상가 임대차
전 임차인 시설을 넘겨받은 가게, 원상복구는 어디까지 해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
별도 약정이 없다면 원상복구는 내가 임차받았을 때의 상태로 돌려놓으면 되고, 전 임차인이 설치한 시설까지 뜯어낼 의무는 없습니다. 대법원은 원상회복 범위를 임차인이 개조한 부분으로 한정했습니다. 지금은 계약서의 원상복구 문구와 입점 당시 사진부터 확인하십시오.
임대인이 과도한 복구를 요구하며 보증금 전액을 돌려주지 않으면, 내가 바꾼 부분의 복구비만 공제하고 나머지를 돌려 달라고 서면으로 요구하십시오. 원상회복은 임차물을 반환할 때 지는 의무이고 그 범위를 넘는 공제는 다툴 수 있습니다.
임대인이 말하는 「처음 상태」가 건물이 지어졌을 때의 빈 공간이라고 해서 그대로 따를 필요는 없습니다. 기준은 내가 이 가게를 넘겨받은 날의 상태입니다. 다만 그 상태를 증명할 사람도 나이므로, 입점 당시 사진과 인수 목록을 먼저 찾아 두어야 합니다.
이런 상담이 많습니다
E씨는 2023. 3. 전 임차인에게 시설 인수 대금을 주고 카페 인테리어를 넘겨받은 뒤, 건물주와 새로 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 임대차계약을 맺었습니다. E씨는 바 카운터와 조명을 바꾸어 영업했고, 2026. 3. 계약이 끝나 가게를 비우려 했습니다. 건물주는 전 임차인이 들어오기 전의 빈 공간으로 돌려놓아야 보증금을 주겠다고 했고, 업체 견적은 2,500만원이 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전 임차인이 한 인테리어도 철거해야 하나요?
별도 약정이 없으면 철거할 의무가 없습니다. 대법원은 전 임차인이 영업하던 점포를 임차해 내부를 개조한 임차인은 자기가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되고, 그 이전 사람이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 판단했습니다.
| 시설 | 내 복구 의무 |
|---|---|
| 전 임차인이 설치한 시설 | 원칙적으로 없음 |
| 내가 새로 설치한 시설 | 있음(철거 가능) |
| 내가 바꾼 전 임차인 시설 | 받은 상태로 복구 |
| 통상 사용에 따른 마모 | 없음 |
| 골조 복구 특약이 있는 경우 | 특약에 따름 |
- 전 임차인이 설치한 시설
- 내 복구 의무: 원칙적으로 없음
- 내가 새로 설치한 시설
- 내 복구 의무: 있음(철거 가능)
- 내가 바꾼 전 임차인 시설
- 내 복구 의무: 받은 상태로 복구
- 통상 사용에 따른 마모
- 내 복구 의무: 없음
- 골조 복구 특약이 있는 경우
- 내 복구 의무: 특약에 따름
출처 - 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 민법 제615조
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 원상회복을 임차인이 받은 물건을 돌려줄 때의 의무로 정합니다. 사용대차의 원상회복 규정이 임대차에 준용되는 구조입니다.
계약서에 원상복구 특약이 있으면 달라지나요?
달라질 수 있습니다. 계약서에 「골조 상태로 원상복구」처럼 복구 기준을 따로 정했다면 그 약정이 우선합니다. 원상회복 규정은 당사자가 다르게 정할 수 있는 규정이기 때문입니다.
전 임차인의 임차권을 임대인 동의를 받아 양수해 계약상 지위를 그대로 이어받았다면 전 임차인의 복구 의무까지 넘어올 수 있습니다. 임대인과 새로 계약을 맺었는지, 기존 계약을 양수했는지를 계약서 형식으로 가려야 합니다. 계약서의 임차인 칸에 내 이름만 있고 새 계약기간이 적혀 있다면 새 계약으로 보는 것이 보통입니다.
내가 설치한 시설은 어떻게 하나요?
내가 바꾼 부분은 복구해야 하고, 부속시킨 물건은 철거해 가져갈 수 있습니다. 새로 단 간판이나 조명, 칸막이는 떼어 내고 원래 있던 상태로 돌려놓으면 됩니다. 임대인이 그대로 두라고 합의하면 철거하지 않아도 됩니다.
전 임차인에게 돈을 주고 인수한 시설을 내가 철거할지 남길지는 임대인과 합의해 정하는 것이 좋습니다. 합의 내용은 문자로라도 남겨 둡니다. 임대인이 다음 임차인에게 그 시설을 그대로 넘기려는 경우가 많아, 철거하지 않는 대신 복구비 공제를 줄이는 합의가 이루어지기도 합니다.
원상복구 범위 대응 순서
- 계약서 확인 - 원상복구 기준과 특약이 있는지 봅니다. 임차권 양수인지 새 계약인지도 확인합니다.
- 입점 당시 자료 확인 - 인수 당시 사진과 시설 인수 목록을 찾습니다. 내가 바꾼 부분을 가려내는 기준입니다.
- 복구 범위 통지 - 내가 바꾼 부분만 복구하겠다고 내용증명으로 알립니다. 임대인의 요구와 차이를 기록으로 남깁니다.
- 복구와 인도 - 내가 바꾼 부분을 복구하고 사진을 찍은 뒤 가게 키를 넘깁니다. 인도일이 보증금 반환 기준일입니다.
- 보증금 반환 청구 - 과도한 공제가 있으면 차액을 청구합니다. 지급명령이나 소송으로 진행합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 원상복구 기준을 따로 정했거나 전 임차인의 임차권을 양수한 형식이라면 계약서와 양수 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
임차인들은 원상복구라는 말을 건물이 처음 지어졌을 때의 상태로 돌려놓는 것으로 알고 전 임차인의 인테리어까지 뜯어낼 비용을 걱정합니다. 법원이 보는 기준은 내가 넘겨받은 날의 상태이고, 계약서에 다른 약정이 없으면 그 범위로 끝납니다.
그래서 입점 당시의 사진과 시설 인수 목록이 필요합니다. 인수 계약서, 전 임차인에게 대금을 보낸 이체 내역, 입점 첫날 찍은 사진이 있으면 내가 바꾼 부분과 원래 있던 부분이 나뉩니다. 복구를 마친 날의 사진도 함께 남깁니다.
이 자료는 보증금 반환 소송에서 임대인의 공제가 과하다는 주장의 근거가 됩니다. 인도일을 증명하는 가게 키 반환 기록은 지연손해금이 언제부터 붙는지를 정합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차 종료 후 원상복구 범위와 보증금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 계약 형식과 입점 당시 상태를 먼저 확인해 복구 범위를 정한 뒤 반환 청구를 준비하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·전 임차인과의 시설 인수 계약서·입점 당시 사진·임대인의 복구 요구 문자를 준비해 주시면, 원상복구 범위·보증금 공제의 적정성·반환 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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