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종중 대표에게서 임야를 샀는데 총회 결의가 없었다면 소유권을 못 얻나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 종중 규약상 재산 처분에 총회 결의가 필요한데 대표자가 이사회 결의만 받고 팔았다면 그 매매는 무효여서 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 처분을 사원총회 결의로 하도록 정하고, 대법원 2005다31033 판결은 이 절차를 거치지 않은 대표자의 처분을 무효로 봅니다. 지금은 종중 규약과 매매 당시 총회 회의록을 확보하십시오.

대표자가 도장을 찍었으니 괜찮다고 기대하지 않는 편이 낫습니다. 종중 재산은 대표자 한 사람의 것이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 전원주택 부지로 쓰려고 B종중 대표자 C씨에게서 종중 임야 3천㎡를 4억원에 사고 등기를 마쳤습니다. 매매 때 C씨는 이사회 회의록만 건네며 문제없다고 했습니다. 2026년 종원들이 종중 규약상 재산 처분은 총회 결의가 필요하다며 등기 말소를 요구하자, A씨는 소유권을 잃게 되는지와 대금은 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 재산은 누가 처분할 수 있나요?

종중 재산은 종원의 총유이므로 규약에 정한 절차를 따르고, 규약이 없으면 종중총회 결의로 처분합니다. 종중은 공동선조의 후손들이 분묘 수호와 제사, 친목을 위해 이룬 단체로, 대표자와 조직을 갖추고 활동하면 법인 아닌 사단으로 인정됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 총유로 한다고 정합니다.

이사회 결의만 있으면 안 되나요?

규약이 총회 결의를 요구한다면 안 됩니다. 대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다22881 판결은 종중 회칙상 총회 결의가 필요한데 회장이 임의로 이사회를 꾸리고 이사회 결의만으로 처분할 수 있게 정관을 바꾼 뒤 처분한 사안에서 그 처분을 무효로 보았습니다. 적법한 총회 결의나 총회가 이사회에 위임한 결의가 있어야 합니다.

대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다31033 판결도 종중 대표자에 의한 처분이라도 규약이나 총회 결의 절차를 거치지 않으면 무효라고 했습니다. 매수인이 결의가 있는 줄 믿었더라도 결론은 같습니다.

매수인은 대금을 돌려받을 수 있나요?

매매가 무효이므로 종중에 지급한 대금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 대표자가 직무에 관해 결의가 있는 것처럼 속여 손해를 입혔다면 종중과 대표자에게 손해배상을 청구하는 방안도 검토합니다. 법인의 불법행위 책임 규정이 법인 아닌 사단에도 준용되는 것으로 보기 때문입니다.

손해배상은 매수인이 결의가 없다는 사실을 알았거나 중대한 과실로 몰랐다면 인정되지 않거나 크게 줄어듭니다. 매매 당시 결의서류를 요구했는지가 이 판단에 영향을 줍니다.

종원 한 사람이 등기 말소 소송을 낼 수 있나요?

낼 수 없습니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2004다44971 전원합의체 판결은 총유재산에 관한 소송은 종중이 총회 결의를 거쳐 그 명의로 하거나 종원 전원이 당사자가 되어야 하고, 종원 개인은 대표자라도 보존행위로서 소송을 낼 수 없다고 했습니다. 매수인 입장에서는 누가 원고로 나섰는지를 확인해 적법한 소송인지부터 봅니다.

종중 재산 매수 분쟁 대응 순서

• 규약 확보 - 종중 규약과 처분 당시 개정 이력을 받습니다. 처분 절차가 규약에 어떻게 정해져 있는지가 출발점입니다.
• 결의서류 확인 - 매매 때 받은 총회 회의록·이사회 회의록을 검토합니다. 총회 결의나 위임 결의가 있었는지 봅니다.
• 대금 흐름 정리 - 매매대금을 누구 계좌로 보냈는지 이체 내역을 정리합니다. 반환 청구 상대방을 정하는 자료입니다.
• 추인 가능성 확인 - 종중이 사후 총회로 매매를 추인할 의사가 있는지 협의합니다. 추인되면 매매가 유효해질 수 있습니다.
• 반환·배상 청구 - 추인이 어렵다면 대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 등기 말소 소송과 함께 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중 규약이 대표자에게 처분 권한을 위임하고 있거나 사후 총회에서 추인 결의가 있었다면 규약과 회의록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산 처분과 총회 결의 효력 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중도 법인처럼 권리를 가지나요?
  대표자와 조직을 갖추고 지속적으로 활동하면 법인 아닌 사단으로 인정돼 재산을 소유하고 소송 당사자가 될 수 있습니다. 재산은 종원들의 총유가 되고, 관리·처분은 규약이나 총회 결의에 따릅니다.
• 규약에 처분 절차가 없으면요?
  종중총회 결의로 처분해야 합니다. 총유물의 관리와 처분은 사원총회 결의에 의한다는 민법 규정이 그대로 적용되기 때문입니다. 대표자 단독 처분이나 이사회 결의만으로 한 처분은 무효입니다.
• 매수인이 결의가 있는 줄 믿었으면 보호받나요?
  매매 자체는 보호받지 못합니다. 대법원 2005다31033 판결 등은 총회 결의 없는 종중 재산 처분을 무효로 보았고, 매수인의 선의로 유효가 되지 않습니다. 다만 손해배상 청구에서는 선의 여부가 의미가 있습니다.
• 나중에 총회에서 추인하면 유효해지나요?
  유효해질 수 있습니다. 종중이 적법한 총회를 열어 무권한 처분을 추인하면 처분 당시로 소급해 효력이 생기는 것으로 볼 수 있습니다. 매수인은 종중에 추인 여부를 확답하라고 요구해 볼 수 있습니다.
• 대표자 개인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 법인의 대표자가 직무에 관해 타인에게 손해를 가하면 법인이 배상하되 대표자 자신도 책임을 면하지 못한다는 규정이 법인 아닌 사단에도 준용되는 것으로 봅니다. 대표자의 설명 내용이 증거가 됩니다.
• 종원 한 명이 말소 소송을 내면요?
  부적법합니다. 대법원 2004다44971 전원합의체 판결은 총유재산에 관한 소송은 종중 명의로 총회 결의를 거치거나 종원 전원이 당사자가 되어야 하고, 종원 개인은 보존행위라도 소송을 낼 수 없다고 했습니다.

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