상가 임대차

상가 계약이 끝난 뒤 재건축조합이 건물을 넘겨받으면 보증금은 조합에 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 상가 임차인이 대항력을 갖추고 있었다면 계약기간이 끝난 뒤 건물이 재건축조합에 넘어가도 조합이 보증금 반환의무를 이어받습니다. 대법원 2023다307116 판결은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 보는 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항과 양수인의 임대인 지위 승계 규정을 함께 적용했습니다. 지금은 가게를 넘겨받은 날과 사업자등록 신청일이 소유권 이전등기일보다 앞서는지부터 확인하십시오.

계약기간이 끝났다는 이유만으로 보증금을 받을 권리가 약해지지는 않습니다. 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 재건축 예정 아파트 상가의 점포를 보증금 5,000만원에 빌리면서 전 임차인에게 권리금 1,000만원을 주고 들어왔고, 바로 사업자등록을 냈습니다. 계약은 2025년 12월 31일 기간 만료로 끝났지만 건물주는 보증금을 돌려주지 않았습니다. 그사이 재건축조합은 관리처분계획 인가를 받아 이주를 안내했고, 2026년 1월 신탁을 원인으로 점포 소유권을 넘겨받은 뒤 인도집행까지 마쳤습니다. 조합은 「계약이 끝난 뒤 산 건물이라 보증금은 전 건물주에게 받으라」고 하고, 전 건물주는 「이제 내 건물이 아니다」라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝난 뒤 건물이 팔리면 새 소유자가 보증금을 돌려줘야 하나요?

대항력을 갖춘 상가 임차인이라면 새 소유자가 보증금을 돌려줘야 합니다. 계약기간이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 상태에서 건물이 넘어가도 새 소유자는 「임대차가 종료된 상태의 임대인」 지위를 그대로 이어받습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)을 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결은 이 승계가 법률상 당연승계라서 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 전 건물주는 임대차관계에서 빠져 보증금 반환채무를 벗는다고 보았습니다. 재건축조합이 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 경우에도 같은 법리가 적용됐습니다.

이 사건 원심은 계약이 기간 만료로 끝났다는 이유만으로 조합이 임대인 지위를 승계하지 않는다고 했지만, 대법원은 임차인에게 대항력이 있는지를 따지지 않은 잘못이 있다며 보증금 부분을 파기환송했습니다. 그래서 최종 결론은 환송 후 법원이 대항력 유무를 심리해 정합니다. 이 조항은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

대항력이 없으면 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

대항력이 없으면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하지 않으므로 보증금은 원래 계약한 건물주에게 청구해야 합니다. 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다.

그래서 날짜 순서가 결론을 가릅니다. 점포 인도와 사업자등록 신청이 소유권 이전등기보다 늦었다면 새 소유자에게는 대항할 수 없습니다. 사업자등록은 대항력의 존속 요건이기도 해서, 중간에 폐업 신고를 했거나 다른 사람 명의로 바꿨다면 그 사이 대항력이 끊겼는지 따져야 합니다. 상가 보증금을 못 받았는데 건물이 매각될 조짐이 보이면, 사업자등록과 점유를 유지한 채 보증금 반환을 청구하는 편이 안전합니다.

재건축 이주기간이면 권리금 회수방해를 주장할 수 없나요?

재건축사업이 상당히 진행되어 이주기간이 지났고 계약서에 이주기간 안에 점포를 비워 준다는 특약이 있었다면, 권리금 회수방해 책임은 인정되기 어렵습니다. 같은 판결은 이 부분 원심 결론을 그대로 유지했습니다.

권리금 회수방해는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 신규임차인 주선을 방해한 경우에 문제 됩니다. 관리처분계획 인가가 고시되면 종전 건축물의 임차권자도 원칙적으로 이전고시 때까지 건물을 사용·수익할 수 없으므로, 재건축 구역에서는 신규임차인을 들일 여지 자체가 좁습니다. 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

재건축조합 상가 보증금 반환 대응 순서

• 날짜 대조 - 점포 인도일, 사업자등록 신청일, 새 소유자 이전등기일을 등기부와 사업자등록증명으로 확인합니다. 앞의 두 날짜가 더 이르면 새 소유자가 청구 상대방입니다.
• 사업자등록 유지 확인 - 계약 만료 후에도 폐업 신고 없이 사업자등록을 유지했는지 봅니다. 중간에 끊겼다면 대항력 유지 여부를 따로 따집니다.
• 반환 청구서 발송 - 새 소유자(조합)에게 내용증명으로 보증금 반환을 청구합니다. 청구한 날짜와 내용이 기록으로 남습니다.
• 인도와 맞바꾸기 - 보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계입니다. 조합이 인도집행을 마쳤다면 그 경위와 날짜를 기록해 둡니다.
• 소송·가압류 검토 - 조합이 응하지 않으면 보증금 반환 소송을 내고, 전 건물주 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 예비적으로 함께 묶을지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 재건축 시 무상 퇴거 특약이 있거나 보증금이 환산보증금 기준을 넘는 경우, 신탁계약상 위탁자와 수탁자 중 누가 임대인 지위를 갖는지 다투는 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약기간이 끝났는데도 대항력이 유지되나요?
  유지됩니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 계약 만료 뒤 건물이 넘어가도 대항력 있는 임차인은 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 점유와 사업자등록을 계속 유지해야 합니다.
• 새 소유자가 승계하면 전 건물주에게는 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 청구할 수 없습니다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결은 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 반환채무를 면한다고 보았습니다. 그래서 대항력이 있으면 새 소유자, 없으면 전 건물주가 상대방이 됩니다.
• 신탁등기로 조합에 넘어간 경우도 같은가요?
  같은 법리가 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 양수인뿐 아니라 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자도 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 판결 사안도 재건축조합이 신탁을 원인으로 소유권을 넘겨받은 경우였습니다. 신탁계약에 임대인 지위에 관한 정함이 있으면 그 내용도 함께 확인합니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없어도 건물 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록 신청이 있으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 새 소유자의 이전등기일보다 이 날이 앞서야 합니다.
• 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 승계되나요?
  승계됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에도 제3조(대항력 등)를 적용한다고 정합니다. 그래서 큰 점포라도 인도와 사업자등록을 갖췄다면 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 다만 우선변제권 등 다른 조항은 적용 여부를 따로 봅니다.
• 재건축으로 장사를 못 하게 되면 계약을 해지할 수 있나요?
  해지할 수 있는 경우가 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제70조 제1항은 정비사업 시행으로 임차권 설정 목적을 달성할 수 없으면 권리자가 계약을 해지할 수 있게 하고, 제2항은 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있게 합니다. 이 판결이 다룬 쟁점은 아니므로 사안에 맞는지 따로 검토합니다.
• 관리처분인가 뒤에도 가게를 계속 쓸 수 있나요?
  원칙적으로 쓸 수 없습니다. 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항은 관리처분계획인가 고시가 있으면 임차권자 등 권리자가 이전고시가 있는 날까지 종전 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 사업시행자의 동의를 받았거나 손실보상이 끝나지 않은 경우는 예외입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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