주택 임대차

소액임차인 범위는 누가 어떤 절차로 정하고 지금 기준은 얼마인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

소액임차인 범위는 법무부 주택임대차위원회가 심의하고 대통령령인 시행령으로 정하며, 서울특별시는 현재 보증금 1억6천500만원 이하가 기준입니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항이 이 결정 절차를 정합니다. 지금은 내 주택이 어느 지역 구간에 속하는지부터 확인하십시오.

소액임차인이 되려고 따로 신청하거나 등록할 필요는 없습니다. 보증금이 기준 이하이고 대항요건을 갖추면 법에 따라 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 6월 서울의 한 오피스텔을 보증금 1억6천만원에 임차하려고 알아보던 중, 소액임차인 기준이 1억5천만원이라는 예전 기사와 1억6천500만원이라는 말을 함께 들었습니다. 그 오피스텔에는 2022년에 설정된 근저당이 있었습니다. A씨는 기준을 누가 정하고 어느 금액이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 범위는 어떤 절차로 정해지나요?

소액임차인의 범위와 최우선변제 금액은 법무부에 둔 주택임대차위원회가 심의하고, 그 결과를 대통령령인 시행령으로 정합니다. 위원장은 법무부차관이고 위원은 위원장을 포함해 9명 이상 15명 이하입니다.

위원회는 연구자, 변호사·감정평가사 같은 실무 전문가, 관계 부처 공무원으로 구성되고 절반 이상은 민간 위원입니다. 위원회 심의를 거친 금액은 시행령 제10조와 제11조에 지역별로 적힙니다. 그래서 기준 금액을 알려면 법률이 아니라 시행령의 현행 조문을 봐야 합니다. 인터넷 금액표는 개정 전 기준일 수 있으니 시행일을 함께 확인합니다.

지금 지역별 소액임차인 기준은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포는 1억4천500만원 이하·4천800만원입니다.

광역시와 안산·광주·파주·이천·평택은 8천500만원 이하·2천800만원이고, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하·2천500만원입니다. 한 집에 여러 임차인이 가정공동생활을 하면 한 명으로 보아 보증금을 합산합니다. 같은 집의 최우선변제 금액을 모두 더한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 한도 안에서 비율대로 나누어 받습니다.

기준이 바뀌면 이미 맺은 계약에도 적용되나요?

적용됩니다. 기준을 올린 개정 시행령은 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용되지만, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람과의 관계에서는 종전 기준을 따릅니다.

예를 들어 서울 주택에 2022년에 근저당이 설정되었다면 그 근저당권자와의 관계에서는 종전 기준인 보증금 1억5천만원 이하·5천만원이 적용됩니다. 또 어느 기준이든 최우선변제 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

소액임차인 해당 여부 확인 순서

• 지역 구분 - 주택이 네 구간 중 어디에 속하는지 봅니다. 과밀억제권역 여부는 수도권정비계획법 기준입니다.
• 보증금 비교 - 계약서의 보증금이 지역 기준 이하인지 확인합니다. 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 근저당 설정일 확인 - 등기부에서 먼저 설정된 근저당을 봅니다. 설정 당시 기준이 따로 적용될 수 있습니다.
• 대항요건 갖추기 - 입주와 전입신고를 마칩니다. 경매신청 등기 전에 갖추어야 보호됩니다.
• 확정일자 받기 - 최우선변제를 넘는 보증금을 지키려면 확정일자도 받습니다. 순위에 따른 우선변제의 요건입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 여러 번 설정되었거나 보증금이 기준선 근처인 경우에 해당하면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소액임차인 기준은 법률에 적혀 있나요?
  법률에는 정하는 방법만 있고 금액은 시행령에 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항은 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 주택임대차위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 합니다. 그래서 금액은 시행령 제10조와 제11조에서 확인합니다.
• 주택임대차위원회는 누가 이끄나요?
  법무부차관이 위원장입니다. 위원회는 법무부에 두고 위원장을 포함해 9명 이상 15명 이하로 구성합니다. 위원은 연구자, 실무 전문가, 관계 부처 공무원, 대통령령으로 정하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉합니다.
• 보증금이 기준보다 조금 많으면 어떻게 되나요?
  기준을 넘는 순간 최우선변제 대상에서 빠집니다. 일부만 보호되는 방식이 아니라 보증금 전체를 기준 금액과 비교하기 때문입니다. 이 경우에는 확정일자를 받아 순위에 따른 우선변제권으로 보증금을 지키는 방법을 씁니다.
• 서울 소액임차인 최우선변제 금액은 얼마인가요?
  현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 변제받습니다. 다만 개정 전에 설정된 근저당권자와의 관계에서는 종전 기준이 적용되고, 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
• 가족끼리 따로 계약하면 각각 소액임차인인가요?
  한 주택에 임차인이 2명 이상이고 그 주택에서 가정공동생활을 한다면 1명의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산합니다. 합산한 금액이 기준을 넘으면 최우선변제를 받지 못할 수 있으니 계약을 나누어도 결과는 같다고 보아야 합니다.
• 최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?
  주택에 대한 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 경매가 시작된 뒤 전입하면 소액임차인 기준 이하라도 최우선변제를 받지 못합니다. 계약 직후 바로 입주하고 전입신고를 하는 것이 안전합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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