분양·청약

지역주택조합이 토지 확보율을 부풀렸다면 가입계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

지역주택조합 측이 토지 사용권원 확보비율을 사실과 다르게 알렸다면 가입계약을 사기나 착오로 취소하고 납부금 반환을 구할 수 있습니다. 대법원 2022다293395 판결은 광고 주체 증명 부담과 「매입대지면적」 해석을 가입자 입장에서 보았습니다.

네, 조합 측이 토지 사용권원 확보비율처럼 중요한 사항을 사실과 다르게 알렸다면 가입계약을 사기나 착오로 취소하고 낸 돈을 돌려달라고 할 수 있습니다. 대법원은 광고를 누가 올렸는지 가입자가 일일이 증명할 필요는 없고, 계약서의 「매입대지면적」도 가입자 입장에서 읽어야 한다고 보았습니다. 대표자가 형사 사건에서 불기소처분을 받았다는 사정만으로 민사상 기망이 부정되지도 않습니다. 탈퇴를 먼저 신청해 위약금을 떼일 필요는 없고, 취소 사유부터 정리하시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021. 8. 인터넷 카페의 「토지 확보 95% 완료」라는 홍보 글과 현장 현수막을 보고 지역주택조합 설립추진위원회와 가입계약을 맺었습니다. 계약금과 업무대행비로 5,000만 원을 냈고, 계약서 첨부 동의서에는 사업면적과 함께 「매입대지면적」이 적혀 있었습니다. 2026. 2. 조합원 총회 자료를 보니 실제 사용권원을 확보한 토지는 60%대에 머물러 있었습니다. 추진위원회는 그 홍보 글은 분양대행사가 올린 것이라며 책임이 없다고 합니다. A씨는 계약을 취소하고 낸 돈을 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 2018. 12. 지역주택조합 설립추진위원회와 가입계약을 맺고 업무대행비와 분담금을 냈습니다. 그 전부터 인터넷에는 「주택조합설립 동의율 달성」 현수막 사진과 「토지확보완료에 대한 공증서도 공개」한다는 글이 올라와 있었습니다. 원심은 추진위원회가 확보비율을 확정적으로 설명했다고 보기 어렵고 광고 관여도 확인되지 않는다며 원고의 사기·착오 주장을 배척했습니다.

대법원은 심리미진과 의사해석 법리오해를 이유로 원심을 파기환송했습니다. 광고는 보통의 주의력을 가진 일반인이 받는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단해야 한다고 했습니다. 대표자에 대한 불기소처분 이유에 나온 확보비율 66.6%도 게시물 내용과 상당한 차이가 있다고 지적했습니다. 또 허위고지와 계약 사이의 인과관계는 자연과학 수준으로 증명될 필요가 없고, 법적·규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 된다고 보았습니다.

광고를 조합이 직접 하지 않았다면 책임이 없나요?

아니요, 업무대행사나 그와 계약한 분양대행사가 올린 광고라면 조합 측 책임을 따질 수 있습니다. 대법원은 주택조합이나 추진위원회가 조합원 모집을 업무대행자에게 맡기는 것이 대부분이고, 일반인은 광고 주체의 계약관계를 확인할 방법이 없다고 보았습니다. 그래서 “광고의 상대방인 일반인이 광고가 해당 사업 시행자에 의하여 이루어졌다는 사정까지 증명하여야 하는 것은 아니다.”라고 했습니다.

조합 측이 자신과 무관한 제3자가 올린 광고라고 주장한다면, 그 작성자를 상대로 문제를 삼았어야 한다고도 지적했습니다. 그런 조치가 없었다면 무관하다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 현행 주택법은 모집 광고에 사용권원과 소유권 확보비율을 넣게 하고, 이를 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위를 금지합니다. 확정분담금 약정 문제는 「지역주택조합 확정분담금 약정이 무효면 사업 진행 중에도 분담금을 돌려받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

계약서의 매입대지면적은 어떻게 읽어야 하나요?

가입자 입장에서는 이미 사서 사용권원을 확보한 면적으로 읽힐 수 있습니다. 이 사건 사업계획안과 토지이용계획도에는 「매입대지면적」이라는 말이 없고, 도로·공원을 뺀 「공동주택용지」만 있었습니다. 그런데 계약서 첨부 동의서에는 공동주택용지와 같은 면적이 「매입대지면적」으로 바뀌어 적혀 있었습니다.

대법원은 이 기재가 사업면적에 대응해 이미 매입한 면적으로 이해되었을 여지가 충분하다고 보았습니다. 동의서에 「인허가 과정에서 변경될 수 있다」는 문구가 있어도, 계약 당시 확보한 면적과는 직접 관련이 적다고 했습니다. 조합 측이 왜 공동주택용지를 매입대지면적으로 바꾸어 적었는지도 원심이 심리해야 한다고 지적했습니다. 2020. 1. 23. 이후 주택법은 가입계약서에 사용권원과 소유권을 확보한 면적과 비율을 적도록 정하고 있어, 지금은 계약서 기재와 실제를 대조하기가 더 쉬워졌습니다.

지역주택조합 가입계약 취소 대응 순서

• 광고 자료 보존 - 홍보 글, 현수막 사진, 문자 메시지를 게시 날짜와 주소가 보이게 저장합니다.
• 계약서 대조 - 계약서와 동의서의 면적 표시, 확보비율 기재를 실제 확보 현황과 맞춰 봅니다.
• 실제 확보율 확인 - 총회 자료, 모집 신고 서류, 관할 관청 공개 자료로 계약 당시의 확보율을 확인합니다.
• 취소 통지 - 사기·착오를 이유로 계약 취소와 납부금 반환을 추진위원회나 조합에 내용증명으로 알립니다.
• 반환 청구 소송 - 반환하지 않으면 납부금 반환 소송을 내고, 신탁사에 보관된 자금이 있는지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 광고와 계약서에 적힌 확보비율이 계약 당시 실제와 얼마나 달랐는지에 따라 취소와 반환 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약 취소와 분담금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지역주택조합 광고의 다소 과장된 표현도 사기가 되나요?
  일반 상거래 관행상 시인되는 정도의 과장은 기망이 아닙니다. 그러나 토지 확보비율처럼 거래상 중요한 사항의 구체적 사실을 비난받을 정도로 허위 고지했다면 기망행위가 됩니다.
• 가입계약을 취소하면 업무대행비도 돌려받나요?
  취소된 계약은 처음부터 무효로 보므로, 계약에 따라 낸 분담금과 업무대행비는 원칙적으로 부당이득으로 반환 대상입니다. 누가 돈을 받았는지에 따라 상대방이 달라질 수 있습니다.
• 조합 대표가 사기 혐의로 불기소되면 민사 취소도 어렵나요?
  그렇지 않습니다. 대법원은 대표자가 증거 부족으로 불기소처분을 받았더라도 대표자가 직접 허위 광고를 해야만 조합 측 허위·과장 광고가 인정되는 것은 아니라고 보았습니다.
• 조합원 모집 광고에는 무엇이 들어가야 하나요?
  현행 주택법상 조합원 모집 광고임을 알리는 문구, 조합원 자격기준, 주택건설대지의 사용권원과 소유권 확보비율 등이 들어가야 합니다. 2027. 3. 9.부터는 사업비 구성표 등이 추가될 예정입니다.
• 조합원을 모집하려면 토지를 얼마나 확보해야 하나요?
  현행법상 조합원 모집 신고에는 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원 확보가 필요합니다. 2027. 3. 9. 시행 개정법은 이를 80% 이상 권원 확보로 높일 예정입니다.
• 탈퇴와 취소는 무엇이 다른가요?
  탈퇴는 조합규약에 따라 조합원 지위를 벗어나는 것이고 환급도 규약을 따릅니다. 취소는 계약 자체를 처음부터 무효로 돌려 낸 돈 전체의 반환을 구하는 것이라 요건과 효과가 다릅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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