주택 임대차

월세를 밀린 채 살던 집이 경매되면 밀린 월세는 배당받을 보증금에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권자가 차임채권에 대해 따로 채권집행을 하지 않았다면, 임차인이 밀린 월세는 압류 전후를 가리지 않고 배당받을 보증금에서 당연히 공제됩니다. 대법원은 보증금이 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다고 보았습니다. 지금은 연체 시작일과 매각대금 납부일까지의 차임 합계를 계산해 두십시오.

월세를 못 냈다고 배당요구를 포기할 필요는 없습니다. 밀린 월세를 빼고도 남는 보증금은 배당받습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 6월 아파트를 보증금 5천만원, 월세 300만원에 임차했습니다. 2025년 5월부터 사업이 어려워 월세를 내지 못했는데, 그 아파트에는 P씨 입주 전부터 은행 근저당권이 있었습니다. 2025년 11월 은행이 경매를 신청했지만 월세에 대해서는 따로 압류하지 않았고, P씨는 배당받을 보증금에서 밀린 월세가 빠지는지 궁금했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매에서 밀린 월세는 보증금에서 빠지나요?

빠집니다. 부동산 임대차에서 받은 보증금은 차임채무, 목적물 훼손에 따른 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 금액은 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 경매로 임대차가 끝난 경우도 같습니다.

그래서 저당권자가 차임채권에 관해 따로 저당권을 실행하지 않았다면, 경매개시결정으로 압류가 되기 전이든 후든 임차인이 밀린 월세 상당액은 배당받을 보증금에서 공제됩니다. 원래 사안에서도 연체 차임 합계가 보증금 5천만원을 넘어 배당받을 보증금이 남지 않았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」에서도 이 결론을 바꾸는 개정은 없습니다. 보증금보다 연체액이 적다면 그 차액만 배당받습니다.

압류 뒤 월세는 누구에게 내야 하나요?

원칙적으로 저당권의 효력이 압류 뒤 월세에도 미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후 저당권설정자가 수취하거나 수취할 수 있는 과실에 미치고, 여기에는 월세 같은 법정과실도 포함됩니다.

다만 경매절차에는 월세를 따로 추심하는 장치가 없으므로, 저당권자가 월세를 받으려면 채권에 대한 담보권 실행 절차를 별도로 밟아야 합니다. 저당권자가 그 절차로 압류했는데 임차인이 실제로 내거나 공탁하지 않았다면, 남은 월세는 역시 보증금에서 공제됩니다.

월세를 제3자가 압류하거나 양도받았어도 공제되나요?

공제됩니다. 월세 채권에 압류 및 추심명령이 있었더라도 임대차가 끝나 목적물을 반환할 때 추심되지 않고 남은 차임 상당액은 보증금에서 당연히 공제됩니다. 월세 채권이 양도된 경우에도 임차인은 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임을 보증금에서 공제하라고 주장할 수 있습니다.

반대로 보면, 임차인이 이미 공제될 월세를 압류권자에게 따로 또 낼 필요는 없다는 뜻입니다. 같은 돈이 두 번 빠져나가지 않도록 배당표와 추심 내역을 함께 확인합니다. 공제되는 기간은 연체 시작일부터 매각대금 납부 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득입니다.

연체 임차인 배당 대응 순서

• 연체액 계산 - 연체 시작일부터 매각대금 납부일까지의 차임을 계산합니다. 공제될 금액입니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 보증금 전액으로 배당요구를 합니다. 공제는 배당 단계에서 합니다.
• 추심 내역 확인 - 차임 압류나 추심명령이 있었는지 확인합니다. 이미 낸 돈은 공제에서 뺍니다.
• 배당표 검토 - 공제액이 연체액보다 크게 잡혔는지 확인합니다. 과다 공제는 이의 대상입니다.
• 배당이의 - 공제액이 틀리면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인과 월세 감액이나 유예를 합의했거나 수선 의무 불이행으로 차임 지급을 거절한 사정이 있다면 합의서와 하자 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 밀린 월세가 배당 보증금에서 빠지나요?
  빠집니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 저당권자가 차임채권에 대해 별도로 저당권을 실행하지 않았다면 압류 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 상당액이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 보증금은 무엇을 담보하나요?
  임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 이후 판례는 차임채무와 목적물 훼손에 따른 손해배상채무 등이 목적물 반환 때 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봅니다.
• 압류 뒤 월세에도 저당권이 미치나요?
  미칩니다. 민법 제359조는 저당권의 효력이 저당부동산 압류 후 수취하거나 수취할 수 있는 과실에 미친다고 정하고, 월세 같은 법정과실도 포함됩니다. 다만 저당권자가 받으려면 채권에 대한 담보권 실행을 따로 해야 합니다.
• 차임 압류가 있어도 공제되나요?
  공제됩니다. 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결은 차임채권에 압류 및 추심명령이 있었더라도 임대차 종료 후 목적물 반환 때까지 추심되지 않고 남은 차임 상당액은 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 월세 채권이 양도됐다면요?
  그래도 공제를 주장할 수 있습니다. 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결은 보증금이 수수된 임대차에서 차임채권이 양도됐더라도 임차인은 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제하라고 주장할 수 있다고 보았습니다.
• 공제액이 틀리면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의하고 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 기간에 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 납부 내역으로 실제 연체액을 증명합니다.

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