지목이 잡종지인데도 농지인가요?

실제로 농작물 경작지로 이용돼 왔다면 농지입니다. 농지법은 법적 지목을 불문하고 실제 이용 상태로 농지를 정합니다. 대법원도 공부상 지목이 잡종지인 토지에 전·답과 다른 기준을 적용해서는 안 된다고 보았습니다.

일부만 바꾸면 전체가 농지인가요?

변경된 부분이 전체 면적 중 일부이고 쉽게 복구할 수 있다면 전체를 농지로 볼 수 있습니다. 판례는 건물부지가 극히 일부이고 주차장 자갈과 잔디를 쉽게 걷어 낼 수 있다는 점을 들어 농지로 보았습니다. 변경 비율과 설치물 종류를 확인하십시오.

농지조성비와 농지보전부담금은 같은가요?

원안의 농지조성비는 현행 농지법에서 농지보전부담금으로 바뀌었습니다. 농지전용허가를 받거나 전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자가 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 냅니다. 원칙적으로 허가나 신고 전까지 납부해야 합니다.

원상회복명령을 무시하면 어떻게 되나요?

허가 없이 농지를 전용하면 시장·군수·구청장은 기간을 정해 원상회복을 명할 수 있고, 따르지 않으면 대집행으로 복구하고 비용을 징수할 수 있습니다. 명령에 이의가 있으면 처분을 안 날부터 90일 안에 다투어야 합니다.

농작업용 주차장도 전용인가요?

농작업에 필요한 편의시설로서 대통령령으로 정하는 주차장 등의 부지는 농지에 포함되어 전용으로 보지 않습니다. 영업용 주차장처럼 농작업과 관계없는 용도는 전용에 해당하므로 실제 이용 목적을 구분해야 합니다.

건물이 대부분이면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 판례는 농지로 회복하는 것이 불가능한 상태가 아니라 일시적으로 성격을 잃은 경우에만 농지로 봅니다. 건물이 넓은 면적에 고정돼 복구가 사실상 어렵다면 농지로 보지 않을 여지가 있어 현장 사정을 따져야 합니다.

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농지·산지

논 일부를 허가 없이 주차장·잔디밭으로 바꿨는데 아직 농지로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 허가 없이 건물부지·주차장·잔디밭으로 바꾼 논이라도 원상회복이 어렵지 않은 일시적 변경이라면 여전히 농지법상 농지입니다. 대법원 2006두8235 판결은 공부상 지목이 아니라 사실상 현상과 복구 가능성으로 판단했습니다. 지금은 바뀐 부분의 면적 비율과 걷어 낼 수 있는 시설인지부터 확인하십시오.

그 자리에서

원상회복명령이나 농지보전부담금 부과 통지를 받았다면 바뀐 부분의 면적과 설치물 종류를 사진과 도면으로 남겨 두십시오. 농지인지는 현장 상태로 가려집니다.

지목이 잡종지로 되어 있다고 해서 농지 규제를 벗어났다고 안심할 필요는 없습니다. 반대로 전(田)으로 등록된 땅이라도 실제 이용 상태를 따로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021년에 산 논 3,000㎡ 가운데 2025년 봄 약 400㎡에 허가 없이 창고와 자갈 주차장, 잔디밭을 만들었습니다. 2026년 6월 군청이 원상회복을 명하자, D씨는 공부상 지목이 잡종지이고 이미 주차장으로 쓰고 있으니 농지가 아니라고 주장하려 합니다. 바뀐 부분이 일부이고 자갈과 잔디를 걷어 낼 수 있다면 여전히 농지로 볼 가능성이 큽니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농지인지는 무엇으로 판단하나요?

농지인지는 공부상 지목이 아니라 토지의 사실상 현상으로 판단합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「농지법」도 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 등으로 이용되는 토지를 농지로 정합니다.

그래서 공부상 지목이 잡종지인 토지도 실제로 벼를 재배해 왔다면 농지입니다. 대법원은 잡종지라는 이유로 전·답과 다른 기준을 적용한 원심을 파기했습니다. 지목 변경 신청만으로 농지 규제가 풀리는 것은 아닙니다.

불법으로 형질을 바꾼 부분도 농지인가요?

허가 없이 형질을 바꾼 상태가 일시적이고 농지로 되돌리기 어렵지 않다면 여전히 농지입니다. 불법 전용된 땅은 어차피 복구되어야 할 상태이므로, 회복이 불가능하지 않은 한 농지 성격을 일시적으로 잃은 것에 불과하다고 봅니다.

불법 형질변경 토지의 농지 판단 요소

판단 요소	농지로 보는 쪽	농지가 아닌 쪽
변경 면적	전체 중 일부	대부분
설치물	자갈·잔디 등	고정된 건물
복구 가능성	비교적 쉬움	사실상 불가능
공부상 지목	관계없음	관계없음

변경 면적: 농지로 보는 쪽: 전체 중 일부; 농지가 아닌 쪽: 대부분
설치물: 농지로 보는 쪽: 자갈·잔디 등; 농지가 아닌 쪽: 고정된 건물
복구 가능성: 농지로 보는 쪽: 비교적 쉬움; 농지가 아닌 쪽: 사실상 불가능
공부상 지목: 농지로 보는 쪽: 관계없음; 농지가 아닌 쪽: 관계없음

출처 - 대법원 2007. 5. 31. 선고 2006두8235 판결

판례 사안에서는 전체 면적 중 건물부지가 극히 일부였고, 주차장 자갈과 잔디는 비교적 쉽게 걷어 낼 수 있었습니다. 법원은 이런 사정을 들어 토지 전체를 농지로 보았습니다. 반대로 건물이 대부분을 차지하고 오래 고정됐다면 결론이 달라질 수 있습니다.

판단 요소는 불법 형질변경 부분이 전체 면적에서 차지하는 비율, 설치물을 걷어 낼 수 있는지, 주변 토지가 여전히 논밭으로 쓰이는지입니다. 행정청이 현장 조사를 나오기 전에 이 세 가지를 사진으로 남겨 두면 다툼에서 쓸 수 있습니다.

농지로 보면 어떤 부담이 생기나요?

농지로 인정되면 전용허가나 신고를 거쳐야 하고, 이때 농지보전부담금을 내야 합니다. 원안의 「농지조성비」는 지금 농지보전부담금으로 바뀌었습니다.

허가 없이 전용한 상태가 드러나면 시장·군수·구청장은 기간을 정해 원상회복을 명할 수 있습니다. 명령을 따르지 않으면 대집행으로 복구될 수 있습니다.

주차장이 농작업용이면 전용이 아닌가요?

농작업에 필요한 편의시설로서 대통령령으로 정하는 주차장 등의 부지는 농지에 포함되고 전용으로 보지 않습니다. 다만 영업용·일반 주차장은 이 예외에 해당하지 않으므로 이용 목적을 구분해야 합니다.

불법 형질변경 농지 대응 순서

현황 측량 - 변경된 부분의 면적과 위치를 측량도로 남깁니다. 전체 대비 비율이 판단 자료가 됩니다.
설치물 확인 - 자갈·잔디처럼 걷어 낼 수 있는지, 건물처럼 고정됐는지 구분합니다. 복구 가능성이 갈립니다.
처분서 검토 - 원상회복명령인지 농지보전부담금 부과인지 확인합니다. 다투는 방법이 다릅니다.
전용허가 검토 - 계속 쓸 계획이면 사후라도 전용허가 가능성을 봅니다. 부담금 규모를 함께 계산합니다.
불복 기한 관리 - 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 소송을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경된 부분의 비율과 설치물의 고정 정도, 주변 토지 이용상황은 측량도와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농지 원상회복명령과 농지보전부담금 처분에 대한 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

땅 주인들은 지목을 잡종지로 바꾸거나 일부를 포장해 두면 농지가 아니게 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 법원은 서류와 겉모습보다 되돌릴 수 있는지를 봅니다. 허가 없이 바꾼 부분은 복구되어야 할 상태로 보기 때문에 오히려 농지로 남기 쉽습니다.

그래서 변경 시점과 범위의 기록이 결론을 좌우합니다. 언제 자갈을 깔았는지, 건물은 언제 지었는지, 전체 면적 중 몇 ㎡인지를 항공사진, 공사 계약서, 측량도로 남겨 두어야 합니다.

이 자료는 원상회복명령 취소소송에서 복구 가능성을 다투는 증거가 되고, 농지보전부담금 산정에서는 전용 면적을 줄이는 근거가 됩니다. 기록이 없으면 행정청이 잡은 면적이 그대로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지대장·현황 측량도·원상회복명령서 또는 부담금 고지서를 준비해 주시면, 농지 해당 여부·복구 가능성·부담금 산정 면적을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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