재개발·재건축

재개발 세입자, 관리처분 고시 전에도 조합에 보증금을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

재개발 구역 세입자는 원칙적으로 관리처분계획인가 고시 뒤 계약을 해지하고 조합에 보증금을 청구할 수 있고, 고시 전이라도 이주가 시작되는 등 특별한 사정이 있으면 가능합니다. 대법원 2017다260636 판결로 판단 기준과 대응 순서를 정리했습니다.

네, 관리처분계획인가 고시 전이라도 이주 절차가 시작돼 실제 이주가 이루어지는 등 특별한 사정이 있으면 계약을 해지하고 조합에 보증금을 청구할 수 있습니다. 원칙적인 시점은 관리처분계획인가 고시가 있은 때입니다. 집주인이 돈이 없다고 하더라도 그 사정만으로 보증금을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발 구역 안 빌라에 2024. 3.부터 보증금 9,000만 원, 2년 계약으로 살고 있습니다. 2025. 11. 구청이 관리처분계획을 인가했고, 조합은 곧바로 세입자를 포함한 주민에게 2026. 1.부터 이주를 시작한다는 안내문을 보냈습니다. 이웃들이 하나둘 떠나는데 집주인은 보상금이 나오면 보증금을 주겠다며 기다리라고만 합니다. 관리처분계획인가 고시는 아직 나오지 않은 상태에서 A씨는 2025. 12. 지금 계약을 끝내고 조합에 보증금을 달라고 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 조합에 보증금을 청구할 수 있는 근거는 무엇인가요?

도시정비법은 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없으면 임차인이 계약을 해지할 수 있고, 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있다고 정합니다. 집주인이 아니라 조합에도 직접 청구할 수 있다는 점이 핵심입니다.

대법원은 이 조항의 취지를 사업 때문에 뜻하지 않게 집을 쓰지 못하게 된 임차인을 두텁게 보호하면서, 남은 계약기간과 관계없이 권리를 일찍 정리해 사업을 원활하게 하려는 것이라고 보았습니다. 보증금을 지급한 조합은 집주인에게 구상할 수 있고, 구상이 안 되면 집주인이 받을 새 대지나 건물을 압류할 수 있습니다.

대법원은 해지 시점을 어떻게 판단했나요?

원칙은 관리처분계획인가 고시입니다. 고시가 있으면 임차인은 이전고시 때까지 집을 쓸 수 없고 조합은 인도를 구할 수 있으므로, 그때부터 임차권의 목적을 달성할 수 없게 됩니다.

이 사건 세입자들은 구청이 관리처분계획을 인가한 뒤, 고시 전에 집주인에게 해지를 통고했습니다. 대법원은 고시 전이라도 “사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정”이 있으면 해지하고 조합에 보증금을 청구할 수 있다고 보았습니다. 인가가 이미 나 고시가 곧 예상됐고, 조합이 세입자에게 이주안내문을 보냈으며, 이주기간이 해지 며칠 뒤 시작될 예정이었다는 점을 들어 조합의 상고를 기각했습니다.

특별한 사정은 무엇으로 판단하나요?

정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 사업으로 임차권이 제한받는 정도, 조합이나 집주인이 보인 태도 등을 모두 고려해 사건마다 판단합니다. 사업시행인가만 난 단계라면 인정받기 쉽지 않고, 관리처분계획 인가와 이주 안내처럼 사업이 눈앞에 온 사정이 겹칠수록 인정 가능성이 커집니다.

그래서 조합이 보낸 이주안내문, 이주기간 공고, 이주비 신청 안내, 단전·단수나 공가 증가 같은 주변 사정을 날짜와 함께 모아 두어야 합니다. 현행 도시정비법도 해지권과 조합에 대한 반환청구권을 같은 내용으로 두고 있어 이 판단 기준은 지금도 그대로 쓰입니다.

계약기간이 남았다며 집주인이 버티면 어떻게 하나요?

계약기간이 남아 있어도 정비사업으로 임차권의 목적을 달성할 수 없게 되면 해지할 수 있습니다. 이 해지권은 계약상 기간의 예외로 인정되는 것이어서, 집주인이 남은 기간을 이유로 해지를 거절할 수는 없습니다.

집주인이 보상금을 받을 때까지 기다리라고 해도 세입자는 조합에 직접 청구할 수 있습니다. 이 사건 세입자들은 집주인을 상대로 지급명령을 받아 확정시킨 뒤, 집주인이 조합에 대해 가진 수용보상금 채권을 압류·추심했습니다. 조합과 집주인 가운데 누구에게서 먼저 받을지는 조합의 자금 사정과 집주인 보상금 규모를 보고 정합니다. 한쪽에서 받은 만큼 다른 쪽 청구는 줄어든다는 점도 계산에 넣어야 합니다.

재개발 세입자 보증금 회수 대응 순서

• 사업 단계 확인 - 관리처분계획 인가일과 고시일, 조합의 이주기간을 확인합니다.
• 해지 통지 - 정비사업으로 계약 목적을 달성할 수 없다는 이유로 집주인에게 해지를 통지합니다.
• 조합에 청구 - 해지 사실과 계약서를 첨부해 조합에 보증금 반환을 요구합니다.
• 집행 수단 검토 - 지급이 없으면 지급명령이나 소송, 집주인 보상금 채권 압류를 검토합니다.
• 주거이전비 함께 확인 - 세입자 보상인 주거이전비와 이사비 대상인지도 따로 확인합니다.

세입자 보상은 「재개발구역 세입자인데 이사 나갈 때 주거이전비를 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리처분계획 인가·고시 시점과 조합의 이주 절차 진행 정도, 해지 통지일에 따라 조합에 청구할 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 구역 세입자의 보증금 반환과 보상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리처분인가 뒤에 맺은 전세계약도 2년이 보장되나요?
  관리처분계획 인가를 받은 경우 그 뒤의 임대차 계약기간에는 주택임대차보호법상 2년 최단기간 규정이 적용되지 않습니다. 사업 일정에 따라 2년 전에 집을 비워야 할 수 있습니다.
• 조합이 보증금을 주면 집주인은 책임이 없어지나요?
  아닙니다. 보증금을 지급한 조합은 집주인에게 구상할 수 있고, 구상이 안 되면 집주인에게 돌아갈 대지나 건축물을 압류할 수 있습니다. 그 압류는 저당권과 같은 효력이 있습니다.
• 관리처분 고시가 나면 바로 집을 비워야 하나요?
  원칙적으로 고시가 있으면 이전고시 때까지 종전 건축물을 사용할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받았거나 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않은 경우는 예외입니다.
• 사업시행인가만 난 단계에서도 해지할 수 있나요?
  어려운 경우가 많습니다. 고시 전 해지는 이주 절차가 시작돼 실제 이주가 이루어지는 등 임대차를 유지하게 하는 것이 부당한 특별한 사정이 있어야 하고, 사업 진행 정도 등을 종합해 판단합니다.
• 상가 세입자도 조합에 보증금을 청구할 수 있나요?
  도시정비법의 해지권과 반환청구권은 주택에 한정되지 않고 정비사업으로 설정 목적을 달성할 수 없는 임차권자 등에게 인정됩니다. 상가 임차인도 같은 요건을 갖추면 청구를 검토할 수 있습니다.
• 집주인에게 받은 지급명령으로 보상금을 압류할 수 있나요?
  집주인에 대한 확정된 지급명령은 집행권원이 되므로, 집주인이 조합에 대해 가진 보상금 채권을 압류·추심하는 방법을 쓸 수 있습니다. 이 사건 세입자들도 그렇게 했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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