재개발·재건축

재건축 시공사 계약 조건을 바꾸는 총회, 조합원 3분의 2 동의가 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 재건축 시공사 계약 변경이 당초 재건축결의 때 정한 조합원 비용분담 조건을 바꾸는 내용이면 조합원 3분의 2 이상 동의가 필요하고, 없으면 계약은 무효입니다. 대법원 2013다49381 판결은 이런 결의를 실질적 정관변경으로 보고 시공사가 제한을 몰랐어도 무효라고 보았습니다. 지금은 변경 내용이 분담금에 영향을 주는지와 총회 찬성 조합원 수부터 확인해 두십시오.

시공사가 조합 내부의 정족수 규정을 몰랐다는 사정은 계약 효력을 살리지 못합니다. 대신 계약 전에 의결서 사본을 받아 찬성 수를 확인하는 것으로 위험을 줄일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L건설은 2021년 한 재건축조합과 도급계약을 맺었고, 2024년 공사비가 크게 오르자 조합원 분담금을 세대당 평균 1억원 늘리는 변경계약을 추진했습니다. 조합장은 총회에서 조합원 과반수 찬성을 받았다며 변경계약서에 서명했고, L건설은 그 말을 믿고 공사를 이어 갔습니다. 2026년 일부 조합원이 3분의 2 찬성이 없었다며 변경계약 무효를 주장하자, L건설은 자신들은 정족수 규정을 몰랐는데도 무효가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시공사 계약 조건을 바꾸는 총회에 조합원 3분의 2 동의가 필요한가요?

조합원 비용분담 조건을 바꾸는 내용이면 필요합니다. 시공자와의 계약서에 포함될 내용은 정관에 적어야 하는 사항이고, 이를 바꾸는 안건은 직접 정관을 고치지 않더라도 실질적으로 정관을 변경하는 결의이므로 정관변경 정족수가 유추적용됩니다. 원안 사건에서 대법원은 조합원 3분의 2 이상의 동의 없이 비용분담 조건을 바꾼 시공자 계약을 무효로 보았습니다.

원안 사건은 2005. 3. 18. 개정 전 구 도시정비법 제20조가 적용됐습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 정관 기재사항으로 시공자, 설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용을 정하고, 이 사항을 바꾸는 정관 변경에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 요구합니다.

시공사가 정족수 제한을 몰랐다면 계약은 유효한가요?

유효하지 않습니다. 계약 체결 요건을 정한 강행규정을 어긴 계약은 무효이므로, 상대방이 그런 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나 총회결의가 유효하려면 몇 명이 찬성해야 하는지 잘못 알았더라도 계약이 무효인 결론은 바뀌지 않습니다. 시공사가 선의이고 과실이 없어도 마찬가지입니다.

그래서 시공사는 계약서 서명 전에 총회 의결서, 참석자 명부, 서면결의서 수를 받아 찬성이 조합원 3분의 2를 넘는지 직접 확인해야 합니다. 조합장 확인서만으로는 무효 위험을 막지 못합니다.

총회에서 시공자 계약을 바꿀 때 무엇을 거쳐야 하나요?

총회 의결을 거쳐야 합니다. 시공자의 선정과 변경, 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 현행법상 총회 의결 사항이고, 시공자를 선정하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 여기에 비용분담을 바꾸는 내용이면 3분의 2 찬성 요건이 더해집니다.

재건축 시공자 계약 변경 대응 순서

• 변경 내용 분석 - 공사비, 분담금, 무상지분율 등 조합원 부담이 바뀌는지 봅니다. 바뀌면 3분의 2 찬성 안건입니다.
• 정관 확인 - 조합 정관의 계약서 포함 내용과 정관 변경 절차를 확인합니다. 정관이 더 엄격하면 그에 따릅니다.
• 총회 자료 검토 - 소집 통지, 안건 설명, 참석자 명부, 서면결의서를 확인합니다. 찬성 수를 직접 셉니다.
• 계약 체결 - 요건을 갖춘 결의서를 첨부해 계약합니다. 요건이 부족하면 재총회를 먼저 요구합니다.
• 무효 주장 대응 - 조합이나 조합원이 무효를 주장하면 결의 요건 충족 자료로 다툽니다. 요건이 부족했다면 이미 한 공사의 정산 방법을 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경 내용이 물가변동에 따른 단순 공사비 조정인지, 비용분담 조건 자체의 변경인지 다툼이 있으면 계약서와 총회 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축조합 총회 효력과 시공자 계약 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시공자 계약 내용은 왜 정관 사항인가요?
  조합원 비용분담에 큰 영향을 주기 때문입니다. 도시정비법 제40조 제1항 제16호는 시공자, 설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용을 조합 정관에 반드시 포함하도록 정합니다. 그래서 이를 바꾸는 결의는 정관변경 절차의 적용을 받습니다.
• 정관변경에는 몇 명이 찬성해야 하나요?
  원칙은 조합원 과반수 찬성이지만, 시공자 계약서 포함 내용 등 일부 사항은 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 도시정비법 제40조 제3항 단서가 이를 정하고, 시장, 군수 등의 인가도 받아야 합니다.
• 정관을 직접 고치지 않은 결의도 3분의 2가 필요한가요?
  비용분담 조건을 바꾸는 내용이면 필요합니다. 대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결은 직접 정관을 변경하지 않아도 당초 재건축결의의 비용분담 조건을 바꾸는 시공자 계약 안건은 실질적 정관변경이므로 정관변경 정족수가 유추적용된다고 보았습니다.
• 시공사가 몰랐어도 무효인가요?
  무효입니다. 계약 체결 요건을 정한 강행규정을 어긴 계약은 무효라서, 상대방이 법적 제한을 몰랐거나 정족수를 잘못 알았더라도 결론이 같습니다. 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계있는 규정은 당사자 의사로 배제할 수 없습니다.
• 시공자 선정 총회는 출석 요건이 따로 있나요?
  있습니다. 현행 도시정비법 제45조 제10항은 총회 의결에 조합원 100분의 10 이상의 직접 출석을 요구하면서, 시공자 선정을 의결하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석하도록 정합니다. 서면결의만으로 채운 총회는 요건을 갖추지 못할 수 있습니다.
• 계약이 무효면 이미 한 공사비는 어떻게 되나요?
  약정 공사비를 청구할 근거는 사라지지만, 조합이 공사로 얻은 이익은 부당이득 반환 문제로 다툴 수 있습니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람은 그 이익을 반환해야 하므로, 실제 공사 가치와 조합의 이익을 산정하는 자료가 필요합니다.

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