주택 임대차

월세를 밀린 소액임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집주인이 행방불명이어서 월세를 못 냈더라도 밀린 월세는 소액임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됩니다. 대법원 2015다230020 판결은 보증금이 차임 등 임차인의 모든 채무를 담보하므로 연체 차임 상당액이 별도 의사표시 없이 배당받을 보증금에서 빠진다고 보았습니다. 지금은 배당표 원안이 비치되면 임차인의 배당액에 연체 월세가 반영됐는지부터 확인해 보십시오.

차임채권에 따로 저당권을 실행하지 않았다고 걱정할 필요는 없습니다. 판례는 별도 실행을 하지 않은 경우에도 연체 차임이 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인에게 2억 원을 빌려주고 지인 소유 다세대주택에 근저당권을 설정했습니다. 지인은 2024년 말부터 연락이 끊겼고, A씨는 2025년 경매를 신청했습니다. 그 집에는 보증금 3천만 원, 월세 50만 원인 임차인이 소액임차인으로 보증금 전액 배당을 신청했는데, 집주인이 사라진 뒤 11개월 동안 월세를 내지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

밀린 월세는 배당받을 보증금에서 빠지나요?

빠집니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 부동산 임대차의 보증금이 차임채무, 목적물의 멸실·훼손으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 금액은 임대차 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다. 저당부동산 경매로 임대차가 끝난 경우에도 압류 전후와 관계없이 연체 차임 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 공제됩니다.

판례 사안에서는 연체가 시작된 때부터 매각대금 납부 전까지의 차임과 차임 상당 부당이득의 합계가 보증금 5천만 원을 넘어, 임차인이 배당받을 보증금이 남지 않는다고 판단했습니다. 사례처럼 보증금 3천만 원, 월세 50만 원인 임차인이 11개월치 550만 원을 밀렸다면 배당받을 수 있는 보증금은 2천450만 원으로 줄어듭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「주택임대차보호법」에서도 이 법리는 그대로 적용됩니다.

저당권은 월세에도 효력이 미치나요?

경매로 압류된 뒤의 월세에는 미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 뒤 저당권설정자가 거두거나 거둘 수 있는 과실에 미치고, 여기에는 월세 같은 법정과실도 포함됩니다. 다만 그 월세 채권에 대한 저당권 실행은 부동산 경매절차가 아니라 별도의 채권집행 방법으로 해야 합니다.

이 별도 실행을 하지 않았더라도 연체 월세는 보증금에서 공제되므로, 결과적으로 저당권자에게 돌아갈 매각대금이 늘어납니다. 별도로 실행해 채권압류를 했는데 임차인이 실제로 내거나 공탁하지 않은 월세도 마찬가지로 공제됩니다.

집주인이 행방불명이면 임차인에게 사정이 참작되나요?

월세를 낼 상대방을 찾을 수 없었다는 사정만으로 연체 차임이 없어지지는 않습니다. 임차인은 차임을 공탁할 수 있었고, 공탁하지 않은 차임은 여전히 연체 차임으로 남습니다. 다만 임차인이 공탁했다면 그 금액은 낸 것으로 처리됩니다.

소액임차인 연체 월세 배당 대응 순서

• 연체 기간 파악 - 임차인이 월세를 내지 않은 시작 월과 금액을 확인합니다. 공제할 금액의 기초가 됩니다.
• 배당표 원안 열람 - 배당기일 전에 비치된 배당표 원안에서 임차인 배당액을 확인합니다. 연체 공제가 빠졌는지 봅니다.
• 배당기일 출석과 이의 - 배당기일에 출석해 임차인 배당액에 이의합니다. 출석하지 않으면 이의할 수 없습니다.
• 배당이의의 소 - 배당기일부터 1주 안에 소를 내고 그 증명을 제출합니다. 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 공제액 입증 - 임대차계약서의 월세, 임차인의 입금 내역 부재, 공탁 여부 조회 결과를 제출합니다. 공제액이 이것으로 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 월세 일부를 공탁했거나 집주인과 월세 면제 합의가 있었다고 주장한다면 공탁 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차임채권에 따로 압류하지 않아도 공제되나요?
  공제됩니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결은 저당권자가 차임채권에 대해 별도로 저당권을 실행하지 않은 경우에도 압류 전후와 관계없이 연체 차임 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
• 공제되는 월세는 언제까지 계산하나요?
  판례 사안은 연체가 시작된 때부터 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당 부당이득을 합산했습니다. 매각대금 납부로 매수인이 소유권을 취득하므로 그 뒤의 사용 대가는 매수인과의 관계로 넘어갑니다. 민법 제618조의 임대차 관계가 끝나는 시점을 기준으로 봅니다.
• 배당표에 이의하려면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의합니다. 민사집행법 제151조 제3항은 기일에 출석한 채권자가 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 대하여 이의할 수 있다고 정합니다. 출석하지 않으면 배당표에 동의한 것으로 처리될 수 있습니다.
• 이의한 뒤에는 무엇을 해야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 내고 그 증명을 집행법원에 제출합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 증명을 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 본다고 정합니다. 소장 접수증명원을 바로 떼어 제출하는 것이 안전합니다.
• 임차인이 월세를 공탁했다면요?
  공탁한 금액은 낸 것으로 처리됩니다. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결도 임차인이 실제로 지급하거나 공탁하지 않은 차임을 공제 대상으로 보았습니다. 공탁 여부는 법원 공탁 기록을 조회해 확인합니다.
• 소액임차인 최우선변제액도 줄어드나요?
  연체 차임을 공제한 뒤 남은 보증금을 기준으로 배당합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항의 최우선변제는 보증금 중 일정액을 먼저 주는 제도여서, 공제 후 남은 보증금이 일정액보다 적으면 그 남은 금액까지만 받습니다.

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