건설·부동산
공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
현수막만으로 유치권이 성립하지는 않습니다. 민법 제320조는 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있고 그 물건을 점유할 것을 요건으로 하므로, 업체가 건물을 실제로 점유하고 공사대금이 변제기에 있어야 합니다. 요건을 못 채우면 건물 인도와 공사 지연 손해를 청구할 수 있습니다.
현수막이 아니라 점유부터 봅니다
누가 현장을 실제로 점유하고 있는지가 첫 질문입니다. 현수막과 컨테이너만 두고 출입 관리를 하지 않으면 점유가 부정될 수 있고, 반대로 건축주가 실력으로 출입을 막으면 점유 침탈이 되어 다툼이 뒤집힙니다. 출입문 시정 상태와 상주 인원, 현장 사진을 날짜가 남는 형태로 확보해 두어야 합니다.
미지급 공사대금이 얼마인지 확정합니다
결과는 채권의 존재와 액수에서 갈립니다. 기성 검사 기록과 대금 지급 내역, 추가 공사 합의서를 대조해 미지급액이 얼마인지 확정해야 담보를 제공해 유치권을 소멸시킬지 인도 소송으로 갈지 정할 수 있습니다. 추가 공사가 구두로만 오갔다면 그 부분이 그대로 다툼이 되므로 합의 경위를 먼저 정리합니다.
담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다
민법 제327조는 채무자가 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있도록 정합니다. 다투는 금액을 공탁하거나 보증서를 제공하는 방식으로 점유를 넘겨받아 공사를 재개하는 길이 열리고, 담보의 상당성은 채권액과 건물 가액을 기준으로 봅니다. 점유가 이어지는 동안 공사 지연 손해가 쌓이므로 이 경로를 언제 쓸지 일찍 정해야 합니다.
점유를 잃으면 유치권은 소멸합니다
민법 제328조에 따라 유치권은 점유의 상실로 소멸합니다. 다만 건축주가 열쇠를 바꾸거나 강제로 밀어내는 방식으로 점유를 빼앗으면 업체가 점유 회수를 청구할 수 있으므로, 인도는 합의서나 판결에 따라 진행해야 합니다. 업체가 스스로 현장을 비운 경우에는 그 시점과 상태를 기록으로 남겨 둡니다.
준비 자료와 질문
공사도급계약서와 변경·추가 공사 합의서, 기성 검사 기록, 대금 지급 내역, 현장 사진과 출입 관리 상태를 준비합니다. 점유나 채권 요건을 다툰다면 유치권 부존재 확인과 건물 인도를 함께 청구하면서 소송 중 점유가 바뀌지 않도록 점유이전금지가처분을 먼저 신청하게 되고, 업체 쪽은 공사대금 청구와 함께 유치권에 기한 경매를 신청할 수 있습니다. 공사대금 채권의 소멸시효는 3년이고 유치권 행사만으로는 시효가 중단되지 않으므로, 마지막 기성일부터 남은 기간도 함께 세어야 합니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사계약서와 기성·대금 지급 내역, 현장 사진과 지금 누가 출입을 관리하는지를 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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