건축·용도변경

땅을 빌려준 사람이 착공 전에 사용권을 잃었는데 건축허가 철회를 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

건축주가 착공 전에 자기 잘못으로 토지 사용권을 잃었다면 토지 소유자는 허가권자에게 건축허가 철회를 신청할 수 있고, 그 거부는 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 대법원 2014두41190 판결이 토지 소유자의 철회 신청권과 거부의 처분성을 인정했습니다. 지금은 사용 계약 해지 사실을 보여 주는 통지서와 도달 자료부터 정리하십시오.

건축주와의 사용 계약을 끝냈다고 해서 그 건축허가가 저절로 사라지는 것은 아닙니다. 허가를 없애려면 허가권자에게 철회를 신청하는 절차가 따로 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 자기 땅을 빌려 주면서 임차인에게 토지사용승낙서를 써 주었고, 임차인은 그 승낙서로 창고 건축허가를 받았습니다. 임차인이 착공도 하기 전에 차임을 계속 내지 않아 O씨는 2025년 임대차계약을 해지했지만, 건축허가가 남아 있어 땅을 다른 사람에게 빌려주거나 팔기가 어려워졌습니다. O씨가 구청에 건축허가 철회를 신청하자 구청은 허가는 건축주에 대한 것이라 토지 소유자는 신청할 수 없다며 거부했고, O씨는 이 거부를 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 소유자가 남의 건축허가 철회를 신청할 수 있나요?

있습니다. 대법원은 건축주가 토지 소유자에게서 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 받았다가 착공 전에 건축주의 귀책사유로 토지를 사용할 권리를 잃은 경우, 건축허가가 남아 있어 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자는 건축허가 철회를 신청할 수 있다고 보았습니다. 그래서 그 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 됩니다.

건축허가는 건물에 붙는 대물적 성질의 허가여서, 허가 단계에서 행정청은 건축주나 토지 소유자가 누구인지 같은 인적 요소를 형식적으로만 심사합니다. 건축주의 사용 권원이 사라져도 허가는 그대로 남기 때문에, 토지 소유자가 철회를 구할 길을 열어 둔 것입니다.

철회 신청이 받아들여지려면 무엇이 필요한가요?

철회 요건을 갖추어야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「행정기본법」은 사정변경으로 처분을 더 이상 존속시킬 필요가 없게 된 경우 등에 적법한 처분을 장래를 향해 철회할 수 있다고 정하고, 철회로 당사자가 입게 될 불이익을 공익과 비교·형량하도록 합니다. 판례 사안에서도 토지 소유자의 이익 보호 필요가 건축주 쪽 불이익보다 크다고 보아 철회 거부가 위법하다고 판단했습니다.

현행 「건축법」은 건축허가를 받으려는 사람이 대지의 소유권을 확보하도록 하고, 소유권이 없으면 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에만 예외를 둡니다. 임대차 해지로 사용 권원이 없어졌다면 허가의 전제가 사라졌다는 점을 철회 사유로 주장할 수 있습니다.

건축주가 착공을 안 하면 허가가 취소되나요?

일정 기간이 지나면 취소됩니다. 허가를 받은 날부터 2년(일정한 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않거나, 착공신고 전에 경매·공매 등으로 건축주가 대지 소유권을 잃은 때부터 6개월이 지난 뒤 공사 착수가 불가능하다고 판단되면 허가권자는 허가를 취소해야 합니다.

다만 이 착수 기한은 허가일부터 계산하므로 기다리는 동안 토지 이용이 묶입니다. 사용 계약 해지처럼 사정이 분명히 바뀌었다면 철회 신청으로 먼저 정리하는 편이 빠릅니다.

토지 소유자의 건축허가 철회 대응 순서

• 허가 내용 확인 - 건축물대장이나 정보공개청구로 허가일, 건축주, 착공신고 여부를 확인합니다.
• 사용 권원 소멸 증명 - 계약 해지 통지서, 내용증명 도달 자료, 차임 연체 내역을 정리합니다.
• 철회 신청 - 사용 권원이 없어진 사정과 소유권 행사 지장을 적어 허가권자에게 철회를 신청합니다.
• 거부 시 취소소송 - 거부 통지를 받으면 안 날부터 90일 안에 거부처분 취소소송을 냅니다.
• 토지 인도 정리 - 건축주가 자재를 두었거나 점유를 계속하면 토지 인도 청구를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 착공해 공사가 상당히 진행되었거나 건축주가 사용 권원 상실을 다투는 경우에는 계약서와 공사 진행 상황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가 철회·취소를 둘러싼 행정소송과 토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 소유자도 건축허가 철회를 신청할 수 있나요?
  있습니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결은 건축주가 착공 전 귀책사유로 토지 사용 권리를 잃은 경우, 건축허가로 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자는 철회를 신청할 수 있다고 보았습니다.
• 철회 신청 거부도 소송 대상인가요?
  대상입니다. 같은 판결은 토지 소유자의 철회 신청을 거부한 행위가 항고소송의 대상이 된다고 판단했습니다. 거부를 안 날부터 90일 안에 행정소송법 제20조 제1항에 따라 취소소송을 내야 합니다.
• 임대차를 해지하면 허가는 자동으로 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 건축허가는 대물적 성질을 가져 행정청이 인적 요소를 형식적으로만 심사하므로, 건축주의 사용 권원이 사라져도 허가는 남습니다. 허가권자에게 철회를 신청하거나 착수 기한 경과에 따른 취소를 기다려야 합니다.
• 허가 철회 여부는 어떻게 판단하나요?
  행정기본법 제19조 제2항에 따라 철회로 건축주가 입을 불이익과 철회로 달성되는 공익·제3자 보호 필요를 비교·형량합니다. 판례 사안은 토지 소유자의 이익 보호 필요가 건축주 쪽 불이익을 정당화할 만큼 강하다고 보았습니다.
• 남의 땅에 건축허가를 받으려면 무엇이 필요한가요?
  건축법 제11조 제11항은 건축허가를 받으려는 사람이 대지 소유권을 확보하도록 하고, 제1호는 소유권이 없더라도 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우를 예외로 둡니다. 다만 분양 목적 공동주택은 이 예외가 적용되지 않습니다.
• 착공을 안 하면 허가는 언제 취소되나요?
  건축법 제11조 제7항에 따라 허가일부터 2년(일정한 공장은 3년) 안에 착수하지 않으면 허가권자는 허가를 취소해야 합니다. 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기간을 연장할 수 있으므로 기한만 기다리기보다 철회 신청을 함께 검토하는 편이 낫습니다.

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