주택 임대차

재건축 관리처분인가 뒤에 맺은 전세계약도 2년이 보장되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 관리처분계획 인가 뒤에 맺은 임대차에는 주택임대차보호법의 2년 보장 규정이 적용되지 않아 약정한 대로 계약이 끝납니다. 도시 및 주거환경정비법 제70조 제5항이 이 규정의 적용을 배제합니다. 지금은 관리처분계획 인가일과 계약일, 계약서의 종료 특약을 확인하십시오.

「인가 시 종료」 특약이 있다고 보증금까지 포기해야 하는 것은 아닙니다. 계약이 끝나면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 재건축 구역 안의 빌라를 보증금 5,000만원에 임차하면서 「관리처분계획 인가 시 계약 종료」 특약을 넣었습니다. 계약 당시 이미 관리처분계획 인가 고시가 난 상태였고, 2026년 8월 조합이 이주를 안내했습니다. A씨는 계약한 지 1년도 안 됐는데 2년을 채워 살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리처분인가 뒤에 맺은 계약은 왜 2년 보장이 안 되나요?

관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에는 주택임대차보호법의 2년 보장 규정을 적용하지 않도록 정비법이 정하고 있기 때문입니다. 그래서 인가 뒤에 「관리처분계획 인가 시 종료」나 1년 같은 짧은 기간을 정해 계약했다면 약정한 대로 계약이 끝납니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」에서 이 규정은 제70조 제5항에 있습니다.

원안은 구법 조문 번호인 제44조 제5항을 적었지만, 현행법에서 제44조는 총회 소집에 관한 조문이므로 제70조 제5항으로 읽어야 합니다. 이 규정은 민법의 전세권 존속기간 규정과 상가건물 임대차보호법의 1년 보장 규정도 함께 배제합니다.

인가 전부터 살던 세입자는 어떻게 되나요?

인가 전부터 살던 세입자도 관리처분계획 인가 고시가 나면 이전고시까지 그 집을 사용할 수 없고, 정비사업으로 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되면 계약을 해지할 수 있습니다. 제70조 제5항의 문언은 계약 시점을 나누지 않고 인가를 받은 경우 2년 보장 규정을 적용하지 않는다고 적고 있습니다.

다만 사업시행자의 동의를 받았거나 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않았다면 계속 사용할 수 있습니다. 그래서 인가 전부터 살던 세입자는 주거이전비 같은 보상 대상인지, 보상이 끝났는지를 먼저 확인합니다. 원안은 인가 전 계약이면 2년이 보장된다고 했으나, 인가 이후에는 사용·수익 정지와 해지 규정이 함께 적용되므로 결론이 달라질 수 있습니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

정비사업 때문에 계약을 해지한 임차인은 보증금 반환청구권을 사업시행자인 조합에 행사할 수 있습니다. 조합이 보증금을 내주면 조합은 집주인인 토지등소유자에게 구상하고, 구상이 안 되면 집주인에게 돌아갈 새 아파트나 대지를 압류할 수 있습니다.

집주인에게 직접 보증금 반환을 청구하는 것도 가능합니다. 집주인이 이주비 대출로 보증금을 돌려주는 경우가 많으므로, 이주 기간과 보증금 반환일을 문서로 확정해 두고, 반환을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

재건축 구역 임대차 대응 순서

• 인가 여부 확인 - 구청 고시에서 관리처분계획 인가일과 이주 기간을 확인합니다. 계약일과 비교합니다.
• 특약 확인 - 계약서에 「인가 시 종료」 같은 특약이 있는지 봅니다. 인가 뒤 계약이면 이 특약대로 끝납니다.
• 보상 대상 확인 - 인가 전부터 살았다면 주거이전비 등 손실보상 대상인지 조합에 문의합니다. 보상 전에는 사용할 수 있습니다.
• 해지와 반환 청구 - 계약 해지 뜻을 알리고 조합이나 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 내용증명으로 날짜를 남깁니다.
• 이사 전 권리 확보 - 보증금을 받기 전에 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 등기 완료 뒤 이사합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인가 전후로 계약을 갱신했거나 조합이 손실보상을 거부하는 경우에 해당하면 계약서와 정비사업 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인가 뒤 계약에도 갱신요구권이 있나요?
  관리처분계획 인가 뒤에는 이전고시까지 종전 건축물을 사용할 수 없는 것이 원칙이라 갱신요구권을 행사해도 계속 거주하기 어렵습니다. 재건축으로 철거가 예정된 경우는 임대인의 갱신거절 사유가 될 수 있으므로, 계약 전 이주 일정을 먼저 확인합니다.
• 조합에 보증금을 청구할 수 있나요?
  정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없어 계약을 해지할 수 있는 임차인은 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. 조합은 보증금을 내준 뒤 집주인에게 구상합니다. 청구 전 해지 의사를 문서로 남깁니다.
• 주거이전비는 누가 받나요?
  주거이전비 등 손실보상은 토지보상법과 정비법에 따른 요건을 갖춘 세입자에게 지급됩니다. 보통 정비구역 지정 공람 무렵부터 그 집에 살았는지 등을 따집니다. 손실보상이 끝나지 않았다면 인가 고시 뒤에도 그 집을 계속 사용할 수 있습니다.
• 「인가 시 종료」 특약은 유효한가요?
  관리처분계획 인가 뒤에 맺은 계약이라면 2년 보장 규정이 적용되지 않으므로 이런 특약도 약정대로 효력이 있습니다. 인가 전에 맺은 계약에 이런 특약이 있으면 2년 보장 규정과 충돌할 수 있어, 인가 시점과 계약 시점을 비교해 따져야 합니다.
• 보증금을 못 받았는데 이주하라고 해요
  보증금을 받기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 계약이 끝났는데 반환이 늦어지면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사합니다. 조합과 집주인 모두에게 반환을 청구해 두면 회수 가능성이 높아집니다.
• 집주인이 조합에 돈을 안 갚으면요?
  조합이 임차인에게 보증금을 내준 뒤 집주인에게 구상하지 못하면 집주인에게 돌아갈 대지나 건축물을 압류할 수 있고, 그 압류는 저당권과 같은 효력이 있습니다. 임차인 입장에서는 조합에 청구하는 경로가 회수 수단이 될 수 있다는 뜻입니다.

비슷한 상황

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