상가 임대차

추첨으로 배정된 상가 점포 면적대로 보증금을 정산하는 약관은 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 추첨 후 배정된 점포의 전용면적과 공용면적을 합친 면적에 따라 임대보증금을 정산하도록 한 분양계약 조항은 그것만으로 무효가 되지 않습니다. 대법원은 이런 정산 방식이 거래상 일반적이어서 고객이 예상할 수 있었고, 고객에게 부당하게 불리한 조항도 아니라고 보았습니다. 지금은 공용면적 산정 방식이 계약서나 총회 결의에 어떻게 적혀 있는지부터 확인하십시오.

정산 조항을 설명받지 못했다는 이유만으로 정산금 전부를 안 내도 되는 것은 아닙니다. 설명의무 위반이 인정되려면 그 내용이 고객이 예상하기 어려운 중요한 사항이어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 재건축 상가의 점포 임차권 분양계약을 3구좌로 맺었습니다. 계약서에는 잔금을 낸 뒤 점포 위치를 추첨하고, 배정된 점포의 전용면적에 공용면적을 더한 면적에 따라 임대보증금을 정산한다고 적혀 있었습니다. 2025년 추첨에서 통로에 접한 점포가 배정되자 통로면적 일부가 공용면적에 들어가 보증금이 늘었고, A씨는 공용면적 산정 방식을 따로 설명받지 못했으니 조항이 무효라고 주장할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

면적 정산 조항이 공정성을 잃은 약관인가요?

그렇게 보기 어렵습니다. 대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결은 약관 조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 사업자가 거래상 지위를 남용해 고객의 정당한 이익과 합리적 기대에 반하는 조항을 작성·사용해 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 무효라고 했습니다. 이 사건에서는 각 점포에 접한 통로면적의 1/2을 그 점포 공용면적에 넣고 나머지 공용면적은 전용면적에 비례해 나눈 방식이 조합원들 사이의 불공평을 줄이려고 임시총회에서 정한 것이고, 보증금이 늘어나는 점포와 줄어드는 점포가 함께 생기므로 사업자 일방에게 유리한 조항이 아니라고 보았습니다.

이 사건 계약은 2008년에 체결되어 2010. 3. 22. 개정 전 약관규제법이 적용되었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」 제6조도 신의성실 원칙을 위반해 공정성을 잃은 조항을 무효로 하고, 고객에게 부당하게 불리한 조항을 공정성을 잃은 것으로 추정하는 구조여서 판단 기준은 같습니다.

공용면적 산정 방식을 설명하지 않았으면 무효인가요?

원칙적으로 무효가 아닙니다. 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하고, 위반하면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다. 그러나 위 판결은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이나 법령에 이미 정해진 것을 되풀이하는 사항은 설명의무 대상이 아니라고 했습니다.

집합건물법상 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이고 각 지분은 전유부분 면적 비율에 따르지만, 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 실제 거래에서도 공용면적이 전유면적에 정확히 비례하지 않는 경우가 많아 고객이 예상할 수 있는 사항으로 본 것입니다. 수분양자가 정산 내역을 통지받고도 이의하지 않은 사정도 고려되었습니다.

상가 분양 면적 정산 대응 순서

• 계약 조항 확인 - 정산 기준 면적이 전용면적인지 임대분양면적인지 봅니다. 조항의 의미가 여기서 정해집니다.
• 산정표 요청 - 점포별 공용면적 계산 자료를 받습니다. 산정 방식의 형평성을 판단하는 자료입니다.
• 총회 결의 확인 - 산정 방식이 조합원 총회에서 정해졌는지 확인합니다. 사업자 일방의 결정인지가 갈립니다.
• 서면 이의 - 정산 통지를 받은 직후 이의를 남깁니다. 묵시적 수용 주장을 막습니다.
• 정산금 협의 - 계산 오류가 있으면 수치로 정정을 요구합니다. 소송 전 해결 가능성을 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공용면적 산정 방식이 계약서나 총회 결의에 없거나 사업자 쪽 점포만 유리하게 계산되었다면 계약서와 산정표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금 정산과 약관 효력을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 약관이 고객에게 불리하면 모두 무효인가요?
  아닙니다. 대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결은 조항이 고객에게 다소 불이익하다는 점만으로는 부족하고, 사업자가 거래상 지위를 남용해 고객의 정당한 이익과 합리적 기대에 반하는 조항으로 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 무효라고 했습니다.
• 설명받지 못한 약관은 계약 내용이 아닌가요?
  중요한 내용이라면 그렇습니다. 약관규제법 제3조 제4항은 사업자가 설명의무를 위반해 계약을 체결하면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 정합니다. 다만 고객이 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항은 설명의무 대상이 아니라는 것이 판례입니다.
• 공용부분 지분은 전유면적 비율로만 정하나요?
  원칙은 전유면적 비율이지만 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 집합건물법 제12조 제1항은 각 공유자의 지분을 전유부분 면적 비율에 따르게 하고, 제10조 제2항 단서는 이 사항을 규약으로 달리 정할 수 있게 합니다.
• 통로에 접한 점포만 면적이 늘면 불공정한가요?
  그것만으로 불공정하다고 보기 어렵습니다. 위 판결은 같은 층에서도 위치에 따라 점포 가치가 크게 다르므로 접한 통로면적을 공용면적에 반영하는 것이 수분양자의 정당한 이익에 반하지 않는다고 보았고, 보증금이 줄어드는 점포도 생긴다는 점을 들었습니다.
• 정산 통지에 이의하지 않으면 불리한가요?
  불리해질 수 있습니다. 위 판결은 수분양자가 계약과 추첨 과정은 물론 최종 정산 내역을 통지받고도 별다른 이의를 제기하지 않은 점을 들어, 설명이 없었더라도 계약 체결에 영향이 없었을 것으로 보았습니다. 이의는 통지 직후 서면으로 남기는 편이 좋습니다.
• 2010년 전 계약에는 옛 법이 적용되나요?
  계약 체결 당시 법이 적용됩니다. 위 사건은 2008년 계약이어서 2010. 3. 22. 개정 전 약관규제법이 적용되었습니다. 현행 약관규제법 제6조도 공정성을 잃은 조항을 무효로 하고 고객에게 부당하게 불리한 조항을 공정성을 잃은 것으로 추정하는 구조여서 판단 기준은 같습니다.

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