되지 않기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

M건설은 2023년 재건축조합장과 공사비를 올리고 조합원 분담 방식을 바꾸는 변경계약을 맺었습니다. 조합장은 총회에서 출석 조합원 과반수 찬성으로 가결됐다는 확인서와 공고문을 건넸고, M건설은 이를 믿고 추가 공사 180억원 상당을 진행했습니다. 2025년 조합은 새 집행부가 들어선 뒤 조합원 3분의 2 찬성이 없어 변경계약이 무효라고 통보했고, M건설은 조합장 권한을 믿은 표현대리로 보호받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정족수가 법에 직접 없어도 표현대리로 시공사가 보호받을 수 있나요?

보호받을 수 없습니다. 총회결의 정족수를 강행규정이 직접 정하지 않았더라도 강행규정이 유추적용되어 과반수보다 가중된 정족수의 결의가 필요한 경우라면, 그 결의 없이 체결된 계약에는 표현대리 법리가 유추적용되지 않습니다. 조합장에게 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었어도 계약은 무효입니다.

원안 사건에서는 조합원 비용분담을 바꾸는 시공자 계약 안건에 정관변경 정족수가 유추적용됐습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 시공자 계약서에 포함될 내용을 정관 사항으로 정하고 그 변경에 조합원 3분의 2 이상 찬성을 요구하므로, 같은 구조의 다툼이 지금도 생깁니다.

비진의표시 법리도 적용되지 않나요?

적용되지 않습니다. 비진의표시는 표의자가 진의 아님을 알고 한 의사표시를 원칙적으로 유효로 보는 법리인데, 계약 체결 요건을 정한 강행규정을 어긴 계약은 그 자체로 무효라서 상대방이 선의이고 과실이 없어도 이 법리로 유효가 되지 않습니다. 대표권 남용 사건에서 흔히 쓰는 논리가 여기서는 통하지 않습니다.

그렇다면 시공사는 누구에게 무엇을 청구하나요?

계약상 공사대금 대신 다른 근거로 청구합니다. 조합이 실제 공사로 이익을 얻었다면 부당이득 반환을 구할 수 있고, 조합장이 권한 없이 계약을 맺어 손해를 입혔다면 불법행위 손해배상을 검토합니다. 어느 쪽이든 실제 투입 비용과 조합의 이익을 증명하는 자료가 필요합니다.

조합장 개인에게 청구하려면 조합장이 결의 요건이 부족하다는 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었는데도 계약을 맺었다는 고의나 과실을 증명해야 합니다. 조합장이 이사회나 대의원회 보고 자료로 정족수 부족을 알고 있었다면 그 자료가 증거가 됩니다.

무효 계약 이후 시공사 대응 순서

• 무효 사유 확인 - 어떤 안건에 몇 명의 찬성이 필요했고 실제 몇 명이 찬성했는지 확인합니다. 무효 여부 자체를 다툴 여지가 있는지 봅니다.
• 권한 외관 자료 정리 - 조합장 확인서, 공고문, 공문을 모읍니다. 표현대리는 안 되지만 조합장 책임의 근거가 됩니다.
• 투입 비용 산정 - 공사 기성, 자재비, 인건비를 정리합니다. 부당이득이나 손해액 산정의 기초입니다.
• 재결의 요구 - 조합에 적법한 총회 재결의를 요구합니다. 요건을 갖춰 추인 결의가 나면 계약 관계를 다시 세울 수 있습니다.
• 정산 소송 - 재결의가 안 되면 부당이득 반환이나 손해배상 소송을 냅니다. 조합 재산에 가압류도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 문제 된 안건이 실제로 비용분담 변경인지 단순 집행 사항인지 다툼이 있으면 계약서와 정관, 총회 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축조합과 시공사 사이의 계약 효력과 정산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 표현대리란 무엇인가요?
  대리인이 권한 밖의 행위를 했더라도 상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인이 책임지는 제도입니다. 민법 제126조가 정하며, 거래 상대방을 보호하려는 법리입니다. 다만 강행규정 위반 계약에는 적용되지 않습니다.
• 재건축조합 계약에 표현대리가 적용되지 않는 이유는요?
  계약 체결 요건을 정한 강행규정을 어긴 계약은 무효이기 때문입니다. 대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결은 상대방이 선의, 무과실이어도 비진의표시나 표현대리 법리가 적용될 여지가 없고, 정족수가 유추적용으로 요구되는 경우도 같다고 보았습니다.
• 비진의표시는 어떤 법리인가요?
  표의자가 진의가 아님을 알고 한 의사표시도 원칙적으로 효력이 있다는 법리입니다. 민법 제107조 제1항은 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 때만 무효로 봅니다. 대표권 남용 사건에 유추적용되기도 하지만 강행규정 위반 계약에는 쓰이지 않습니다.
• 유추적용되는 가중 정족수는 어떤 경우인가요?
  법이 해당 안건의 정족수를 직접 정하지 않았지만, 실질이 다른 강행규정 사항과 같아 그 정족수를 빌려 쓰는 경우입니다. 조합원 비용분담을 바꾸는 시공자 계약 안건에 정관변경 정족수인 조합원 3분의 2 이상 찬성이 적용된 것이 대표적입니다.
• 계약이 무효면 공사한 대가는 못 받나요?
  계약상 공사대금은 청구할 수 없지만 부당이득 반환을 구할 수 있습니다. 조합이 법률상 원인 없이 공사 결과물로 이익을 얻었다면 그 이익을 반환해야 하므로, 실제 공사 가치와 조합이 얻은 이익을 감정 등으로 증명해야 합니다.
• 조합장 개인에게 책임을 물을 수 있나요?
  조합장이 결의 요건이 부족하다는 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었는데도 계약을 맺어 손해를 입혔다면 불법행위 손해배상을 검토할 수 있습니다. 고의나 과실, 손해와의 인과관계를 시공사가 증명해야 합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
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