상가 임대차

빌린 가게에서 원인 모를 불이 났는데 건물 손해를 임차인이 다 물어야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

빌린 가게 부분은 원칙적으로 임차인이 배상하지만, 원인 모를 화재로 번진 건물 다른 부분의 손해는 임대인이 임차인의 잘못을 증명해야 배상받습니다. 대법원은 2017년 전원합의체 판결로 빌린 부분 밖의 손해에 관한 종전 판례를 바꾸었고, 임대인 관리 영역의 하자로 불이 났다면 빌린 부분도 배상책임이 없다고 보았습니다. 지금은 소방서 화재현장조사 결과와 발화 지점을 확인하십시오.

원인이 밝혀지지 않았다고 해서 임차인이 건물 전체의 손해를 모두 물어 줘야 하는 것은 아닙니다. 빌린 부분과 그 밖의 부분은 책임을 따지는 기준이 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 상가건물 1층 일부를 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 빌려 분식점을 운영했습니다. 2025년 11월 영업이 끝난 밤사이 가게에서 불이 나 가게가 모두 탔고, 불길이 번져 같은 건물 2층 사무실 일부도 그을렸습니다. 소방서와 경찰이 감식했지만 불이 난 구체적인 원인은 끝내 밝혀지지 않았습니다. 건물주는 가게 복구비와 2층 수리비를 모두 A씨에게 청구했고, A씨는 원인도 모르는데 전부 물어 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원인 모를 화재로 빌린 가게가 탔으면 임차인이 배상해야 하나요?

원칙적으로 배상해야 합니다. 임차인은 빌린 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존하다가 계약이 끝나면 원래 상태로 돌려줄 의무가 있어, 화재로 가게가 타 반환할 수 없게 되면 그것이 자기 책임 없는 사유였다는 점을 임차인이 증명하지 못하는 한 손해를 배상해야 합니다. 불이 난 구체적인 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 마찬가지입니다.

돌려줄 수는 있지만 화재로 훼손된 상태로 돌려주는 경우에도 같은 기준이 적용됩니다. 임차인이 책임을 면하려면 가게 보존에 관해 선량한 관리자의 주의를 다했다는 점을 증명해야 합니다. 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않으면 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우를 빼고 배상책임이 생깁니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 원칙은 그대로입니다. 대법원은 2017년 전원합의체 판결로 빌린 부분에 대한 이 원칙을 다시 확인하면서, 빌린 부분 밖의 손해에 대해서는 종전 판례를 바꾸었습니다.

건물주 쪽 전기 설비 문제로 불이 났다면 어떻게 되나요?

화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 있는 하자로 생긴 것으로 추단되면, 임대인은 임차인에게 화재로 인한 손해배상책임을 물을 수 없습니다. 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있어 그 하자를 고치는 것도 임대인 몫이기 때문입니다.

다만 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었던 특별한 사정이 있으면 달라집니다. 건물 공용 배전반, 벽 속 배선, 건물주가 설치한 노후 설비에서 불이 시작되었다는 감식 결과가 있다면 이 법리로 다툴 수 있습니다.

옆 가게나 2층까지 탔다면 그 손해도 임차인이 물어 줘야 하나요?

빌린 부분 밖의 손해는 임대인이 임차인의 잘못을 증명해야 배상받습니다. 임차인이 보존·관리 의무를 어겨 화재 원인을 제공했다는 점, 그 의무 위반과 손해 사이의 상당인과관계, 그 손해가 배상 범위 안에 있다는 점을 임대인이 주장하고 증명해야 합니다.

종전에는 빌린 부분과 구조상 불가분의 일체를 이루는 건물 부분이면 임차인이 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 한 그 부분까지 배상하도록 했으나, 전원합의체 판결로 이 판례들은 변경되었습니다. 원인 불명의 화재라면 2층 사무실 수리비는 임대인이 임차인의 의무 위반을 증명하지 못하는 한 임차인이 부담하지 않습니다.

상가 화재 임차인 책임 대응 순서

• 화재 조사 결과 확보 - 소방서 화재현장조사서와 경찰 감식 결과를 받습니다. 발화 지점과 원인 불명 여부가 확인됩니다.
• 발화 지점의 관리 주체 확인 - 불이 시작된 곳이 임차인 설비인지 건물주 설비인지 정리합니다. 임대인 영역의 하자면 책임이 달라집니다.
• 주의의무 이행 자료 정리 - 영업 종료 시 전원 차단, 소방 점검, 전기 안전 점검 기록을 모읍니다. 선량한 관리자의 주의를 다했다는 증명 자료입니다.
• 손해 범위 구분 - 임대인 청구액을 빌린 부분과 그 밖의 부분으로 나눕니다. 그 밖의 부분은 임대인이 증명 책임을 집니다.
• 보험 확인과 협의 - 화재보험·배상책임보험 가입 여부를 확인하고 보험사와 함께 협의합니다. 소송이 되면 손해 항목별로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 화재 배상 특약이 있거나 여러 임차인이 한 건물을 나누어 쓰는 경우에는 계약서와 감식 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 손해배상·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원인이 밝혀지지 않으면 임차인 책임이 없나요?
  빌린 부분은 책임이 남는 것이 원칙입니다. 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결은 화재로 목적물 반환이 불가능해진 경우 임차인이 자기 책임 없는 사유임을 증명하지 못하면 배상해야 하고, 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지라고 보았습니다.
• 임차인은 무엇을 증명해야 책임을 면하나요?
  빌린 가게의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의를 다했다는 점을 증명해야 합니다. 민법 제374조는 특정물 인도 채무자에게 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무를 지웁니다. 영업 종료 때 전원 차단, 정기 전기 안전 점검, 소화기 비치 같은 자료가 쓰입니다.
• 건물 공용 배선에서 불이 났다면 어떻게 되나요?
  임차인이 책임지지 않을 수 있습니다. 대법원 2012다86895 전원합의체 판결은 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 생긴 것으로 추단되면, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었던 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임차인에게 손해배상을 물을 수 없다고 판단했습니다.
• 2층이나 옆 점포 손해도 물어 줘야 하나요?
  임대인이 증명해야 합니다. 대법원 2012다86895 전원합의체 판결은 빌린 부분 밖의 손해에 대해 임차인의 보존·관리 의무 위반, 그 위반과 손해 사이의 상당인과관계, 손해가 민법 제393조의 배상 범위 안에 있다는 점을 임대인이 주장·증명해야 한다고 보았고, 이와 다른 종전 판례를 변경했습니다.
• 계약이 끝날 때 가게를 원상회복해야 하나요?
  원상회복해야 합니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인은 빌린 물건을 반환할 때 원래 상태로 회복해야 합니다. 화재로 훼손된 상태로 돌려주면 원상회복을 하지 못한 것이 되므로, 선량한 관리자의 주의를 다했다는 증명을 하지 못하면 복구 비용 상당의 손해를 배상해야 합니다.
• 2017년 전원합의체 판결로 무엇이 바뀌었나요?
  빌린 부분 밖의 손해에 대한 증명 책임이 바뀌었습니다. 종전 판례는 구조상 불가분의 일체인 건물 부분이면 임차인이 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 한 그 부분까지 배상하게 했습니다. 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결은 이를 변경해 임대인에게 증명 책임을 지웠습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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