상가 임대차

임차인이 원상복구를 미뤄 제가 공사했는데 몇 달 치 월세를 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차인이 원상복구를 미룬 기간 전부의 월세를 청구할 수는 없고, 임대인이 스스로 원상복구를 할 수 있었던 때까지의 월세 상당액이 손해로 인정됩니다. 대법원은 실제로 공사를 마친 날이 아니라 임대인이 직접 복구할 수 있었던 기간까지를 손해 범위로 보았습니다. 지금은 복구를 요구한 날짜와 공사 견적을 받은 날짜부터 정리해 두십시오.

임차인이 버틴 석 달을 모두 채워야만 공사를 시작할 수 있는 것은 아닙니다. 복구를 요구했는데도 응하지 않으면 그때부터 임대인이 공사 일정을 잡을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 B씨는 2024. 7. 상가 1층을 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 식당 용도로 빌려주었습니다. 임차인은 주방 벽을 헐고 바닥을 바꾸는 공사를 했고, 계약은 2026. 6. 끝났습니다. 임차인은 가게를 비웠지만 복구는 곧 하겠다는 말만 반복했고, B씨는 석 달을 기다리다 2026. 9. 1,800만원을 들여 직접 원상복구를 했습니다. B씨는 공사비 1,800만원에 더해 석 달 치 월세 750만원까지 보증금에서 공제하려 했고, 임차인은 공제액이 너무 많다며 반발했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원상복구 지체 손해는 언제까지 계산하나요?

손해는 임차인이 복구를 지체한 날부터 임대인이 스스로 복구를 할 수 있었던 때까지의 월세 상당액입니다. 임대인이 실제로 공사를 끝낸 날까지로 늘려 잡지는 않습니다. 임대인이 더 일찍 공사를 할 수 있었는데 기다린 기간은 임차인 탓으로 보지 않기 때문입니다.

예를 들어 기한을 정해 복구를 요구하고 2주 뒤 기한이 지났다면, 그때부터 업체를 불러 공사에 들어갈 수 있었던 시점까지가 계산 범위입니다. 그래서 「언제부터 임대인이 직접 공사할 수 있었는가」가 계산의 기준이 됩니다. 임차인에게 기한을 정해 복구를 요구하고 그 기한이 지난 날, 업체 견적을 받고 공사에 들어갈 수 있었던 날이 실무에서 쓰는 기준점입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 기준으로도 이 손해는 통상의 손해로 다룹니다.

원상복구 공사비도 따로 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임대차가 끝나면 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환해야 하고, 이 의무를 이행하지 않아 임대인이 비용을 들였다면 그 비용이 손해가 됩니다. 영수증과 공사 내역서로 금액을 증명합니다.

다만 복구 범위는 그 임차인이 바꾼 부분까지입니다. 임차인이 들어오기 전부터 있던 시설이나 통상의 사용으로 낡은 부분까지 새것으로 바꾼 비용은 청구 범위에서 빠질 수 있습니다. 입점 당시 사진이 있으면 범위 다툼이 줄어듭니다.

공사비는 시세에 맞는 금액이어야 합니다. 같은 공사를 두세 곳에서 견적받아 두면 임차인이 공사비가 부풀려졌다고 다툴 때 대응하기 쉽습니다. 공사 전후 사진과 업체의 공사 내역서를 함께 보관합니다.

보증금에서 바로 빼도 되나요?

뺄 수 있습니다. 보증금은 임대차가 끝나고 건물을 돌려받을 때까지 임차인이 부담하는 월세, 원상복구비, 지체 손해를 담보합니다. 공제 내역을 항목별로 적어 임차인에게 보내고 나머지를 돌려주면 됩니다. 공제액이 보증금보다 크면 그 차액은 따로 청구합니다.

임대인 원상복구 손해 대응 순서

• 복구 요구 - 기한을 정해 원상복구를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이 기한이 지체의 출발점이 됩니다.
• 현장 기록 - 복구 전 상태를 사진과 영상으로 남깁니다. 임차인이 바꾼 부분을 가려내는 자료입니다.
• 견적과 공사 - 기한이 지나면 견적을 받아 공사를 진행합니다. 견적일과 착공일이 손해 기간의 끝을 정합니다.
• 공제 정산 - 공사비와 월세 상당 손해를 보증금에서 공제하고 내역을 통지합니다. 남는 보증금은 돌려줍니다.
• 차액 청구 - 공제하고도 부족하면 지급명령이나 소송으로 청구합니다. 영수증과 내용증명이 주된 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 원상복구 범위나 지연 배상금을 따로 정했거나 임차인이 유익비를 주장하면 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 정산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 복구를 거부하면 바로 공사해도 되나요?
  가게를 이미 돌려받았다면 기한을 정해 요구한 뒤 공사해도 됩니다. 민법 제654조와 제615조에 따라 복구는 임차인의 의무이고, 이행하지 않으면 제390조에 따라 비용을 손해로 청구할 수 있습니다. 공사 전 상태를 사진으로 남겨 두어야 범위 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 석 달 기다린 월세를 모두 받을 수 있나요?
  모두 받기는 어렵습니다. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은 손해를 임대인이 스스로 복구할 수 있었던 기간까지의 월세 상당액으로 봅니다. 요구 기한이 지나고 견적을 받을 수 있었던 때 이후의 기간은 손해에서 빠질 수 있습니다.
• 통상 낡은 부분도 복구비에 넣어도 되나요?
  넣기 어렵습니다. 원상회복은 임차인이 받았을 때의 상태로 돌려놓는 것이어서, 통상의 사용으로 생긴 마모나 임차인이 들어오기 전부터 있던 시설은 대상이 아닙니다. 민법 제615조의 원상회복 범위를 넘는 공사비는 임차인이 다툴 수 있습니다.
• 보증금에서 공제하고 나머지만 줘도 되나요?
  됩니다. 보증금은 임대차 종료 후 건물을 돌려받을 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하므로, 밀린 월세와 복구비, 지체 손해를 공제할 수 있습니다. 민법 제390조에 따른 손해 항목과 금액을 적은 정산서를 임차인에게 보내 두십시오.
• 공사 기간 동안 못 받은 월세도 손해인가요?
  임대인이 직접 복구할 수 있었던 때까지는 손해에 들어갑니다. 공사에 통상 필요한 기간이 그 범위에 포함되는지는 공사 규모와 견적 내용으로 판단합니다. 민법 제393조 제1항의 통상의 손해로 다루므로 공사 일정표를 증거로 준비하십시오.
• 임차인이 오히려 보증금을 달라고 소송하면요?
  공제 항목을 항변으로 내세우면 됩니다. 원상복구비와 지체 손해를 인정받으면 그만큼 반환할 보증금이 줄어듭니다. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결의 기준에 맞춰 손해 기간을 주장해야 하므로 요구일과 견적일 기록이 필요합니다.

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