등기·명의신탁

특별조치법으로 넘어간 등기를 말소하려면 보증서가 거짓임을 어디까지 증명해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

보증서나 확인서의 기재가 진실이 아니라고 의심할 만큼만 증명하면 되고, 판사가 확신할 정도까지 증명할 필요는 없습니다. 대법원 99다39258 판결이 특별조치법 등기의 추정력 번복 기준을 이렇게 보았습니다. 지금은 등기소에서 그 등기의 보증서와 확인서를 발급받으십시오.

보증서가 거짓이라는 것을 판사가 확신할 정도까지 증명해야 한다고 부담을 가질 필요는 없습니다. 진실이 아니라고 의심할 만큼 증명하면 추정력이 깨집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 할아버지 명의였던 시골 과수원이 1990년대에 특별조치법에 따라 이웃 B씨 앞으로 매매를 원인으로 이전등기된 사실을 알게 되었습니다. 보증서에는 할아버지가 B씨에게 땅을 팔았다고 적혀 있었지만, 그 날짜에 할아버지는 이미 해외로 이주해 있었습니다. A씨는 등기 말소 소송에서 보증서가 거짓이라는 것을 어느 정도까지 증명해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특별조치법 등기의 추정력을 깨려면 어느 정도로 증명해야 하나요?

보증서나 확인서의 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명하면 됩니다. 대법원 2001. 10. 12. 선고 99다39258 판결은 특별조치법에 따른 등기는 실체관계에 부합하는 것으로 추정되어 말소를 구하는 사람이 추정을 깨뜨릴 입증책임을 지지만, 보증서 등의 기재가 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되면 추정력은 번복되고, 그 증명의 정도는 법관이 확신할 정도까지 이를 필요는 없다고 보았습니다.

일반 민사소송에서는 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 참작해 자유로운 심증으로 사실 주장이 진실한지를 판단합니다. 특별조치법 등기에서는 추정을 깨는 쪽의 증명 기준이 이보다 낮게 설정된 셈입니다.

등기 명의자가 다른 취득원인을 주장하면 어떻게 되나요?

등기 명의자가 보증서의 취득원인이 사실과 다르다고 인정하면서 다른 취득원인으로 권리를 얻었다고 주장하면, 그것만으로 추정력이 깨지지는 않습니다. 대법원 2001. 11. 22. 선고 2000다71388, 71395 전원합의체 판결은 새로 주장한 취득원인 사실에 관해서도 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되어야 추정력이 깨진다고 보았습니다.

다만 새 취득원인 일자가 특별조치법 적용 시점 밖이어서 그 주장 자체로 특별조치법 등기를 할 수 없음이 명백하거나, 주장이 구체성이 전혀 없거나 허구임이 명백하면 추정력이 깨집니다. 이 전원합의체 판결로 반대 취지의 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다17938 판결 등은 변경되었습니다.

특별조치법은 지금도 적용되나요?

원안의 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법과 임야소유권이전등기등에관한특별조치법은 한시법으로 이미 실효되어, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서는 이 법으로 새 등기를 할 수 없습니다. 다만 과거에 이 법으로 마친 등기는 지금도 남아 있어 그 추정력을 다투는 소송에서 위 판례 기준이 그대로 쓰입니다. 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로 말소 판결을 받아야 등기가 정리됩니다.

어떤 자료로 보증서 허위를 증명하나요?

보증서에 적힌 매도인이 그 날짜에 이미 사망했거나 외국에 있었다는 자료, 매매대금이 오간 흔적이 없다는 자료, 보증인들이 사정을 몰랐다는 진술, 점유와 경작 경위를 보여 주는 자료 등이 쓰입니다. 제적등본, 출입국 기록, 마을 주민 진술서가 대표적입니다.

특별조치법 등기 말소 대응 순서

• 보증서 발급 - 등기소에서 특별조치법 등기의 신청서와 보증서·확인서를 발급받습니다. 기재된 취득원인을 확인합니다.
• 허위 사정 정리 - 매도인·날짜·대금 가운데 사실과 다른 부분을 표로 정리합니다. 입증 계획의 뼈대가 됩니다.
• 증거 수집 - 제적등본, 출입국 기록, 주민 진술서를 모읍니다. 진실이 아님을 의심할 만큼이면 충분합니다.
• 처분금지가처분 - 등기 명의자가 땅을 팔지 못하게 가처분을 검토합니다. 제3자 등기를 막습니다.
• 말소 소송 - 소유권이전등기 말소 청구 소송을 냅니다. 상대의 새 취득원인 주장에도 반박 자료를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대가 점유취득시효나 등기부취득시효를 함께 주장하면 점유 경위와 기간을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 특별조치법 등기 말소와 부동산 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특별조치법 등기는 왜 추정력이 강한가요?
  특별조치법 등기는 보증인의 보증서와 확인서라는 법정 절차를 거쳐 마친 것이어서 실체관계에 부합하는 등기로 추정됩니다. 그래서 말소를 구하는 사람이 추정을 깨뜨릴 입증책임을 집니다. 대법원 99다39258 판결도 이 점을 전제로 합니다.
• 판사가 확신할 정도로 증명해야 하나요?
  아니요, 보증서나 확인서의 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되면 추정력이 번복됩니다. 대법원 99다39258 판결은 그 입증의 정도가 법관이 확신할 정도가 되어야만 하는 것은 아니라고 보았습니다.
• 상대가 보증서와 다른 취득원인을 대면 끝인가요?
  그것만으로 추정력이 깨지지 않습니다. 대법원 2000다71388, 71395 전원합의체 판결은 새로 주장한 취득원인도 진실이 아님을 의심할 만큼 증명되어야 한다고 보았습니다. 그래서 새 주장에 대해서도 반박 자료를 준비해야 합니다.
• 새 취득원인 주장만으로 추정이 깨지는 경우는요?
  새 취득원인 일자가 특별조치법 적용 시점 밖이라 그 자체로 특별조치법 등기를 할 수 없음이 명백하거나, 주장이 전혀 구체적이지 않거나 허구임이 명백한 경우입니다. 이런 특별한 사정이 있으면 추가 증명 없이도 추정력이 깨질 수 있습니다.
• 지금도 특별조치법으로 등기할 수 있나요?
  원안의 특별조치법들은 한시법으로 실효되어 지금은 이 법으로 새로 등기할 수 없습니다. 다만 과거에 마친 등기는 남아 있으므로 추정력을 다투는 소송은 계속 생깁니다. 새로 등기하려면 판결 등 일반 절차를 따라야 합니다.
• 말소 판결 없이 등기를 지울 수 있나요?
  상대가 스스로 말소에 협력하지 않으면 판결이 필요합니다. 민법 제186조는 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생긴다고 정하므로, 실체관계와 다른 등기라도 말소 판결을 받아 단독으로 말소등기를 신청해야 등기부가 정리됩니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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