농업인 주택은 허가를 받아야 하나요, 신고인가요?

신고입니다. 농지법 제35조 제1항 제1호는 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설 등의 부지로 농지를 전용하려는 자는 시장·군수·자치구구청장에게 신고하도록 정합니다. 신고를 받은 행정청은 법에 적합하면 수리해야 합니다. 요건을 갖추지 못하면 일반 전용허가 절차로 가야 합니다.

부지 660㎡에는 무엇이 포함되나요?

주택 건물뿐 아니라 그 주택에 딸린 창고·축사 등 농업에 필요한 시설의 부지까지 합한 총면적입니다. 농지법 시행령 제29조 제4항 제2호가 1세대당 660㎡ 이하를 정하고, 근로자를 고용해 거주하게 할 목적이면 1천㎡ 이하로 합니다. 신청일 이전 5년간 같은 목적으로 전용한 면적도 더합니다.

직장에 다니는 가족이 있어도 되나요?

세대 전체의 요건을 봅니다. 농지법 시행령 제29조 제4항 제1호는 농업 수입이 세대의 연간 총수입의 2분의 1을 초과하거나 세대원 노동력의 2분의 1 이상으로 농업을 하는 세대를 요구합니다. 가족의 근로소득이 커서 농업 수입 비중이 절반 이하가 되면 노동력 요건으로 인정받아야 합니다.

다른 군에 있는 밭에 집을 지어도 되나요?

원칙적으로 어렵습니다. 농지법 시행령 제29조 제4항 제3호는 농업경영의 근거가 되는 농지가 있는 시·구·읍·면 또는 그에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하도록 정합니다. 경작 농지와 멀리 떨어진 곳에 짓는 주택은 농업인 주택으로 인정되지 않습니다.

신고 없이 집을 지으면 어떻게 되나요?

농지법 제60조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 같은 법 제42조 제1항 제2호에 따라 원상회복명령을 받고, 이를 따르지 않으면 이행강제금이 매년 부과될 수 있습니다. 건축물대장에 올라도 농지전용 문제는 따로 남습니다.

농업인 주택도 농지보전부담금을 내나요?

부과 대상이지만 감면될 수 있습니다. 농지법 제38조 제1항 제5호는 전용신고를 하고 농지를 전용하는 자에게도 부담금을 부과하되, 같은 조 제6항 제3호는 제35조 제1항 각 호의 시설을 설치하기 위한 전용을 감면 대상으로 정합니다. 감면 비율은 시설별로 따로 정해져 있습니다.

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내 밭에 농업인 주택을 지을 때도 농지전용을 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 농업인 주택도 농지를 경작 외의 용도로 쓰는 것이라 농지전용이 필요하고, 허가 대신 전용신고로 합니다. 농지법 제35조 제1항 제1호가 농업인 주택을 신고 대상 시설로 정합니다. 지금은 세대의 농업 수입 비중과 부지 면적 660㎡ 요건부터 확인하십시오.

그 자리에서

주택 설계를 맡기기 전에 세대의 농업 수입 비중과 주택 부지 면적부터 확인하십시오. 농업 수입이 연간 총수입의 2분의 1을 넘거나 세대원 노동력의 2분의 1 이상으로 농사를 짓는 세대여야 하고, 부지는 1세대당 660㎡ 이하여야 합니다.

농업인 주택은 허가까지 받을 필요가 없습니다. 요건을 갖추면 시장·군수·자치구구청장에게 신고하는 것으로 전용할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 봄 20년째 벼농사를 짓고 있는 논 옆 자기 밭 400㎡에 살 집을 짓기로 했습니다. 세대 수입의 70퍼센트가 쌀 판매 대금이었고, 밭은 농업진흥구역 안에 있었습니다. 건축사는 자기 땅이니 건축신고만 하면 된다고 했지만, 군청은 농지전용신고를 먼저 하라고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농업인 주택을 지을 때도 농지전용을 해야 하나요?

네, 해야 합니다. 농지에 주택을 짓는 것은 농작물 경작이나 농지개량 외의 용도로 쓰는 것이어서 농지의 전용에 해당하고, 농업인 주택도 예외가 아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「농지법」은 농업인 주택을 전용신고 대상으로 정합니다.

농지전용 방식별 대상(2026. 9. 28. 기준)

방식	대상
전용허가	원칙적으로 모든 농지 전용
전용신고	농업인 주택·농축산업용 시설 등
일시사용허가	간이 농수축산업용 시설·현장사무소 등
일시사용신고	썰매장·지역축제장 등

전용허가: 대상: 원칙적으로 모든 농지 전용
전용신고: 대상: 농업인 주택·농축산업용 시설 등
일시사용허가: 대상: 간이 농수축산업용 시설·현장사무소 등
일시사용신고: 대상: 썰매장·지역축제장 등

출처 - 농지법 제34조 제1항, 제35조 제1항, 제36조 제1항, 제36조의2 제1항

농지 위에 짓더라도 전용으로 보지 않는 것은 농지의 개량시설과 비닐하우스·축사 같은 농축산물 생산시설, 농작업에 필요한 화장실·주차장 같은 편의시설 부지뿐입니다. 사람이 사는 집은 여기에 들어가지 않습니다.

신고를 받은 시장·군수·자치구구청장은 내용을 검토해 법에 맞으면 수리해야 합니다. 신고가 수리되면 그 농지를 소유할 수 있는 근거도 생깁니다.

농업인 주택으로 인정받는 요건은 무엇인가요?

농업인 1명 이상으로 구성되고, 농업 수입이 연간 총수입의 2분의 1을 초과하거나 세대원 노동력의 2분의 1 이상으로 농업을 하는 세대의 세대주가 지어야 합니다. 부지는 창고 등 부속시설을 포함해 1세대당 660㎡ 이하이고, 농업경영의 근거가 되는 농지가 있는 시·구·읍·면이나 그에 연접한 지역에 있어야 합니다.

농업인 주택 요건

항목	요건
설치자	농업인 세대의 세대주
세대 요건	농업 수입 2분의 1 초과 또는 노동력 2분의 1 이상
부지 면적	1세대당 660㎡ 이하(근로자 숙소 목적 1천㎡)
위치	경작 농지 소재 시·구·읍·면 또는 연접 지역
면적 합산	신청일 이전 5년간 전용 면적 포함

설치자: 요건: 농업인 세대의 세대주
세대 요건: 요건: 농업 수입 2분의 1 초과 또는 노동력 2분의 1 이상
부지 면적: 요건: 1세대당 660㎡ 이하(근로자 숙소 목적 1천㎡)
위치: 요건: 경작 농지 소재 시·구·읍·면 또는 연접 지역
면적 합산: 요건: 신청일 이전 5년간 전용 면적 포함

출처 - 농지법 시행령 제29조 제4항

부지 면적은 신청일 이전 5년간 같은 세대주가 농업인 주택 부지로 전용한 면적을 합산합니다. 근로자를 고용해 거주하게 할 목적이면 1천㎡까지 늘어납니다. 별장이나 고급주택은 제외됩니다.

농업진흥구역 농지에도 농업인 주택을 지을 수 있나요?

지을 수 있습니다. 농업진흥구역은 농업 생산과 직접 관련된 행위 외에는 막혀 있지만, 요건을 갖춘 농업인 주택의 설치는 법이 따로 허용합니다.

농지전용신고 대상 시설은 농지보전부담금 감면 대상이 될 수 있어 일반 주택보다 비용 부담이 적습니다. 반대로 신고 없이 집을 지으면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지고 원상회복명령 대상이 됩니다.

농업인 주택 전용 대응 순서

세대 요건 확인 - 농업경영체 등록, 농산물 판매 내역으로 농업 수입 비중을 계산합니다. 2분의 1 요건을 먼저 맞춰야 합니다.
부지 면적 계산 - 부속 창고까지 포함해 660㎡ 이하인지, 5년 안에 전용한 면적이 있는지 합산합니다. 넘으면 신고 대상에서 벗어납니다.
위치 확인 - 경작 농지가 있는 시·구·읍·면이나 연접 지역인지 봅니다. 멀리 떨어진 곳은 인정되지 않습니다.
전용신고 제출 - 건축신고 전에 농지전용신고를 먼저 하고 수리 통지를 받습니다. 부담금 감면도 이때 신청합니다.
사후 용도 유지 - 준공 후 일정 기간 다른 용도로 바꾸려면 승인이 필요합니다. 매각·임대 계획이 있으면 미리 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대원 일부가 직장에 다니거나 농업 수입 비중이 경계선에 있으면 소득 자료와 농업경영체 등록 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농지전용 신고 반려·원상회복명령에 대한 행정심판·취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

내 땅이고 내가 농사짓는 사람이니 집은 건축신고만 하면 된다고 생각하는 분이 많습니다. 실제로는 농지전용신고가 건축 절차보다 먼저이고, 이 신고가 빠지면 준공 후에도 원상회복명령과 형사처벌 문제가 남습니다.

요건 판단은 신고 시점의 서류로 합니다. 농업경영체 등록일, 직전 연도 농산물 판매 내역, 세대원 근로소득 자료, 5년 안에 전용한 부지 면적이 기록으로 남아 있어야 합니다. 세대원 한 명의 직장 소득 때문에 2분의 1 요건이 흔들리는 일이 잦습니다.

신고가 반려되면 행정심판이나 취소소송으로 다투고, 이미 지은 집에 원상회복명령이 나오면 그 처분을 다툽니다. 어느 쪽이든 신고 당시 세대 요건을 갖췄다는 서류가 판단의 기초가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

농업경영체 등록확인서·농산물 판매 내역·토지이용계획확인서·주택 배치도를 준비해 주시면, 세대 요건 충족 여부·부지 면적 합산·부담금 감면 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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