재개발·재건축

지역주택조합과 보증·차입 계약 전, 총회 결의를 꼭 확인해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네. 지역주택조합의 보증·차입처럼 예산 밖에서 조합원에게 부담이 될 계약은 총회 결의가 필요하고, 확인하지 않은 상대방은 과실 없이 몰랐다는 사정을 밝혀야 효력을 주장할 수 있습니다. 대법원 2021다231734 판결과 계약 전 확인 순서를 정리했습니다.

네, 지역주택조합이 보증이나 차입처럼 예산 밖의 부담을 지는 계약이면 총회 결의를 확인해야 합니다. 대법원은 확인하지 않은 상대방은 결의가 없다는 사정을 과실 없이 몰랐다는 특별한 사정을 밝히지 못하면 계약의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 조합장의 서명과 조합 직인만으로는 부족하다는 뜻입니다. 이미 계약했다고 해서 곧바로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 4. 한 시행대행사에 3억 원을 빌려주면서, 사업 부지의 지역주택조합이 보증한다는 보증서를 받았습니다. 보증서에는 조합장 서명과 조합 직인이 있었고, A씨는 그것으로 충분하다고 생각했습니다. 대행사가 변제기를 넘기자 A씨는 2026. 2. 조합에 보증채무 이행을 요구했습니다. 조합은 총회 결의가 없었으니 보증은 효력이 없다고 답했습니다. 대행사는 이미 자금 사정이 나빠 따로 받을 재산도 마땅치 않습니다. A씨는 조합 직인까지 받았는데 정말 조합에 책임을 물을 수 없는지, 다른 방법은 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 조합의 보증을 어떻게 판단했나요?

조합이 총회 결의 없이 2억 5,000만 원 대여금을 보증했다면, 빌려준 사람은 결의 흠결을 과실 없이 몰랐다는 사정을 밝혀야 보증 효력을 주장할 수 있습니다. 사건의 원고는 2018. 11. 29. 조합의 보증 아래 한 회사에 2억 5,000만 원을 빌려주었습니다. 조합은 설립인가를 받은 지 1년 남짓이었습니다. 원심은 보증약정을 무효로 볼 수 없다고 했으나, 대법원은 조합 패소 부분을 파기환송했습니다.

대법원은 총회 결의 없이 한 법률행위의 상대방은 “그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다”고 보았습니다. 이 보증은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약에 해당하고, 원고에게는 총회 결의가 있었는지 확인할 의무가 있었다고 판단했습니다. 그래서 원심은 보증 당시 총회 결의가 있었는지, 원고가 그것을 확인했는지, 원고에게 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 있는지를 심리했어야 한다고 보았습니다.

왜 다른 단체와 달리 상대방이 확인해야 하나요?

지역주택조합의 총회 의결 사항은 법령으로 정해져 있어 거래 상대방도 알 수 있다고 보기 때문입니다. 주택법 시행령은 조합규약에 총회 의결 사항을 반드시 적게 하고, 국토교통부령으로 정한 사항은 반드시 총회 의결을 거치게 합니다. 시행규칙은 자금 차입, 예산 밖 부담 계약, 업무대행·시공 계약 등을 그 사항으로 정합니다.

대법원은 이 제한이 주택법 제정 때부터 있어 일반에 공지된 것이고, 대표권 범위가 법률로 정해진 주식회사와도 다르다고 했습니다. 무주택 세대주로 이루어진 조합의 공공성, 소수 임원의 전횡을 막으려는 취지도 들었습니다. 대법원은 이런 해석이 거래 안전을 현저히 해친다고 볼 수 없다고 했습니다. 상대방이 총회 결의를 확인하는 것은 법령 해석상 당연히 기대되는 조치라는 것입니다. 판결 당시의 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 현행 제7조 제6항 제3호로 옮겨졌고 문언이 같아, 현행 법령에서도 같은 기준이 적용됩니다.

결의 없이 이미 계약했다면 받을 길이 없나요?

받을 길이 완전히 막히는 것은 아닙니다. 주채무자에게 따로 청구할 수 있는 것은 물론이고, 조합에 대해서도 따져 볼 부분이 남아 있습니다. 먼저 계약 당시 실제로 총회 결의가 있었는지, 그 지출이 의결된 예산에 들어 있었는지를 확인합니다. 예산 범위 안의 계약이라면 이 판결의 기준이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.

결의가 없었다면 흠결을 과실 없이 몰랐다는 특별한 사정을 주장할 수 있는지 봅니다. 조합이 결의가 있었다는 취지의 서류를 보여 주었거나, 의사록 사본을 요청했는데 거짓으로 답한 경우가 여기에 해당할 여지가 있습니다. 반대로 확인 요청 기록이 전혀 없다면 이 주장은 어렵습니다. 대법원은 계약 효력을 주장할 수 없더라도, 거래 경위에 따른 조합의 책임 정도에 따라 일정 부분 배상을 받는 근거가 될 수 있다고 덧붙였습니다. 조합장 개인과 조합의 배상 책임은 「조합장이 총회 의결 없이 해 준 연대보증, 조합에 손해배상을 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지역주택조합 계약 전 확인과 대응 순서

• 계약 성격 확인 - 차입, 보증, 업무대행·시공 계약처럼 총회 의결 사항인지 봅니다.
• 예산 대조 - 총회에서 의결한 예산안에 그 지출이 들어 있는지 확인합니다.
• 총회 자료 확보 - 소집 공고, 안건, 출석 명부, 의사록 사본을 받아 둡니다.
• 정족수 점검 - 조합원 100분의 20 이상 직접 출석과 규약상 의결정족수를 맞춰 봅니다.
• 계약서 반영 - 결의 일자와 안건을 계약서에 적고 의사록을 첨부합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 예산 범위 안이었는지와 총회 결의를 확인한 경위에 따라 계약 효력과 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합과의 계약 검토와 보증채무·대여금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합장 직인이 찍힌 보증서면 조합이 책임지는 것 아닌가요?
  직인만으로는 부족할 수 있습니다. 예산 밖에서 조합원에게 부담이 될 보증은 총회 의결 사항이어서, 결의를 확인하지 않은 채권자는 과실 없이 몰랐다는 사정을 밝혀야 보증 효력을 주장할 수 있습니다.
• 총회 의결이 필요한 계약에는 어떤 것이 있나요?
  조합규약 변경, 자금 차입, 예산 밖 부담 계약, 업무대행계약, 시공자 선정과 공사계약, 임원 선임·해임, 분담 명세 확정, 예산안, 해산 결의 등입니다. 이런 안건의 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다.
• 이사회 결의만 있으면 되지 않나요?
  법령이 총회 의결을 요구하는 사항이면 이사회 결의로 대신할 수 없습니다. 규약에 이사회 위임 규정이 있더라도 시행규칙이 정한 사항은 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다는 점을 먼저 확인해야 합니다.
• 판결 이후 법령이 바뀌어 기준이 달라졌나요?
  실질은 같습니다. 판결이 적용한 구 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 현행 제7조 제6항 제3호로 위치만 옮겨졌고, 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결이라는 문언도 같습니다.
• 계약 뒤에 총회에서 추인하면 효력이 생기나요?
  총회가 나중에 그 계약을 승인하는 결의를 하면 효력을 다툴 여지가 줄어든다고 볼 수 있습니다. 다만 추인 결의도 소집 절차와 직접 출석 요건을 갖추어야 하므로 의사록과 출석 명부를 함께 확인해야 합니다.
• 효력을 주장할 수 없으면 손해는 누가 책임지나요?
  대법원은 거래 경위에 따른 조합의 책임 여하와 정도에 따라 일정 부분 배상을 받을 근거가 될 수 있다고 했습니다. 결의 없이 계약을 주도한 조합장 개인의 책임도 함께 검토합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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