재개발·재건축

조합장이 총회 결의 없이 해 준 조합 보증, 채권자가 조합에 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 원칙적으로 청구할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 비법인사단 조합장이 규약상 결의 없이 맺은 채무보증도 그것만으로 무효가 되지 않고, 채권자가 결의 누락을 알았거나 과실로 몰랐다는 사실을 조합이 증명해야 무효가 된다고 봅니다. 지금은 보증계약 당시 받은 규약·결의서 등 서류부터 정리하십시오.

보증계약을 맺을 때 조합의 결의서를 받지 않았다고 해서 곧바로 청구를 포기할 필요는 없습니다. 원칙은 유효입니다.

이런 상담이 많습니다

A건자재는 2024년 7월 법인 등기를 하지 않은 주택조합과 거래하던 시공사 B에 자재 3억원어치를 외상으로 공급하면서, 조합장에게서 조합 명의 연대보증서를 받았습니다. 조합규약에는 조합이 채무를 부담하려면 임원회 결의를 거치도록 되어 있었지만 A건자재는 결의서를 받지 않았습니다. 2026년 B가 대금을 갚지 못해 A건자재가 조합에 청구하자, 조합은 결의가 없었으니 보증은 무효라고 답했습니다. A건자재는 조합에 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합장이 결의 없이 해 준 보증도 유효한가요?

원칙적으로 유효합니다. 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결은 비법인사단인 재건축조합의 조합장이 조합규약에서 정한 임원회 결의나 조합원총회 결의를 거치지 않고 채무보증계약을 체결했더라도 그것만으로 보증계약이 무효가 되지는 않는다고 보았습니다. 타인 간 금전채무 보증은 총유물 자체의 관리·처분이 아닌 단순한 채무부담행위라는 이유입니다.

보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 이행할 의무가 있습니다. 조합의 보증이 유효하면 채권자는 주채무자가 갚지 않을 때 조합에 보증채무 이행을 청구할 수 있습니다.

보증이 무효가 되는 경우는 언제인가요?

채권자가 조합규약상 대표권 제한과 그 위반 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 경우입니다. 같은 전원합의체 판결은 임원회 결의 등을 거치도록 한 조합규약을 조합장의 대표권을 제한하는 규정으로 보고, 거래 상대방이 제한과 위반을 알았거나 과실로 몰랐다면 그 거래가 무효가 된다고 했습니다. 이 사정은 무효를 주장하는 조합 쪽이 증명해야 합니다.

그래서 계약 당시 조합규약 사본을 받았는지, 결의서를 요구했는데 조합장이 「나중에 주겠다」고 했는지 같은 사정이 과실 판단에 쓰입니다. 결의 절차가 규약에 있다는 사실을 알았다면 결의서를 확인하지 않은 것이 과실로 평가될 수 있습니다.

지금 재건축조합에도 이 판례가 그대로 적용되나요?

그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」에서 정비사업조합은 설립인가 후 등기로 성립하는 법인이고, 자금 차입과 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회 의결을 거쳐야 합니다. 원안 판결은 법인이 아닌 조합에 관한 것이어서, 오늘날에는 법인 등기를 하지 않은 주택조합·종중·상가번영회 같은 비법인사단에 주로 쓰입니다.

정비사업조합이 총회 의결 없이 보증 같은 부담을 지는 계약을 맺은 경우의 효력은 이 판례와 다른 기준으로 따져야 합니다. 상대방이 법인 조합인지부터 등기부로 확인하십시오.

보증이 무효가 되면 누구에게 청구하나요?

조합장이 직무에 관해 채권자에게 손해를 입혔다면 조합과 조합장에게 손해배상을 청구하는 방법을 검토합니다. 법인의 불법행위 책임 규정은 비법인사단에도 유추 적용되는 것이 일반적이고, 대표자 개인도 책임을 면하지 못합니다. 다만 채권자에게 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다.

조합 보증 청구 대응 순서

• 조합 성격 확인 - 상대 조합이 법인 등기를 한 정비사업조합인지 비법인사단인지 확인합니다. 적용 기준이 달라집니다.
• 계약 서류 정리 - 보증계약서, 받은 조합규약·결의서, 조합장 인감증명을 모읍니다. 선의·무과실을 뒷받침합니다.
• 협의 기록 확보 - 결의 여부를 물었을 때 조합장이 한 답변을 문자·이메일로 확인합니다. 과실 다툼의 자료입니다.
• 보증채무 이행 청구 - 주채무자 연체 사실과 금액을 적어 조합에 내용증명으로 청구합니다. 소송 전 기록이 됩니다.
• 소송과 보전 - 조합 재산에 가압류를 검토하고 보증채무 이행 소송을 냅니다. 무효로 판단될 경우를 대비해 손해배상을 예비적으로 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합규약에 보증 금지 조항이 있거나 채권자가 조합 임원과 특수관계였다면 규약과 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 단체 채무 관련 청구 소송과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 결의 없이 한 보증은 무효 아닌가요?
  원칙적으로 유효합니다. 대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결은 비법인사단인 조합의 조합장이 조합규약에 정한 임원회 결의나 조합원총회 결의를 거치지 않고 채무보증계약을 체결했더라도 그것만으로 바로 무효라고 할 수 없다고 보았습니다.
• 보증이 총유물 처분이 아닌 이유는 무엇인가요?
  총유물 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분이 따르지 않는 단순한 채무부담행위이기 때문입니다. 민법 제276조 제1항이 사원총회 결의를 요구하는 총유물의 관리·처분은 총유물 그 자체에 관한 행위를 뜻한다는 것이 전원합의체 다수의견입니다.
• 보증이 무효가 되는 경우는 언제인가요?
  채권자가 조합장의 대표권 제한과 그 위반 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 때입니다. 전원합의체 판결은 결의를 요구하는 조합규약을 대표권 제한 규정으로 보고, 이 경우 거래가 무효가 된다고 했습니다. 채권자의 악의나 과실은 무효를 주장하는 조합이 증명해야 합니다.
• 결의서를 확인하지 않은 것도 과실인가요?
  사정에 따라 과실로 볼 수 있습니다. 조합규약에 결의 절차가 있다는 것을 알았거나 쉽게 알 수 있었는데도 결의서를 확인하지 않았다면 과실이 인정될 여지가 있습니다. 반대로 조합장이 결의가 끝났다고 말하고 관련 서류를 보여 줬다면 무과실 주장이 쉬워집니다.
• 요즘 재건축조합에도 같은 기준이 적용되나요?
  그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 현행 도시정비법상 정비사업조합은 법인이고, 자금 차입이나 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회 의결을 거쳐야 합니다. 원안 판결은 법인 아닌 조합에 관한 것이어서 상대 조합의 성격을 먼저 확인해야 합니다.
• 보증이 무효면 조합장 개인에게 청구할 수 있나요?
  손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 법인의 불법행위 책임 규정은 비법인사단에도 유추 적용되는 것이 일반적이어서, 대표자가 직무에 관해 손해를 입혔다면 단체가 배상하고 대표자 개인도 책임을 면하지 못합니다. 다만 채권자의 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다.
• 조합에 보증채무를 청구하려면 무엇이 필요한가요?
  주채무자가 채무를 이행하지 않았다는 사실과 보증계약의 존재를 증명해야 합니다. 보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 이행할 의무가 있으므로, 주채무 연체 내역과 보증계약서, 조합장의 서명·날인 자료를 준비해 내용증명으로 먼저 청구하는 것이 순서입니다.

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