재개발·재건축

재건축 조합이 상가 권리가액 약속을 정관 변경으로 뒤집어도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

사업 여건이 바뀌었다면 재건축조합은 조합원 3분의 2 이상 찬성의 정관 변경으로 상가 권리가액 약속과 다른 관리처분계획을 세울 수 있습니다. 대법원 2018두34732 판결로 의결 요건과 신뢰보호 판단 기준, 소송 기한을 정리했습니다.

네, 사업 여건이 바뀌었다면 재건축조합은 총회결의로 정관을 바꿔 상가 권리가액 약속과 다른 관리처분계획을 세울 수 있습니다. 비용부담에 관한 정관 변경은 조합원 3분의 2 이상 찬성이면 되고, 상가 소유자들만의 별도 동의가 필요한 것은 아닙니다. 다만 변경으로 얻는 이익이 종전 정관을 믿은 조합원의 이익보다 커야 하므로, 신뢰보호 위반 여부는 사정을 비교해 따집니다. 약속과 다르다는 이유만으로 관리처분계획이 무효가 되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재건축 단지 안 상가 점포를 가지고 있습니다. 추진위원회 시절 상가 소유자들은 시공사와 권리가액을 합의하면 관리처분계획에 반영한다는 약정을 받았고, 이 내용은 최초 정관에도 들어갔습니다. 그런데 사업방식이 바뀐 뒤 2026. 2. 총회에서 상가 권리가액을 감정평가액으로 정하는 정관 변경이 3분의 2 찬성으로 통과됐습니다. 이어 2026. 4. 그에 따른 관리처분계획이 인가됐고, A씨 점포의 권리가액은 기대보다 30%가량 낮게 정해졌습니다. A씨는 상가 소유자 동의 없이 바꾼 정관이 유효한지, 약정 위반으로 계획을 취소할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

상가 조합원들의 주장을 받아들이지 않고 상고를 모두 기각했습니다. 추진위원회는 2007년 상가 소유자들과, 시공사와 권리가액을 합의하면 관리처분계획에 반영한다고 약정했고 최초 정관에 넣었습니다. 그 뒤 사업방식이 확정지분제에서 도급제로 바뀌었고, 조합은 2015. 12. 27. 총회에서 상가 권리가액 산정 방식을 바꾸는 정관 변경을 결의했습니다. 이를 바탕으로 상가 권리가액을 2개 감정평가업자의 평가액 산술평균으로 정한 관리처분계획을 세웠습니다.

대법원은 비용부담에 관한 정관 변경에는 조합원 3분의 2 이상의 의결정족수가 적용된다고 보았습니다. 그러면서 “변경되는 정관의 내용이 상가 소유자 등 특정 집단의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 경우라 할지라도 구 도시정비법 제16조 제2항이 적용되거나 유추적용된다고 볼 수는 없다.”라고 판시했습니다. 정관상 총회 20일 전 공고를 14일 전에 한 하자도 조합원들의 참여에 지장이 없었다면 경미해 결의는 유효하다고 했습니다.

정관 변경이 신뢰보호 원칙에 어긋나는 경우는 언제인가요?

종전 정관을 바꿀 객관적 필요가 없거나, 조합원이 입는 침해가 지나치게 큰 경우입니다. 대법원은 변경의 객관적 사정과 필요, 조합이 얻는 이익, 침해된 이익의 보호가치와 정도, 신뢰 침해를 줄이려는 조합의 노력을 종합해 비교하라고 했습니다.

사안에서는 약정이 합의가 안 될 때 권리가액을 어떻게 정할지는 정하지 않았다는 점을 들었습니다. 도급제 전환으로 상가 권리가액만 높이면 아파트 소유자에게 불이익이 돌아가는 사정 변경도 인정했습니다. 조합이 여러 차례 협의했고, 감정평가 산술평균 방식이 상가 소유자의 종전 재산 평가 권리를 본질적으로 해치지 않는다고도 보았습니다. 반대로 사업 여건에 변화가 없는데 바꾸었거나, 협의 없이 일방적으로 바꾸었거나 평가 방식이 상가에만 불리하다면 다툴 여지가 커진다고 볼 수 있습니다.

지금 법에서도 3분의 2 찬성이면 되나요?

같은 구조입니다. 현행 도시정비법도 정관 변경은 총회에서 조합원 과반수 찬성으로 인가를 받되, 조합의 비용부담과 회계에 관한 사항 등은 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 하도록 정합니다. 상가 소유자만의 별도 동의를 요구하는 규정은 없습니다. 정관 변경은 총회 의결 뒤 시장·군수등의 인가를 받아야 하고, 대통령령으로 정하는 경미한 사항만 신고로 바꿀 수 있습니다. 상가 권리가액 산정 방식은 경미한 사항으로 보기 어려우므로 인가 여부와 인가 날짜도 함께 확인해 둡니다.

다만 정관에 법보다 엄격한 의결 요건을 두었다면 그 요건을 따라야 한다는 것이 판결의 전제입니다. 그래서 먼저 조합 정관의 총회 소집 절차와 의결 방법 조항을 확인해야 합니다. 관리처분계획 총회결의를 다투는 소송 형태는 「재건축 관리처분계획안 총회 결의를 다투려면 어떤 소송을 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

상가 권리가액 정관 변경 대응 순서

• 약정·정관 확보 - 추진위원회 약정서, 최초 정관과 변경 정관을 나란히 놓고 달라진 조항을 확인합니다.
• 의결 요건 점검 - 정관의 소집 공고 기간과 의결정족수, 실제 찬성 비율을 의사록으로 확인하고, 법보다 엄격한 정관 조항이 있는지도 봅니다.
• 협의 경과 정리 - 조합과 상가 소유자 사이 협의 공문과 회의록을 모아 신뢰 침해의 정도를 보여 줍니다.
• 평가 방식 검토 - 상가 권리가액 산정이 아파트와 비교해 불리한지 감정평가서를 대조합니다.
• 소송 기한 관리 - 관리처분계획 인가 고시를 안 날부터 90일 안에 취소소송을 제기하고, 정관 변경의 하자도 그 소송에서 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관 변경의 경위와 사업방식 변경 같은 사정, 조합의 협의 노력과 상가 평가 방식에 따라 관리처분계획의 위법 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 조합원의 관리처분계획 취소소송과 총회결의 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 추진위원회가 상가 소유자와 맺은 약정은 조합에도 효력이 있나요?
  최초 정관에 반영되었다면 조합 내부 규범이 됩니다. 다만 대법원은 조합 총회가 새 결의로 종전 결의와 정관을 바꿀 자율성과 재량을 가진다고 보았으므로, 약정이 영구히 바뀌지 않는다고 보기는 어렵습니다.
• 총회 공고를 정관보다 짧게 했으면 결의가 무효인가요?
  참여에 지장이 없었다면 무효가 아닙니다. 사안에서도 정관상 20일 전 공고를 14일 전에 했지만 조합원들의 총회 참여에 지장이 없어 경미한 하자로 보아 결의를 유효하다고 했습니다.
• 상가 소유자 과반수가 반대하면 정관을 못 바꾸나요?
  조합 전체 조합원 3분의 2 이상이 찬성하면 바꿀 수 있습니다. 대법원은 상가 소유자 집단의 이해관계에 직접 영향을 미쳐도 상가 소유자의 별도 동의 규정을 적용하거나 유추하지 않는다고 보았습니다. 정관에 더 엄격한 요건이 있으면 그에 따릅니다.
• 정관 변경 총회결의 무효확인 소송을 따로 내면 되나요?
  관리처분계획 인가 뒤에는 그 계획에 대한 취소소송으로 다투는 것이 원칙입니다. 사안에서도 조합설립변경결의 무효확인 청구는 각하된 1심이 유지됐으므로, 정관 변경의 하자는 관리처분계획 소송에서 주장하는 편이 맞습니다.
• 상가 권리가액을 감정평가로만 정하는 것은 위법하지 않나요?
  그것만으로 위법하다고 보기는 어렵습니다. 대법원은 2개 감정평가업자 평가액의 산술평균 방식이 상가 소유자의 종전 재산 평가 권리를 본질적으로 침해하지 않는다고 보았습니다. 다만 아파트와 다른 기준이 적용됐다면 따로 볼 문제입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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