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교회가 사기로 한 땅을 다른 땅과 바꾸려면 교인들 결의가 다시 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 교회가 산 토지의 계약과 대금 지급을 주보로 알렸다면 그 토지는 교인들의 총유로 확정되어 다른 토지와 바꾸려면 새로운 처분결의가 필요합니다. 대법원은 이런 교환을 새로운 처분행위로 보고 교인들의 처분결의 없이 한 처분을 무효로 판단했습니다. 지금은 교회 정관에 재산 처분 절차가 정해져 있는지부터 확인하십시오.

매수 당시 받은 결의를 다시 받는 것이 번거롭다고 해서 목사나 건축위원장의 결정만으로 대신할 수는 없습니다. 정관에 위임 규정이 없다면 처분 권한은 교인총회에 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Y교회는 2025년 새 교회당을 짓기 위해 8억원에 토지를 사기로 하고, 계약 사실과 중도금·잔금 지급 사실을 차례로 주보에 공지했습니다. 2026년 건축위원회는 부지가 좁다며 이 토지를 더 넓은 다른 토지와 바꾸는 교환계약을 추진하고 있습니다. 재정 담당 장로는 교인들의 결의를 다시 받아야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

교회 재산은 누구의 소유인가요?

법인이 아닌 교회의 재산은 교인들이 집합체로서 소유하는 총유입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제275조 제1항은 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다고 정합니다. 아직 소유권이전등기를 받기 전인 매수 토지처럼 소유권 이외의 재산권도 교인들이 준총유 형태로 가집니다.

대법원 1989. 3. 14. 선고 87다카1574 판결은 교회가 매수하려는 토지의 계약사실, 중도금 및 잔금 지급 사실이 주보로 교인들에게 보고되었다면 교회가 그 토지에 관한 권리를 총유의 방법으로 준공동소유하게 된 것이 확정되었다고 보았습니다. 주보 공지가 교인들의 승인을 거쳐 교회 재산이 되었다는 표지가 된 셈입니다.

교환계약에 왜 새로운 처분결의가 필요한가요?

교환은 이미 교인들의 총유가 된 권리를 넘기는 새로운 처분행위이기 때문입니다. 총유물의 관리와 처분은 정관이나 규약에 다른 정함이 없으면 사원총회, 교회로 말하면 교인총회의 결의로 해야 합니다. 같은 판결은 매수 뒤 다른 토지와 교환계약을 체결하는 것은 새로운 처분행위로서 새로운 처분결의가 필요하다고 판단했습니다.

처음 땅을 살 때의 결의는 그 토지를 취득하는 데 대한 동의일 뿐, 그 토지를 다른 땅과 바꾸는 데까지 동의한 것은 아닙니다. 교환으로 받는 토지가 더 넓고 좋은 땅이라도 절차는 같습니다. 교환 차액을 교회가 추가로 내야 한다면 그 금액과 재원도 결의 안건에 넣어야 나중에 결의 범위를 넘었다는 다툼을 피할 수 있습니다.

결의 없이 교환하면 어떻게 되나요?

처분결의 없이 한 교환은 무효이고, 그 토지를 다시 산 사람이 선의라도 교회는 무효를 주장할 수 있습니다. 같은 판결은 교회의 정관이나 규약이 없고 교인들의 처분결의도 없다면 그 토지를 전득해 등기를 마친 사람이 선의라 하더라도 교회가 처분행위의 무효를 대항할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서 교회는 결의 없이 교환된 토지의 등기 말소를 받아 냈습니다.

교회 토지 교환 절차 순서

• 정관 확인 - 재산 처분 기관과 의결 정족수를 봅니다. 정관이 없으면 교인총회 결의가 필요합니다.
• 안건 특정 - 교환 대상 토지, 차액 정산, 대리인을 정합니다. 결의 내용이 구체적이어야 다툼이 줄어듭니다.
• 총회 소집 - 정관에 따라 소집 통지를 합니다. 통지 대상과 방법을 기록합니다.
• 처분결의 - 교인총회나 공동의회에서 결의합니다. 의사록에 찬반 수를 남깁니다.
• 계약 체결 - 결의 범위 안에서 교환계약을 맺습니다. 의사록 사본을 상대방에게 교부합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 교회가 재단법인이나 교단 유지재단 명의로 재산을 등기하고 있다면 정관과 교단 헌법을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 교회 등 비법인사단의 재산 처분을 둘러싼 등기 소송과 총회 관련 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 목사가 교환을 결정하면 안 되나요?
  정관에 위임 규정이 없으면 안 됩니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분을 사원총회의 결의로 한다고 정하고, 제275조 제2항은 정관이나 계약이 있으면 그에 따르도록 합니다. 정관이 목사나 당회에 처분 권한을 주지 않았다면 교인총회 결의가 필요합니다.
• 주보에 공지하면 결의로 인정되나요?
  매수 사실 보고는 총유 확정의 근거가 될 뿐 처분결의를 대신하지 않습니다. 대법원 1989. 3. 14. 선고 87다카1574 판결은 주보 보고로 교인들의 준총유가 확정되었다고 보았지만, 그 뒤 교환에는 새로운 처분결의가 필요하다고 판단했습니다. 교환은 따로 결의를 받아야 합니다.
• 상대방이 결의가 없는 줄 몰랐다면요?
  그래도 무효를 주장할 수 있습니다. 같은 판결은 교회 정관이나 규약이 없고 교인들의 처분결의도 없다면 토지를 전득해 등기를 마친 사람이 선의라도 교회가 처분의 무효를 대항할 수 있다고 보았습니다. 교회와 거래하는 쪽은 의사록을 확인해야 합니다.
• 아직 등기를 안 받은 매수 토지도 총유인가요?
  준총유가 됩니다. 민법 제278조는 공동소유 규정을 소유권 이외의 재산권에 준용합니다. 등기 전 매수인으로서 가진 소유권이전등기청구권 등도 교인들이 준총유 형태로 가지므로, 그 권리를 넘기는 교환에도 총유 처분 절차가 적용됩니다.
• 교인이 교회를 떠나면 권리는 어떻게 되나요?
  교회를 떠나면 총유 재산에 대한 권리도 없어집니다. 민법 제277조는 총유물에 관한 사원의 권리의무가 사원의 지위를 취득상실함으로써 취득상실된다고 정합니다. 떠난 교인이 헌금한 몫을 돌려달라고 할 수도 없고, 남은 교인들이 총유 재산을 계속 가집니다.
• 처분결의의 정족수는 어떻게 되나요?
  정관에 정한 정족수를 따릅니다. 민법 제275조 제2항은 총유에 관하여 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 제276조와 제277조를 따르도록 합니다. 정관에 정함이 없으면 사단법인 규정을 유추해 총회 결의 방식으로 판단하므로, 소집 통지와 출석 인원을 의사록에 적어 두어야 합니다.

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