재개발·재건축

시공사가 돈을 뿌려 이긴 재개발 총회 결의, 무효로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

시공사가 조합원에게 금품을 주고 서면결의서를 모았고 그것이 결의 결과에 영향을 주었다면 시공자 선정 결의는 무효가 될 수 있습니다. 대법원 2013다50466 판결의 판단 기준과 재입찰 후 결의, 현행 도시정비법의 금품 금지·선정 취소 규정까지 정리했습니다.

네, 시공사가 조합원에게 금품을 돌려 표를 모았고 그것이 결과에 영향을 주었다면 시공자 선정 결의는 무효가 될 수 있습니다. 대법원은 형식상 경쟁입찰을 거쳤더라도 이런 결의는 경쟁입찰 취지에 정면으로 위배된다고 보았습니다. 금품 제공이 있었다는 사정만으로 바로 무효가 되는 것은 아니고, 결의 결과에 영향을 미쳤는지가 쟁점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발조합 조합원으로, 2025. 11. 시공자 선정 총회에서 B건설이 압도적 표차로 선정되는 것을 보았습니다. 그런데 2026. 4. B건설이 홍보 용역업체를 통해 조합원들에게 수십만 원에서 수백만 원씩 건넸다는 수사 소식이 알려졌습니다. 첫 총회는 서면결의서 중복 제출로 무산됐고, 두 달 뒤 다시 연 총회에서 B건설이 뽑혔습니다. A씨는 금품을 받지 않았고, 주변 조합원 몇 명이 돈을 받았다는 말을 들었습니다. A씨는 이미 재입찰을 거쳐 다시 뽑힌 이상 결의를 다툴 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

서울 응암제2구역 재개발조합 사건입니다. 2010. 6. 시공자 선정 총회에서 투표수가 조합원 수보다 250여 표 많아 개표가 보류됐습니다. 롯데건설이 용역업체를 통해 조합원 1인당 50만 원에서 3,500만 원을 주고 서면결의서와 철회서를 받아 낸 결과였습니다. 조합은 재공고를 거쳐 2010. 9. 총회를 열었고, 롯데건설이 든 컨소시엄이 751표 대 35표로 선정됐습니다.

원심은 결의를 유효하다고 보았으나 대법원은 파기했습니다. 정관이 정한 경쟁입찰로 선정했더라도 부정행위가 결의 결과에 영향을 미쳤다면 “정관에서 경쟁입찰에 의하여 시공사를 정하도록 한 취지에 정면으로 위배되는 경우에는 이러한 결의가 정관이 정한 바에 따라 이루어졌다고 볼 수 없으므로 무효라고 보아야 한다.”라고 했습니다. 재총회가 금품 제공 후 3개월 만에 열렸고, 금품 살포가 알려지지 않았으며, 그 직전까지 용역업체에 돈이 더 지급된 점을 들었습니다.

다시 입찰하고 새로 뽑았으면 문제가 사라지나요?

아니요, 절차를 새로 밟았다는 사정만으로 무효 사유가 사라지지는 않습니다. 대법원은 롯데건설이 단독 입찰에서 컨소시엄으로 형태를 바꾸고 총회를 다시 열었어도, 조합원들이 금품의 영향 없이 자유롭게 결정했다고 보기 어렵다고 했습니다. 결국 보는 것은 시간 간격, 금품 제공 사실이 조합원에게 알려졌는지, 표 차이와 금품 규모입니다. 반대로 부정행위가 오래전 일이고 조합원들이 그 사실을 알고도 다시 같은 업체를 골랐다면 결론이 달라질 여지가 있습니다.

지금 시공자 선정 규정은 그때와 무엇이 다른가요?

판결 사안은 2006년 개정 전 법이 적용돼 경쟁입찰 의무가 정관에만 있었습니다. 현행법은 조합설립인가 후 총회에서 경쟁입찰 또는 2회 이상 유찰 시 수의계약으로 시공자를 선정하도록 법률로 정하고, 합동설명회도 2회 이상 열게 합니다. 시공자 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 시공자 선정과 관련해 금품을 주거나 받는 행위 모두 금지되고, 시·도지사는 위반한 건설업자의 선정 취소를 명하거나 공사비의 100분의 20 이하 과징금을 부과할 수 있습니다. 이렇게 법률 요건이 더 엄격해졌으므로, 금품으로 왜곡된 결의를 다투는 판결 법리는 현행법 아래에서도 같은 방향으로 쓰일 수 있다고 볼 수 있습니다.

금품을 받은 조합원도 처벌되나요?

네, 시공자 선정 계약과 관련해 금품이나 향응을 받거나 제공 의사 표시를 승낙한 사람도 처벌 대상입니다. 법정형은 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금으로, 주는 쪽과 같습니다. 그래서 받은 조합원은 결의 무효를 주장하는 쪽에 서기 어렵고, 받지 않은 조합원의 진술과 자료가 더 중요해집니다. 제3자를 통해 주고받은 경우도 금지 대상에 들어갑니다. 받은 돈을 돌려주었더라도 이미 받은 행위는 남으므로, 사실관계를 정리할 때 이 점을 함께 고려해야 합니다.

시공자 선정 결의 다툼 대응 순서

• 자료 확보 - 총회 소집 공고, 입찰 공고문, 서면결의서 집계표, 의사록을 받아 둡니다.
• 금품 정황 정리 - 금품을 건넨 사람, 날짜, 금액, 받은 조합원 수를 정리하고 수사 기록이 있는지 확인합니다.
• 영향 여부 검토 - 표 차이, 재총회까지의 기간, 조합원이 사실을 알았는지를 따져 결의 결과에 영향을 미쳤는지 봅니다.
• 행정 조치 요청 - 시·도에 위반 사실을 알려 선정 취소 명령이나 과징금 부과를 요청할 수 있습니다.
• 소송 제기 - 조합을 상대로 총회결의 무효확인 소송을 내고, 공사 진행이 급하면 결의 효력정지 가처분을 함께 검토합니다.

조합장 교체까지 고민한다면 「재건축 조합장이 마음대로 사업을 끌고 가는데 해임할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 금품 제공 규모와 시점, 조합원들이 그 사실을 알았는지에 따라 결의가 무효로 판단될지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합 총회결의 무효확인 소송과 가처분, 조합원 분쟁 자문을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시공자 선정 결의 무효확인 소송은 누구를 상대로 내나요?
  결의를 한 조합을 상대로 총회결의 무효확인을 구합니다. 판결 사안도 조합원이 재개발조합을 피고로 삼았습니다. 시공사는 소송 당사자가 아니어도 결의가 무효가 되면 선정 효력을 잃게 됩니다.
• 금품 제공이 있었으면 결의는 자동으로 무효인가요?
  아닙니다. 대법원은 부정행위가 결의 결과에 영향을 미쳤다고 볼 수 있는 경우 등에 무효라고 했습니다. 금품 규모, 받은 조합원 수, 표 차이, 시간 간격을 함께 봅니다.
• 시공자 선정 총회는 조합원이 몇 명 나와야 하나요?
  현행법상 시공자 선정을 의결하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 일반 총회의 100분의 10 직접 출석보다 엄격하고, 대리인이나 전자적 방법으로 의결권을 행사하면 직접 출석으로 봅니다.
• 시공사가 금품을 줬다면 행정청이 선정을 취소시킬 수 있나요?
  네, 시·도지사는 금품 제공 금지를 위반한 건설업자에 대해 조합에 시공자 선정 취소를 명하거나 공사비의 100분의 20 이하 과징금을 부과할 수 있습니다. 취소 명령을 받은 조합은 선정을 취소해야 합니다.
• 시공사가 이사비나 분담금 대납을 약속하면 문제가 되나요?
  시공과 관련 없는 이사비·이주비·이주촉진비 지원이나 재건축부담금 대납 같은 제안은 건설업자가 할 수 없도록 정해져 있습니다. 구체적인 금지 항목은 조문과 시행령을 함께 확인해야 합니다.
• 결의 무효 판결이 나오면 이미 맺은 공사계약은 어떻게 되나요?
  선정 결의가 무효면 그에 기초한 계약의 효력도 다투어질 수 있습니다. 다만 공사 진행 정도와 조합의 추인 여부 등에 따라 정리 방법이 달라지므로 판결 뒤 후속 총회 절차를 함께 검토해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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