매매 계약

잔금 미지급으로 매매를 해제했는데 매수인 건축허가 철회를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 매수인이 잔금을 내지 않아 매매계약을 해제했고 착공 전이라면 토지 소유자는 시청에 매수인 명의 건축허가의 철회를 신청할 수 있습니다. 대법원은 건축주의 귀책사유로 토지사용권이 사라진 경우 토지 소유자의 철회 신청권을 인정하고, 시청이 이를 거부하면 항고소송으로 다툴 수 있다고 보았습니다. 지금은 해제 통지가 매수인에게 도달한 날과 착공 여부부터 확인하십시오.

토지사용승낙서를 돌려받거나 매수인에게 따로 건축허가 포기서를 받아야만 철회를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 매매계약 해제로 토지 사용 권한이 사라졌다는 자료만으로도 소유자가 직접 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 자기 토지와 낡은 주택을 매수인에게 팔기로 하고, 매수인이 주택을 새로 짓도록 토지사용승낙서를 써 주었습니다. 계약서에는 잔금을 기한까지 내지 않으면 최고를 하지 않고 해제할 수 있고 그때 승낙서는 효력을 잃으며 매수인은 건축허가를 철회하기로 한다는 특약이 있었습니다. 매수인은 2025년 6월 잔금 3억 원을 내지 않았고, D씨는 계약을 해제했지만 매수인 명의 건축허가가 남아 있어 토지를 다른 사람에게 팔기 어려워졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 소유자가 남의 건축허가 철회를 신청할 수 있나요?

있습니다. 건축허가는 땅과 건물에 대한 대물적 허가라서 행정청은 건축주나 토지 소유자가 누구인지 형식적으로만 심사합니다. 그래서 건축주가 토지사용승낙서를 받아 허가를 받았다가 착공 전에 자기 잘못으로 토지 사용권을 잃으면, 허가가 남아 소유권 행사에 지장을 받는 토지 소유자에게 철회 신청권이 인정됩니다. 시청이 이 신청을 거부하면 그 거부는 항고소송의 대상이 되는 처분입니다.

약정에 따라 최고를 하지 않고 해제할 수 있다고 정했다면 그 특약대로 해제할 수 있고, 특약이 없으면 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤 해제합니다. 해제의 효력을 두고 매수인과 다툼이 있으면 시청은 철회를 미루는 경우가 많으므로, 해제 통지의 도달 증명을 먼저 갖춰 두어야 합니다.

시청은 철회 신청을 받으면 반드시 철회해야 하나요?

반드시 철회해야 하는 것은 아닙니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「행정기본법」은 사정변경으로 처분을 더 이상 존속시킬 필요가 없게 된 경우 행정청이 적법한 처분을 장래를 향해 철회할 수 있다고 정합니다. 매매계약 해제로 건축주가 토지를 쓸 권리를 잃은 것은 대표적인 사정변경입니다.

다만 건축허가는 건축주에게 이익을 주는 처분이라 철회하려면 건축주가 입을 불이익과 철회로 보호되는 이익을 비교해야 합니다. 토지 소유자의 이익을 보호할 필요가 건축주의 불이익을 정당화할 만큼 강해야 철회가 허용됩니다. 착공 전이고 건축주의 잘못으로 사용권이 사라졌다면 이 형량에서 토지 소유자 쪽이 유리한 경우가 많습니다.

건축주가 허가만 받고 착공하지 않으면 허가가 저절로 없어지나요?

저절로 없어지지는 않지만, 허가를 받은 날부터 2년 안에 공사에 착수하지 않으면 허가권자는 허가를 취소해야 합니다. 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기간을 연장할 수 있습니다. 철회 신청이 받아들여지지 않더라도 이 기간이 지나면 허가 취소를 다시 요구할 수 있습니다.

건축허가 철회 신청 대응 순서

• 해제 통지 도달 확인 - 매수인에게 보낸 해제 통지의 내용증명 도달일을 확인합니다. 철회 신청서에 해제 사실을 증명하는 자료가 됩니다.
• 착공 여부 확인 - 현장에 공사가 시작되었는지, 착공신고가 있었는지 확인합니다. 착공 전이어야 판례의 철회 신청권이 분명하게 인정됩니다.
• 철회 신청서 제출 - 매매계약서, 특약, 해제 통지를 첨부해 시청에 건축허가 철회를 신청합니다. 소유권 행사에 생긴 지장도 구체적으로 적습니다.
• 거부 시 소송 준비 - 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 거부처분 취소소송을 냅니다. 거부 사유가 형량 누락인지 사실오인인지 나눠 다툽니다.
• 착공기간 경과 관리 - 허가일부터 2년이 되는 날을 달력에 적어 둡니다. 그때까지 착공이 없으면 허가 취소를 다시 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 착공했거나 해제의 효력을 민사소송으로 다투고 있으면 계약서와 소송 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매 해제에 따른 건축허가 철회 신청과 거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축허가 명의자가 아닌데 철회를 신청해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2014두41190 판결은 건축주가 착공 전에 자기 귀책사유로 토지 사용권을 잃은 경우, 건축허가 때문에 소유권 행사에 지장을 받는 토지 소유자가 철회를 신청할 수 있다고 보았습니다. 시청의 거부는 항고소송의 대상이 됩니다.
• 시청이 철회를 거부하면 어떻게 하나요?
  거부처분 취소소송을 냅니다. 행정소송법 제20조 제1항에 따라 거부 통지로 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다. 소송에서는 사정변경이 있었는지, 토지 소유자의 이익과 건축주의 불이익을 제대로 비교했는지가 쟁점이 됩니다.
• 철회에 법률 근거가 따로 있어야 하나요?
  행정기본법이 일반 근거를 둡니다. 행정기본법 제19조 제1항 제2호는 사정변경으로 처분을 더 이상 존속시킬 필요가 없게 된 경우 적법한 처분을 장래를 향해 철회할 수 있다고 정합니다. 판례도 별도 근거 규정이 없어도 사정변경이 생기면 철회할 수 있다고 보아 왔습니다.
• 매수인이 이미 공사를 시작했다면요?
  철회가 어려워질 수 있습니다. 판례가 철회 신청권을 인정한 전제는 착공에 앞서 토지 사용권을 잃은 경우입니다. 착공 후에는 건축주가 들인 비용과 기득권이 커져 행정기본법 제19조 제2항의 이익형량에서 불리해지므로, 공사중지를 구하는 민사 가처분 등을 함께 검토합니다.
• 특약이 없으면 계약 해제를 어떻게 하나요?
  상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고한 뒤 해제합니다. 민법 제544조는 채무 불이행 시 상당한 기간을 정해 최고하고 그 기간에도 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 정합니다. 매수인이 미리 지급하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.
• 착공하지 않은 건축허가는 언제 취소되나요?
  허가일부터 2년 안에 착공하지 않으면 허가권자가 취소해야 합니다. 건축법 제11조 제7항 제1호가 정한 사유이며, 공장 신설 승인을 받은 경우는 3년입니다. 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수기간이 연장될 수 있으니, 철회 신청과 별도로 이 기간도 관리합니다.

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