주택 임대차

세금 압류가 붙은 뒤 올려 준 보증금도 낙찰자에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 세금 체납으로 압류등기가 된 뒤에 보증금을 올려 주었다면 올린 금액은 경매로 집을 산 사람에게 주장할 수 없고 증액 전 보증금만 주장할 수 있습니다. 대법원은 저당권 뒤 증액과 같은 법리가 체납처분 압류 뒤 증액에도 적용된다고 보았습니다. 지금은 증액한 날과 압류등기일을 등기부로 비교해 두십시오.

처음 보증금까지 잃을까 걱정해 서둘러 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 증액 전 보증금은 매수인에게 그대로 주장할 수 있고, 받을 때까지 집을 넘겨주지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2022년 11월 다세대주택을 보증금 1억6천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 11월 재계약 때 집주인 요청으로 보증금을 1억7천만원으로 올려 주었는데, 그 석 달 전 집주인의 양도소득세 체납으로 압류등기가 돼 있었습니다. 2026년 경매로 집을 산 사람이 인도를 요구하자 Q씨는 1억7천만원 전부를 받을 때까지 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세금 압류가 붙은 뒤 올려 준 보증금도 낙찰자에게 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 대항력을 갖춘 세입자가 체납처분에 의한 압류등기 뒤에 집주인과 보증금을 올리기로 합의하고 올린 돈을 냈다면, 그 증액분으로는 그 집을 경락받은 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결은 저당권설정등기 뒤 증액한 경우의 법리가 압류등기 뒤 증액에도 그대로 적용된다고 보았습니다.

압류 뒤 증액 합의는 압류권자의 권리를 해치는 것이어서 보호하지 않는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 매수인은 임대인의 지위를 이어받지만, 이어받는 보증금은 압류 전에 대항력을 갖춘 범위에 한정됩니다.

증액 전 보증금은 어떻게 보호받나요?

증액 전 보증금은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 세입자는 증액 전 보증금을 돌려받을 때까지 매수인의 집 인도 청구를 거절할 수 있습니다. 확정일자를 갖췄다면 경매 절차에서 배당요구를 해 순위에 따라 먼저 받을 수도 있습니다.

보증금 전액을 배당받지 못한 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않으므로, 증액 전 보증금 가운데 남은 금액은 매수인에게 청구합니다.

올린 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

증액분은 증액 합의를 한 원래 집주인에게 청구합니다. 증액 계약서에 확정일자를 받아 두었다면 경매 배당에서 압류권자보다 뒤 순위로 참여할 수 있습니다. 배당으로 모자란 금액은 판결을 받아 집주인의 다른 재산에 집행해야 합니다.

증액 전에 무엇을 확인했어야 하나요?

증액 당일 등기부 갑구와 을구를 모두 확인했어야 합니다. 국세·지방세 압류는 갑구에 올라가므로 을구의 근저당만 보고 안심하면 놓치기 쉽습니다. 계약 전에는 집주인의 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 제도도 있습니다.

압류 후 증액 보증금 대응 순서

• 등기부 확인 - 증액일 기준으로 갑구의 압류·가압류와 을구의 근저당을 모두 봅니다. 증액분의 대항력 여부가 정해집니다.
• 보증금 나누어 계산 - 증액 전 보증금과 증액분을 나누어 적습니다. 매수인에게 주장할 금액이 정해집니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 처음 계약서와 증액 계약서를 모두 내고 배당요구를 합니다. 순위가 각각 다르게 매겨집니다.
• 인도 거절 대응 - 매수인이 인도를 요구하면 증액 전 보증금을 받을 때까지 거절한다고 답합니다. 명도 소송의 항변이 됩니다.
• 증액분 청구 - 증액분은 원래 집주인에게 청구하고 집행권원을 받아 둡니다. 다른 재산을 찾아 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류가 해제된 뒤 다시 압류가 들어왔거나 증액분을 월세로 돌린 경우라면 등기부 이력과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권 뒤 증액도 같은 결론인가요?
  같습니다. 저당권설정등기 뒤에 보증금을 올리기로 합의하고 증액분을 냈다면 그 증액분으로는 저당권에 기한 매수인에게 대항할 수 없습니다. 판례는 이 법리를 체납처분 압류 뒤 증액에도 그대로 적용했습니다.
• 증액 전 보증금은 전부 보호되나요?
  압류 전에 대항력을 갖춘 범위라면 매수인에게 주장할 수 있습니다. 배당으로 전액을 받지 못한 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않으므로, 남은 증액 전 보증금은 매수인에게 받을 때까지 집을 넘겨주지 않을 수 있습니다.
• 증액분도 배당요구할 수 있나요?
  증액 계약서에 확정일자를 받아 두었다면 그 날짜 순위로 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 압류권자보다 뒤 순위이므로 실제로 배당받을 금액은 매각대금과 앞선 채권액에 따라 달라집니다.
• 매수인이 증액분까지 인수하나요?
  매수인은 임대인의 지위를 승계하지만, 압류 뒤 증액분은 매수인에게 대항할 수 없으므로 인수하지 않습니다. 매수인이 승계하는 것은 압류 전에 대항력을 갖춘 보증금 범위이고, 증액분은 원래 집주인에게 남습니다.
• 계약 전에 체납 여부를 확인할 수 있나요?
  현행법은 임대차계약을 맺을 때 임대인이 납세증명서 등을 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 증액 재계약 때도 납세증명서나 미납 세금 열람 동의를 요구하고, 등기부 갑구의 압류 여부를 함께 보는 것이 안전합니다.
• 증액분을 돌려받으려면 어떻게 하나요?
  증액 합의를 한 원래 집주인에게 반환을 청구합니다. 응하지 않으면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 집주인의 예금·급여 등 다른 재산에 강제집행합니다. 매수인에게는 청구할 수 없습니다.

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