주택 임대차

신혼집 전세나 매매 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

신혼집 계약 전에는 등기사항증명서로 소유자와 근저당을 확인하고, 임대인에게 선순위 보증금 정보와 납세증명서를 요구해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의7이 임대인의 정보 제시 의무를 정합니다. 계약 당일에는 상대방이 등기부상 소유자인지, 대리인이면 위임장과 인감증명서가 있는지부터 확인하십시오.

집주인에게 미납 세금이 있는지 따로 수소문할 필요는 없습니다. 임대차계약을 맺을 때 임대인은 납세증명서를 제시하거나 미납세금 열람에 동의해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 부부는 2026년 8월 결혼을 앞두고 보증금 3억원짜리 아파트 전세 계약을 하러 갔습니다. 그런데 계약 자리에 집주인 대신 집주인의 동생이 나와 자기가 대신 계약하겠다고 했고, 등기부에는 2억원 한도의 근저당이 잡혀 있었습니다. 두 사람은 이대로 계약금을 보내도 되는지, 잔금 뒤에는 무엇을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신혼집 계약 전에는 무엇을 확인해야 하나요?

계약 전에는 등기사항증명서로 소유자와 근저당·가압류 같은 권리관계를 확인하고, 건축물대장으로 주택의 표시가 등기와 같은지 봅니다. 전세라면 먼저 들어온 임차인의 보증금 규모도 확인해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있게 합니다.

임대인은 계약을 맺을 때 이 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 근저당 설정 금액과 선순위 보증금, 미납 세금을 더한 금액이 집값에 비해 크면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

계약하는 날과 잔금 날에는 무엇을 챙기나요?

계약 당일에는 상대방이 등기부상 소유자인지 신분증으로 확인하고, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받습니다. 계약금·중도금·잔금은 소유자 명의 계좌로 보내고 금액과 날짜가 적힌 영수증을 주고받습니다.

잔금을 치르기 직전에는 등기사항증명서를 다시 떼어 계약 뒤 새 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 확인합니다. 계약할 때와 권리관계가 달라졌다면 잔금을 보내기 전에 특약대로 처리할지 먼저 정해야 합니다.

전세 계약 뒤에는 무엇을 신고해야 하나요?

전세라면 이사한 날 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 주택 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.

보증금이 6천만원을 넘거나 월 차임이 30만원을 넘는 임대차는 계약일부터 30일 안에 주택 소재지 신고관청에 신고해야 합니다. 보증금과 차임 변동 없이 기간만 늘리는 갱신은 신고 대상이 아닙니다.

신혼집을 사면 계약 뒤 무엇을 해야 하나요?

매매라면 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격 등을 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 중개사가 계약서를 작성했다면 중개사가 신고합니다.

소유권이전등기는 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신청해야 합니다. 등기를 늦추면 그 사이 매도인의 채권자가 부동산을 압류하는 위험이 생깁니다.

신혼집 계약 대응 순서

• 권리관계 확인 - 등기사항증명서와 건축물대장을 뗍니다. 근저당·가압류와 위반건축물 여부를 봅니다.
• 정보 제시 요구 - 선순위 확정일자·보증금 정보와 납세증명서를 요구합니다. 임대인은 계약할 때 제시해야 합니다.
• 당사자 확인 - 소유자 신분증, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 확인합니다. 대금은 소유자 계좌로 보냅니다.
• 잔금 전 재확인 - 잔금 직전 등기사항증명서를 다시 뗍니다. 새 권리가 생겼으면 잔금을 멈추고 처리 방법을 정합니다.
• 신고와 등기 - 전세는 전입신고·확정일자·임대차 신고를, 매매는 거래신고와 소유권이전등기를 합니다. 기한은 30일과 60일입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당이 크거나 다가구주택처럼 임차인이 여럿인 집이라면 등기부와 선순위 보증금 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환과 명도를 포함한 주택 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 납세증명서를 안 보여 주면요?
  임대차계약을 맺을 때 임대인은 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 계약 전에 미납세금 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있습니다. 둘 다 거부한다면 미납 세금이 보증금보다 먼저 배당될 위험을 따져 봐야 합니다.
• 집주인 가족이 대신 계약해도 되나요?
  대리권이 있으면 됩니다. 대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 밝히고 한 계약만 집주인에게 효력이 생기므로, 위임장과 집주인 인감증명서로 권한을 확인해야 합니다. 대금은 대리인이 아닌 집주인 명의 계좌로 보내십시오.
• 전입신고를 하면 바로 대항력이 생기나요?
  주택 인도와 주민등록을 마친 날의 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 그래서 같은 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞설 수 있습니다.
• 확정일자는 왜 받아야 하나요?
  대항요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 경매나 공매에서 후순위권리자와 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인 등에서 받을 수 있습니다.
• 전세 계약도 신고해야 하나요?
  보증금이 6천만원을 넘거나 월 차임이 30만원을 넘는 주택 임대차는 계약일부터 30일 안에 주택 소재지 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다. 보증금과 차임 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외됩니다.
• 집을 사면 등기는 언제까지 해야 하나요?
  매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약은 잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 그 전에 실제 거래가격은 계약일부터 30일 안에 신고해야 하고, 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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