주택 임대차

소액임차인 기준을 정하는 주택임대차위원회 위원은 누가 맡나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

주택임대차위원회는 법무부차관을 위원장으로 9명 이상 15명 이하의 연구자, 실무 전문가, 관계 부처 공무원으로 구성됩니다. 주택임대차보호법 제8조의2 제4항이 위원 자격 여섯 가지와 민간 위원 비율을 정합니다. 내 보증금이 보호되는지는 위원회 심의를 거친 시행령 금액표로 확인하십시오.

위원 명단을 알아야 소액임차인 보호를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 보호 여부는 위원회 심의를 거쳐 시행령에 적힌 금액으로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 보증금 1억5천만원에 서울의 한 빌라를 임차했습니다. 인터넷에서 본 소액임차인 금액표와 부동산 사무소에서 들은 금액이 달라, 이 기준을 누가 정하는지와 어느 표가 맞는지 물었습니다. A씨의 집에는 2022년에 설정된 근저당이 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택임대차위원회는 몇 명이고 위원장은 누구인가요?

주택임대차위원회는 위원장 1명을 포함해 9명 이상 15명 이하로 구성하고, 위원장은 법무부차관이 맡습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 위원회를 법무부에 두고 성별을 고려해 구성하도록 정합니다.

위촉된 위원의 임기는 2년이고 한 차례만 연임할 수 있습니다. 공무원인 위원은 그 직위에 있는 동안만 위원으로 활동합니다.

위원이 될 수 있는 사람은 어떤 자격이 필요한가요?

위원은 전문가 두 부류, 관계 부처 공무원 세 부류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉합니다. 제1호부터 제5호까지는 각각 1명 이상 두어야 하고, 전체 위원의 2분의 1 이상은 제1호·제2호·제6호에 해당하는 민간 위원이어야 합니다.

• 연구자 - 법학·경제학·부동산학 등을 전공하고 공인된 연구기관에서 조교수 이상 직에 5년 이상 재직한 사람입니다.
• 실무 전문가 - 변호사·감정평가사·공인회계사·세무사·공인중개사로서 5년 이상 종사하고 주택임대차 업무 경험이 풍부한 사람입니다.
• 관계 부처 공무원 - 재정경제부 물가 담당, 법무부 주택임대차 담당, 국토교통부 주택사업·주거복지 담당 고위공무원단 공무원입니다.
• 그 밖의 사람 - 시·도의 주택정책·부동산 담당 실·국장, 5년 이상 종사한 법무사가 여기에 해당합니다.

원안이 적은 기획재정부는 2025. 10. 1. 법 개정으로 재정경제부로 바뀌었습니다.

위원회 심의 결과는 임차인에게 어떻게 적용되나요?

위원회가 심의한 금액은 대통령령인 시행령에 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제 금액으로 적히고, 임차인은 그 금액을 기준으로 보호를 받습니다. 다만 최우선변제 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

기준 금액을 올린 개정 시행령은 시행 당시 존속 중인 계약에도 적용됩니다. 그러나 개정 전에 이미 담보물권을 취득한 사람과의 관계에서는 종전 금액이 적용되므로, 같은 집이라도 근저당 설정 시점에 따라 보호 범위가 달라질 수 있습니다.

소액임차인 기준 확인 순서

• 지역 확인 - 주택이 서울특별시인지, 과밀억제권역이나 지정된 시인지 봅니다. 지역에 따라 네 구간으로 나뉩니다.
• 보증금 비교 - 내 보증금이 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 근저당 설정일 확인 - 등기부에서 먼저 설정된 근저당이 있는지 봅니다. 설정 당시 기준으로 다시 계산해야 할 수 있습니다.
• 대항요건 갖추기 - 입주와 전입신고를 마칩니다. 경매신청 등기 전에 갖추어야 최우선변제를 받습니다.
• 주택가액 한도 확인 - 최우선변제 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 같은 집 임차인이 많으면 나누어 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오래전에 설정된 근저당이 여러 건 있거나 한 집에 임차인이 여럿인 경우에 해당하면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택임대차위원회는 어디에 있나요?
  법무부에 둡니다. 위원회는 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위해 설치됩니다. 위원회가 심의한 결과는 대통령령으로 정해져 시행령의 소액임차인 금액표에 반영됩니다.
• 위원장은 누가 맡나요?
  법무부차관이 위원장을 맡습니다. 위원장은 법에서 정한 자격을 갖춘 사람 중에서 위원을 임명하거나 위촉합니다. 위원회 전체 인원은 위원장 1명을 포함해 9명 이상 15명 이하로 하고, 구성할 때 성별을 고려하도록 되어 있습니다.
• 변호사나 공인중개사도 위원이 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 변호사·감정평가사·공인회계사·세무사·공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에 종사하고 주택임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람은 위원 자격이 있습니다. 법무사는 시행령에서 따로 5년 이상 종사한 경우로 정하고 있습니다.
• 위원 임기는 몇 년인가요?
  위촉된 위원의 임기는 2년이고 한 차례만 연임할 수 있습니다. 공무원인 위원은 그 직위에 재직하는 기간 동안 위원이 됩니다. 위원장은 위촉된 위원이 직무를 수행할 수 없거나 위원으로 적합하지 않은 경우 해촉할 수 있습니다.
• 민간 위원 비율이 정해져 있나요?
  정해져 있습니다. 위원 중 2분의 1 이상은 연구자, 실무 전문가, 대통령령으로 정하는 사람 가운데에서 위촉하여야 합니다. 공무원 위원만으로 금액 기준을 정하지 않도록 민간 전문가 비율을 법이 직접 정해 둔 것입니다.
• 위원회가 기준을 바꾸면 내 계약도 바뀌나요?
  개정 시행령은 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용됩니다. 다만 개정 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 사람과의 관계에서는 종전 기준이 적용됩니다. 등기부의 근저당 설정일과 개정 시행일을 비교해 어느 기준이 적용되는지 봅니다.

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