재개발·재건축

주택조합장이 총회 결의 없이 조합 상가를 빚 담보로 넘겼다면 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 주택조합이 신축한 일반분양 상가는 조합원 전원의 총유여서 규약에 정함이 없으면 총회 결의 없이 처분할 수 없고, 결의 없는 처분은 무효입니다. 대법원은 총유물 처분이 정관·규약이나 조합원 총회 결의를 거치지 않으면 무효라고 봅니다. 지금은 조합 규약의 재산 처분 조항과 총회 의사록부터 확인하십시오.

조합장이 서명한 계약서가 있다는 이유만으로 C씨에게 상가를 넘겨줄 필요는 없습니다. 조합장 혼자서는 조합원 전체가 총유하는 재산을 처분할 권한이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A지역주택조합의 조합장 B씨는 2024. 10. 사업비가 부족하자 C씨에게서 3억원을 빌리면서, 조합이 신축한 상가건물 1층 약 297제곱미터를 C씨에게 파는 매매계약서를 써 주었습니다. 돈을 갚지 못하면 분양계약서까지 넘겨주기로 했고, 2025. 5. 변제기가 지나자 실제로 C씨에게 분양계약서를 교부했습니다. 이 사실을 뒤늦게 안 조합원들은 조합 규약에 재산 처분 규정이 없고 총회를 연 적도 없다며, 이 처분이 유효한지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택조합이 신축한 일반분양 상가는 누구의 소유인가요?

조합원 전원의 총유입니다. 주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물 중 조합원 외의 일반인에게 분양되는 부분은 조합원 전원이 총유합니다. 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 하고, 그 관리와 처분은 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 따르고 없으면 사원총회 결의에 따릅니다.

조합장이 총회 결의 없이 조합 재산을 담보로 넘기면 유효한가요?

무효입니다. 총유물의 관리와 처분에 관해 조합 규약에 정한 바가 없으면 조합원 총회의 결의를 거쳐야 하고, 그 절차를 거치지 않은 행위는 무효입니다. 조합장이 빌린 돈의 담보로 상가를 파는 계약서를 써 주고 분양계약서를 넘겨준 것은 총유물의 처분에 해당하므로, 총회 결의가 없었다면 효력이 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 총유 규정은 소유권 외의 재산권에도 준용되므로, 조합이 가진 분양대금 채권이나 분양권을 넘기는 경우에도 같은 기준이 적용됩니다.

재건축조합이라면 결론이 다른가요?

근거 조문이 다릅니다. 원안 당시 재건축조합은 구 주택건설촉진법에 따른 비법인사단이었지만, 지금 재건축사업을 하는 정비사업조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 법인으로 성립하므로 총유 규정 대신 그 법의 총회 의결 사항 규정을 봅니다. 자금의 차입과 그 방법·이자율·상환방법, 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회 의결을 거쳐야 합니다.

반면 주택법에 따른 지역주택조합·직장주택조합은 지금도 법인격 없는 사단으로 보아 총유 규정이 적용됩니다. 어느 조합인지부터 조합 설립인가서로 확인해야 합니다.

돈을 빌려준 사람은 어떻게 되나요?

C씨는 무효인 처분을 근거로 상가 소유권을 주장할 수 없습니다. 다만 3억원을 실제로 조합 사업비로 받았다면 대여금 반환 문제가 따로 남습니다. 그 차용 자체가 총회 결의 없이 이루어져 조합에 효력이 있는지, 조합장 개인이 책임을 지는지는 차용 경위와 돈의 사용처를 보고 판단합니다.

조합장 무단 처분 대응 순서

• 조합 성격 확인 - 설립인가서로 주택법 조합인지 도시정비법 조합인지 확인합니다. 적용할 규정이 달라집니다.
• 규약·의사록 확보 - 재산 처분 조항과 총회 의사록을 모읍니다. 결의 부존재를 증명합니다.
• 처분 서류 확보 - 매매계약서·분양계약서·차용증을 확보합니다. 무효 대상 행위를 특정합니다.
• 무효 확인·가처분 - 상가 이전을 막기 위해 처분금지가처분과 무효 확인을 청구합니다. 등기가 넘어가기 전에 합니다.
• 조합장 책임 검토 - 해임 총회 소집과 손해배상 청구를 검토합니다. 형사 책임은 사실관계를 보고 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약에 이사회 결의로 처분할 수 있다는 조항이 있거나 사후 총회에서 추인한 경우에는 규약 원문과 추인 결의를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조합 총회 관련 가처분과 조합재산 처분 무효 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택조합 재산은 조합원 공유인가요?
  공유가 아니라 총유입니다. 민법 제275조 제1항은 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 총유로 한다고 정하고, 주택조합이 신축해 일반인에게 분양하는 부분은 조합원 전원의 총유라는 것이 대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결의 판단입니다. 조합원 개인 지분 처분은 인정되지 않습니다.
• 규약에 처분 규정이 없으면 누가 정하나요?
  조합원 총회가 결의로 정합니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 관리와 처분을 사원총회 결의에 의한다고 정하고, 같은 법 제275조 제2항은 정관이나 규약이 있으면 그에 따르도록 합니다. 규약에 정함이 없는데 총회 결의 없이 처분했다면 무효입니다.
• 나중에 총회에서 추인하면 유효해지나요?
  추인 결의가 있으면 유효로 볼 여지가 있습니다. 다만 추인도 총유물 처분에 관한 결의이므로 규약이 정한 의결 정족수를 갖춰야 하고, 추인 전에 조합원이 무효를 전제로 다른 조치를 했다면 효력 범위를 따로 따져야 합니다. 추인 여부는 의사록으로 확인합니다.
• 재건축조합도 같은 원칙인가요?
  근거가 다릅니다. 도시 및 주거환경정비법 제38조 제1항에 따라 정비사업조합은 법인이므로 총유 규정이 아니라 같은 법 제45조 제1항의 총회 의결 사항 규정이 적용됩니다. 자금 차입과 그 방법·이자율·상환방법은 제2호에 따라 총회 의결을 거쳐야 합니다.
• 분양권이나 채권도 총회 결의가 필요한가요?
  필요합니다. 민법 제278조는 총유 규정을 소유권 외의 재산권에도 준용하므로, 조합이 가진 분양대금 채권이나 수분양권 같은 권리를 넘기는 경우에도 규약이나 총회 결의를 거쳐야 합니다. 조합장 혼자 채권을 양도한 경우도 같은 기준으로 다툽니다.
• 조합장 개인은 어떤 책임을 지나요?
  조합에 손해가 생겼다면 조합장에게 손해배상을 청구할 수 있고, 총회를 열어 해임할 수 있습니다. 조합 재산을 임무에 위배해 처분한 경우 업무상배임 등 형사 책임도 문제될 수 있으나, 성립 여부는 처분 경위와 이익 귀속을 보고 판단합니다. 규약의 임원 해임 조항을 먼저 확인합니다.

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