농지·산지

경매로 산 밭에 불법 건물이 있으면 농지취득자격증명을 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 허가 없이 집이나 창고를 지어 농지로 보이지 않더라도 불법 전용된 땅은 원상회복 대상이라 여전히 농지로 볼 수 있습니다. 대법원 2020두30665 판결로 불법 전용 판단 기준, 오래된 농가주택의 예외, 거부처분 대응 순서를 정리했습니다.

네, 허가 없이 집이나 창고를 지어 농지로 보이지 않는 땅도 여전히 농지로 보아 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다. 대법원은 불법 전용된 농지는 원상회복해야 하므로 그 상태가 일시적인 것에 불과하다고 보았습니다. 다만 전용 당시 허가가 필요 없었던 경우라면 결론이 달라지므로, 지금 모습만 보고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 2. 법원 경매에서 지목이 전인 시골 토지 500㎡의 지분을 최고가로 매수신고했습니다. 땅에는 오래된 주택과 창고, 마을 사람들이 쓰는 시멘트 길이 있어 농사를 지을 수 없는 상태였습니다. A씨가 면사무소에 농지취득자격증명을 신청하자, 불법 건축물을 복구하기 전에는 발급할 수 없다는 반려 통지가 왔습니다. 매각결정기일까지 증명서를 내지 못하면 보증금을 잃을 수 있다는 말도 들었습니다. A씨는 농사짓는 땅도 아닌데 왜 농지 취급을 받는지, 다툴 방법이 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 어떻게 판단했나요?

원고 등은 강제경매에서 지목이 전인 토지 493㎡의 1/2 지분 최고가매수신고인이 되어 면장에게 농지취득자격증명을 신청했습니다. 면장은 불법 형질변경과 불법 건축물을 복구해야 한다며 거부했습니다. 토지는 1973. 1. 1. 이후 지은 주택과 창고의 부지, 마을 안길과 배수로로 쓰였고, 적어도 2000년대 중반부터 경작된 적이 없었습니다. 원심은 농지의 현상을 잃었으니 농지가 아니라며 거부처분을 취소했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 농지였던 땅이 허가 없이 불법 전용되었다면 특별한 사정이 없는 한 “농지로 원상회복되어야 하는 것으로서 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하므로 여전히 농지법상 ‘농지’에 해당한다고 보아야 한다.”라고 했습니다. 사건은 원심법원으로 환송되었습니다.

지금 농사를 안 짓는 땅이 왜 농지인가요?

농지법은 지목과 관계없이 실제로 농작물 경작지 등으로 쓰이는 땅을 농지로 정의합니다. 그래서 원칙적으로는 실제 현상을 봅니다. 그러나 대법원은 이 정의의 취지가 농지를 보전하려는 데 있지, 불법 전용된 땅을 농지에서 빼 주려는 것이 아니라고 보았습니다.

허가 없이 전용하면 시장·군수는 원상회복을 명할 수 있고, 따르지 않으면 대집행도 할 수 있습니다. 원상회복 대상인 땅은 현재 모습이 어떻든 법적으로는 농지로 남습니다. 결국 경매 매수인은 전 소유자가 만든 불법 상태를 떠안는 셈이 됩니다. 현행 농지법의 농지 정의와 원상회복 조항도 판결 당시와 같은 구조여서 이 기준은 지금도 적용됩니다.

오래전에 지은 집이라면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 대법원은 불법 전용인지를 따지려면 현재 다른 용도로 쓰인다는 사실만으로는 부족하고, 전용 당시 법령상 허가 의무가 있었는데도 허가 없이 전용했는지를 확인해야 한다고 했습니다.

판결에 따르면 1973. 1. 1. 전에는 도시계획구역 등 일부 지역 밖 농지의 전용에 원칙적으로 허가가 필요 없었습니다. 농가주택과 그 부속시설 부지로 쓰는 경우는 일정 요건을 갖추면 1990. 4. 7. 전까지 예외적으로 허가나 신고가 필요 없었습니다. 이 사건 주택은 1973년 이후 지어졌지만, 농가주택 예외에 해당했는지를 더 심리하라는 것이 환송 이유입니다. 적법하게 전용된 땅이라면 농지가 아니어서 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있습니다. 「경매 농지 취득자격증명을 면사무소가 처리하지 않으면 어떻게 하나요?」에서 발급 지연 때의 대응을 자세히 설명했습니다.

지분만 낙찰받은 경우에도 같은가요?

같습니다. 이 사건도 토지 전체가 아니라 1/2 지분의 매수 사건이었습니다. 농지취득자격증명은 농지를 취득하려는 사람이 받아야 하는 것이어서, 공유 지분을 취득할 때도 원칙적으로 필요합니다.

지분 매수인은 다른 공유자가 지은 건물이나 다른 사람이 낸 길을 스스로 철거할 권한이 없는 경우가 많습니다. 그런데 행정청이 복구를 조건으로 발급을 거부하면, 매수인은 복구할 수도 없고 증명서를 받을 수도 없는 처지가 됩니다. 이럴 때는 불법 전용이 아니라는 점, 곧 전용 당시 허가가 필요 없었다는 점을 다투는 것이 현실적인 길입니다. 입찰 전에 다른 공유자와 점유자가 누구인지, 그들이 원상회복에 협조할지까지 확인해 두어야 합니다.

경매 농지 농지취득자격증명 대응 순서

• 현황과 연혁 확인 - 건축물대장, 항공사진, 주민 진술로 건물이 언제 지어졌고 누가 살았는지 확인합니다.
• 허가 여부 조회 - 시·군청에 농지전용허가나 신고 기록이 있는지 정보공개를 청구합니다.
• 신청과 의견 제출 - 농지취득자격증명을 신청하면서 적법 전용이나 예외 사유 자료를 함께 냅니다.
• 경매법원 조치 - 거부되면 거부 통지서를 경매법원에 내고 매각결정기일 연기 등을 요청합니다.
• 불복 - 거부처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물을 지은 시기와 당시 허가 여부, 농가주택 예외에 해당하는지에 따라 농지인지와 증명서 발급 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 농지의 농지취득자격증명 거부처분 취소소송과 매각 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지목이 대지로 바뀌지 않은 밭에 집이 있으면 모두 불법 전용인가요?
  아닙니다. 전용 당시 법령상 허가가 필요 없었다면 적법 전용입니다. 1973. 1. 1. 전 일부 지역 밖 농지나 1990. 4. 7. 전 요건을 갖춘 농가주택 부지는 허가 없이 전용할 수 있었다고 대법원은 설명했습니다.
• 농지취득자격증명이 거부되면 경매 보증금은 어떻게 되나요?
  매각결정기일까지 증명서를 내지 못하면 매각이 불허될 수 있고, 특별매각조건에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 거부 통지서를 법원에 내고 기일 연기를 요청하는 등 바로 조치해야 합니다.
• 거부처분은 언제까지 다툴 수 있나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판을 청구하거나 취소소송을 내야 합니다. 이 기간은 불변기간이어서 놓치면 거부처분을 다투기 어렵습니다.
• 경매로 산 뒤 불법 건물은 누가 원상회복해야 하나요?
  원상회복명령은 행위자뿐 아니라 해당 농지의 소유자나 점유자에게도 할 수 있습니다. 매수인이 되면 전 소유자가 만든 불법 상태를 복구할 책임을 지게 될 수 있습니다.
• 마을 사람들이 쓰는 포장도로 부분도 농지인가요?
  그 도로가 허가 없이 만들어졌다면 원상회복 대상인 농지로 볼 여지가 있습니다. 다만 도로 개설 시기와 공공 목적 사용 경위를 따로 확인해야 하므로 일률적으로 단정하기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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