상가 임대차

빌린 가게에서 원인 모를 불이 나 옆 호실까지 탔는데 다 물어줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 빌린 가게에서 원인 모를 불이 났다면 옆 호실·위층 같은 임차 외 부분 손해는 원칙적으로 임차인이 물어주지 않아도 됩니다. 대법원 전원합의체는 임차 외 부분 손해를 청구하려면 건물주가 임차인의 의무 위반과 인과관계를 증명해야 한다고 판례를 바꿨습니다. 지금은 화재 감식 결과로 발화 지점이 어디인지부터 확인하십시오.

원인을 모르는 화재라고 해서 건물 전체 손해를 임차인이 당연히 떠안는 것은 아니므로, 건물주가 보낸 청구서 금액을 그대로 인정하는 확인서에 서명할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 5월 3층 상가건물 1층 일부를 빌려 음식점을 운영했습니다. 2025년 11월 새벽 가게에서 불이 나 가게가 모두 탔고, 불길이 번져 같은 층 다른 호실과 2층 일부까지 탔습니다. 소방과 경찰 감식에도 구체적인 발화 원인은 밝혀지지 않았습니다. 건물주는 가게 복구비 6천만원에 다른 호실과 2층 복구비 1억 4천만원을 더해 2억원을 B씨에게 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불난 원인을 모르면 빌린 가게 부분은 누가 책임지나요?

빌린 부분의 손해는 원칙적으로 임차인이 책임집니다. 임차인은 임차물을 선량한 관리자의 주의로 보존해 돌려줄 의무가 있고, 화재로 돌려줄 수 없게 되면 그것이 자기 책임 없는 사유라는 점을 임차인이 증명해야 합니다. 화재의 구체적 원인이 밝혀지지 않은 때에도 같습니다.

예외가 있습니다. 화재가 건물주가 지배·관리하는 영역의 하자로 발생한 것으로 추단되면, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 사정이 없는 한 건물주는 임차인에게 책임을 묻지 못합니다. 건물주는 임대차 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있기 때문입니다. 건물 공용 배선이나 노후 분전반이 발화 지점으로 지목되면 이 예외를 다툴 수 있습니다.

빌리지 않은 옆 호실과 위층 손해까지 물어줘야 하나요?

원인 불명 화재라면 원칙적으로 물어주지 않아도 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례는 임차 외 건물 부분의 손해를 채무불이행으로 청구하려면 건물주가 ① 임차인의 보존·관리의무 위반, ② 그 위반과 손해 사이의 상당인과관계, ③ 그 손해가 배상 범위 안에 있다는 점을 주장·증명해야 한다고 봅니다.

이전에는 임차 부분과 구조상 불가분의 일체인 부분이면 임차인이 선관주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 한 건물 전체 손해를 배상해야 한다고 보았습니다(대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등). 이 판례들은 위 전원합의체 판결로 변경됐습니다. 발화 원인을 모르면 건물주가 임차인의 의무 위반을 증명하기 어려우므로, 사례의 1억 4천만원 부분은 청구가 받아들여지기 어렵습니다.

건물주가 불법행위로 청구하면 결과가 달라지나요?

불법행위로 청구해도 건물주가 임차인의 고의·과실을 증명해야 하므로 원인 불명 화재에서는 결론이 크게 달라지지 않습니다. 과실이 증명되더라도 중대한 과실이 아니면 임차인은 불이 번진 부분의 배상액 경감을 법원에 청구할 수 있습니다.

임차인의 과실이 인정되는 경우를 대비해 가게 안 전기기구 사용 내역, 마지막 퇴근 시각, 소화기 비치 여부를 정리해 두면 경감 사유를 주장하는 자료가 됩니다. 임차인이 화재배상책임보험에 들어 있다면 보험회사에도 바로 사고를 접수해야 합니다.

임차 가게 화재 배상 대응 순서

• 감식 결과 확보 - 소방서 화재증명원과 경찰 감식 결과를 받습니다. 발화 지점이 책임 범위를 가릅니다.
• 발화 지점 관리 주체 확인 - 배선·분전반·가스 설비를 누가 설치·관리했는지 계약서와 관리대장으로 확인합니다. 건물주 관리 영역이면 임차 부분 책임도 다툽니다.
• 손해를 부분별로 나누기 - 청구서를 임차 부분과 임차 외 부분으로 나눕니다. 입증 책임이 부분마다 다릅니다.
• 보험 접수 - 화재배상책임보험·다중이용업소 화재보험 가입 여부를 확인하고 사고를 접수합니다. 보험금 한도 안에서 배상 부담이 줄어듭니다.
• 보증금 공제 대응 - 건물주가 보증금에서 복구비를 빼겠다고 하면 부분별 책임 범위를 내용증명으로 밝힙니다. 공제 범위 다툼은 보증금 반환 소송으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 화재 책임 특약이나 보험 가입 약정이 있거나 발화 지점이 공용부분과 겹치면 계약서와 감식 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 화재에 따른 손해배상·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원인 불명 화재면 빌린 부분도 책임이 없나요?
  빌린 부분은 원칙적으로 책임이 있습니다. 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결은 임차인이 반환의무 이행불능이 자기 책임 없는 사유라는 점을 증명하지 못하면 화재 원인이 밝혀지지 않아도 배상해야 한다고 봅니다. 다만 건물주 관리 영역의 하자로 추단되면 예외입니다.
• 건물주 관리 영역 하자는 어떤 경우인가요?
  건물주가 설치·관리하는 전기 배선, 분전반, 공용 설비처럼 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지는 부분에서 불이 난 것으로 추단되는 경우입니다. 민법 제623조의 유지의무에 따라 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 사정이 없으면 건물주가 책임을 묻지 못합니다.
• 옛날 판례대로 건물 전체를 물어줘야 하나요?
  아닙니다. 구조상 불가분의 일체인 부분이면 건물 전체 손해를 임차인이 배상해야 한다던 대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카1066 판결 등은 2017년 전원합의체 판결로 변경됐습니다. 지금은 건물주가 임차인의 의무 위반과 인과관계, 배상 범위를 증명해야 임차 외 부분 손해를 받을 수 있습니다.
• 임차인 과실이 밝혀지면 전액을 물어야 하나요?
  과실이 밝혀져도 중대한 과실이 아니면 경감을 청구할 수 있습니다. 실화책임에 관한 법률 제3조 제1항에 따라 배상의무자는 불이 번진 부분의 손해에 대해 법원에 경감을 청구할 수 있고, 법원은 화재 원인과 규모, 피해 확대 원인, 양쪽의 경제상태 등을 고려해 경감합니다.
• 건물주가 보증금에서 복구비를 빼겠다고 하면요?
  임차인에게 책임이 있는 범위만 공제할 수 있습니다. 원인 불명 화재라면 임차 외 부분 복구비는 건물주가 임차인의 의무 위반을 증명하지 못하는 한 공제 대상이 되기 어렵습니다. 공제 내역을 부분별로 나눠 달라고 요구하고, 과다 공제분은 보증금 반환 청구로 다툽니다.
• 다른 호실 임차인도 나에게 청구할 수 있나요?
  다른 호실 임차인은 계약관계가 없으므로 불법행위로 청구해야 하고, 민법 제750조에 따라 내 고의·과실과 손해 사이의 인과관계를 그 사람이 증명해야 합니다. 원인 불명 화재라면 증명이 어렵고, 과실이 인정되더라도 중대한 과실이 아니면 실화책임법상 경감을 청구할 수 있습니다.

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