상가 임대차

땅 원상복구 특약이 있으면 전 임차인이 지은 가건물까지 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

토지를 빌릴 때 이미 전 임차인이 지은 가건물이 있었다면 원칙적으로 빌린 당시 상태로 돌려주면 되고, 계약서의 '땅 원상복구' 문구만으로 그 철거 의무가 생기지 않습니다. 대법원 2023다249661 판결로 원상회복 범위와 특별한 사정의 판단 기준을 정리했습니다.

아니요, 빌릴 때 이미 있던 전 임차인의 가건물은 원칙적으로 철거하지 않아도 됩니다. 빌린 당시 상태로 돌려주면 되고, 계약서에 「땅 원상복구」라는 문구가 있다는 것만으로 그 철거 의무가 생기지 않습니다. 대법원은 원상회복 범위를 넓히려면 계약 경위와 내용, 임대 당시 상태 등을 따져 특별한 사정이 인정되어야 한다고 보았습니다. 다만 내가 새로 짓거나 바꾼 부분은 철거해야 합니다. 임대인이 철거비를 요구한다고 해서 전 임차인 시설까지 모두 떠안을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2017년 앞선 운영자에게 4,000만원을 주고 시골 땅에서 하던 육묘장 영업을 넘겨받았습니다. 그 땅에는 오래전 다른 사람이 지은 판넬 가건물과 비닐하우스 골조가 있었고, B씨는 2018. 4. 땅 주인과 보증금 없이 연 200만원, 3년 기간으로 토지 임대차계약을 맺었습니다. 계약서 특약에는 「계약 만료 시 땅 원상복구할 것」이라고만 적혀 있었습니다. 2026. 5. 땅 주인이 계약을 끝내면서 가건물과 골조를 모두 철거하고 땅을 돌려 달라고 소송을 냈습니다. B씨는 자신이 짓지 않은 시설까지 철거해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인의 원상회복은 어디까지인가요?

임대 당시의 상태로 돌려놓는 것이 기준입니다. 민법은 임대차에 차주의 원상회복의무 규정을 준용해, 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정합니다. 그래서 임차인이 목적물의 현상을 바꾸었다면 그 부분을 철거하는 등으로 임대 당시처럼 쓸 수 있게 해야 합니다.

반대로 임대 당시 이미 있던 시설은 원칙적으로 원상회복 대상이 아닙니다. 대법원은 토지 임대 당시 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 “종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다”고 했습니다. 점포를 넘겨받은 경우의 원상복구 범위는 「전 임차인 시설을 넘겨받은 가게, 원상복구는 어디까지 해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 개 농장 땅 사건을 어떻게 판단했나요?

피고는 2008년 앞선 운영자에게 3,000만원을 주고 개 사육 농장을 인수한 뒤, 2009년 땅 주인과 보증금 없이 연 170만원, 36개월로 토지 임대차계약을 맺었습니다. 땅에는 그 전 양계업자가 지은 판넬 가건물 주택과 앞선 운영자가 설치한 철창이 있었습니다. 계약서에는 승인 하에 개축한 부분은 원상복구한다는 조항과 「계약 만료 시 땅 원상복구 할 것」이라는 특약이 있었고, 원심은 이 특약을 주택과 철창 철거 의무로 보았습니다.

대법원은 철거 부분을 파기했습니다. 임차목적물은 토지로만 특정되어 있고, 주택과 철창은 목적물로 적혀 있지 않았으며, 그 사용이나 원상회복에 관한 내용도 없었습니다. 짧은 계약 기간과 낮지 않은 차임을 보면, 임차인이 자신이 짓지 않은 시설의 철거 의무까지 떠안기로 했다고 보는 것은 임대인에게만 유리한 해석이라고 했습니다. 다만 계약 해지에 따른 토지 인도와 차임 상당 부당이득 반환 의무는 그대로 인정했습니다. 철거 부분은 원상회복의무의 내용과 범위를 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.

특별한 사정은 어떤 때 인정되나요?

계약 내용과 경위로 보아 임차인이 기존 시설까지 철거하기로 했다고 볼 만한 사정이 있을 때입니다. 대법원은 특별한 사정의 인정은 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리해 구체적·개별적으로 해야 한다고 했습니다.

예를 들어 계약서에 기존 가건물을 목적물로 적고 계약 종료 때 임차인이 철거하기로 명시했거나, 그 철거 부담을 반영해 차임을 크게 낮추어 준 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 반대로 「원상복구」라는 일반 문구만 있다면 임대 당시 상태로 돌려놓는 의무를 확인한 것에 그친다고 볼 여지가 큽니다. 임차인이 기존 시설을 크게 고치거나 넓혔다면 그 바뀐 부분은 철거 대상이 됩니다.

토지 임대차 원상회복 분쟁 대응 순서

• 임대 당시 현황 확인 - 계약 체결 때 땅에 있던 건물과 시설을 사진과 진술로 특정합니다.
• 설치자 확인 - 각 시설을 누가 언제 지었는지, 내가 바꾼 부분이 있는지 정리합니다.
• 계약서 문언 분석 - 임차목적물 표시, 원상복구 특약, 개축 조항의 범위를 확인합니다.
• 차임·기간 비교 - 차임 수준과 계약 기간이 철거 부담을 떠안을 만한 조건이었는지 봅니다.
• 철거 범위 협의 - 내가 바꾼 부분만 철거하는 안을 제시하고, 소송이면 범위를 다툽니다.

건물 소유를 목적으로 땅을 빌린 경우라면 따로 볼 문제가 있습니다. 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 임차인은 계약 갱신을 청구하고, 임대인이 거절하면 지상물 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 그 건물이 임차인 소유여야 하므로 전 임차인이 지은 가건물이라면 소유 관계부터 확인해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 당시 땅에 어떤 시설이 있었는지와 계약서에 그 시설의 철거를 따로 정했는지에 따라 원상회복 범위와 철거 의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 임대차 종료에 따른 원상회복, 철거, 인도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전 임차인 시설을 돈 주고 인수했다면 제가 철거해야 하나요?
  인수 대금을 냈다는 사정만으로 임대인에 대한 철거 의무가 생기지는 않습니다. 이 사건에서도 3,000만원을 주고 농장을 인수했지만 철거 의무를 인정하지 않았습니다.
• 제가 증축하거나 고친 부분은 어떻게 되나요?
  임대 당시보다 현상을 바꾼 부분은 원상회복 대상입니다. 증축이나 개축한 부분은 철거해 임대 당시 상태로 돌려놓아야 합니다.
• 철거를 안 하면 보증금에서 철거비를 빼나요?
  임차인에게 철거 의무가 있는 부분이라면 임대인이 대신 철거하고 그 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 의무가 없는 부분의 철거비는 공제할 근거가 없습니다.
• 계약이 끝났는데 땅을 안 비우면 어떻게 되나요?
  철거 의무와 별개로 땅은 돌려주어야 하고, 비우지 않는 동안 차임 상당의 부당이득을 물어야 합니다. 이 사건에서도 토지 인도와 부당이득 반환은 인정되었습니다.
• 임대인이 사업을 할 수 있게 해 줄 의무가 있었다고 다툴 수 있나요?
  계약 내용에 그런 의무가 정해지지 않았다면 어렵습니다. 이 사건에서도 임대인이 개 사육 농장을 운영하게 해 줄 의무가 있다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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