경매 낙찰

경매 중 임차인이 밀린 월세, 소액임차인 배당금에서 빼 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 현행 대법원 판례로는 저당권자가 차임채권을 따로 압류하지 않았더라도 임차인이 연체한 월세는 배당받을 보증금에서 원칙적으로 당연히 공제됩니다. 원안의 「공제되지 않는다」는 하급심 판단은 2016년 대법원 판결로 달라졌습니다. 지금은 배당기일부터 1주라는 배당이의 기한부터 확인하십시오.

차임채권을 따로 압류해 두지 않았다고 해서 연체 차임 공제를 포기할 필요는 없습니다. 연체 차임은 원칙적으로 보증금에서 당연히 공제됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨 소유 아파트에 2순위 근저당권을 설정하고 1억2,000만원을 빌려주었습니다. 이 아파트에는 보증금 1,600만원, 월세 70만원의 임차인 C씨가 2024년 9월 전입해 살고 있었습니다. 2025년 10월 1순위 근저당권자의 경매신청으로 경매개시결정이 기입됐고, C씨는 2026년 3월부터 월세를 내지 않았습니다. 배당표에서 C씨는 소액임차인으로 1,600만원을 먼저 배당받았고 A씨는 채권 일부만 받게 되자, A씨는 밀린 5개월분 월세 350만원을 C씨 배당액에서 빼 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 밀린 월세는 배당받을 보증금에서 빼야 하나요?

네, 원칙적으로 빼야 합니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 저당부동산 경매로 임대차가 끝난 경우 저당권자가 차임채권에 대해 따로 저당권을 실행하지 않았더라도, 압류 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 보증금은 차임을 포함한 임차인의 모든 채무를 담보하기 때문입니다.

그래서 원안이 근거로 삼은 「연체 차임은 보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니다」라는 하급심 판단은 2026. 9. 30. 기준 현행 대법원 판례와 맞지 않습니다. 원안처럼 근저당권자의 배당이의를 이유 없다고 단정할 수 없습니다.

임차인이 배당 전에 밀린 월세를 냈다면 어떻게 되나요?

공제할 연체 차임이 남아 있는지가 다툼이 됩니다. 판례가 공제하는 것은 임대차 종료 후 목적물 반환 때까지 남아 있는 연체 차임이므로, 임차인이 배당 전에 임대인에게 밀린 월세를 실제로 냈다면 공제할 금액이 없다는 주장이 가능합니다. 원안 사례처럼 배당표 작성 뒤에 지급한 경우 그 지급 시점과 효력이 핵심 쟁점이 됩니다.

압류 뒤 차임에도 저당권의 효력이 미치지만, 그 실행은 부동산 경매가 아니라 채권에 대한 담보권 실행으로 따로 해야 합니다. 저당권자가 차임채권을 압류하지 않았다면 임대인이 차임을 받는 것 자체를 막기 어렵다는 점도 함께 따져야 합니다.

저당권 효력은 차임에 어떻게 미치나요?

저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 뒤 저당권설정자가 받을 차임에도 저당권의 효력이 미칩니다. 2015다230020 판결은 민법 제359조의 과실에 천연과실뿐 아니라 차임 같은 법정과실도 포함된다고 보았습니다. 다만 부동산 경매 절차에서 차임을 추심하거나 함께 매각하는 제도가 없어, 저당권자가 차임을 직접 받으려면 채권집행 방법으로 따로 실행해야 합니다.

소액임차인 최우선변제와 연체 차임은 어떤 관계인가요?

소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받지만, 그 기준이 되는 보증금에서도 연체 차임은 공제됩니다. 소액임차인이 되려면 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

연체 차임 배당이의 대응 순서

• 배당표 확인 - 임차인 배당액에 연체 차임이 공제됐는지 봅니다. 공제되지 않았다면 이의 대상입니다.
• 연체 내역 확보 - 임대차계약서와 차임 입금 내역으로 연체 기간과 금액을 정리합니다. 이의 금액의 근거가 됩니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 임차인 배당액에 이의를 합니다. 이의하지 않으면 다툴 기회가 사라집니다.
• 배당이의의 소 제기 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 제기 증명을 제출합니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 지급 시점 다툼 대비 - 임차인이 뒤늦게 차임을 냈다고 주장하면 지급일과 수령인을 확인합니다. 공제 여부가 여기서 갈립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 배당 전에 연체 차임을 실제로 지급했거나 저당권자가 차임채권을 따로 압류한 경우에는 지급 기록과 집행 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 배당이의 소송과 채권집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차임채권을 압류하지 않았는데도 공제되나요?
  공제됩니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 저당권자가 차임채권에 대해 채권집행 방법으로 따로 저당권을 실행하지 않은 경우에도 저당부동산 압류 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 보증금에서 연체 차임을 빼는 근거는 무엇인가요?
  보증금이 임대차에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하기 때문입니다. 2015다230020 판결은 차임채무, 목적물 훼손으로 인한 손해배상채무 등 피담보채무 상당액이 임대차 종료 후 목적물 반환 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 설명했습니다.
• 압류 뒤 차임에도 저당권 효력이 미치나요?
  미칩니다. 민법 제359조의 과실에는 천연과실뿐 아니라 차임 같은 법정과실도 포함되므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 뒤 저당권설정자의 차임채권에도 저당권 효력이 미칩니다. 다만 그 실행은 부동산 경매가 아니라 채권에 대한 담보권 실행으로 따로 해야 합니다.
• 저당권자가 차임을 직접 받으려면 어떻게 하나요?
  채권에 대한 담보권 실행 절차를 밟아야 합니다. 채권을 목적으로 하는 담보권의 실행은 담보권의 존재를 증명하는 서류를 내면 개시되고, 저당권자는 이 절차로 임차인의 차임채권을 압류해 추심할 수 있습니다. 부동산 경매 신청만으로는 차임이 저당권자에게 오지 않습니다.
• 임차인이 뒤늦게 월세를 내면 공제가 안 되나요?
  다툼이 됩니다. 판례가 보증금에서 공제하는 것은 임대차 종료 후 목적물 반환 때까지 남아 있는 연체 차임이므로, 임차인이 그 전에 실제로 밀린 월세를 냈다면 공제할 금액이 없다는 주장이 가능합니다. 지급 시점, 수령인, 저당권자의 채권 압류 여부를 함께 따져야 합니다.
• 소액임차인도 연체 차임이 공제되나요?
  공제됩니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리가 있지만, 그 권리의 대상인 보증금 자체가 연체 차임을 담보하므로 연체 차임 공제 뒤의 금액을 기준으로 배당받게 됩니다. 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일에 이의를 한 뒤 배당기일부터 1주 안에 소를 제기하고 그 증명 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 배당표 등본을 미리 받아 공제 누락을 확인하고 기일에 출석해야 합니다.

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