경매 낙찰

경매로 공장이 넘어갔는데 유치권자가 낙찰자에게 공사대금을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 유치권자는 매수인(낙찰자)에게 공사대금을 달라고 청구할 수는 없고, 받을 때까지 공장 인도를 거절할 수 있을 뿐입니다. 법에 매수인이 유치권자에게 변제할 책임이 있다고 적혀 있지만, 대법원은 이를 부동산의 부담을 떠안는다는 뜻으로 봅니다. 지금은 공장 점유를 계속 유지하고 있는지부터 확인하십시오.

매수인이 인도를 요구한다고 곧바로 공장을 비워 줄 필요는 없습니다. 공사대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A건설은 2024년 B회사 공장 증축 공사를 끝냈지만 공사대금 중 6억원을 받지 못했고, 그 뒤 경비 인력을 두고 공장을 점유해 왔습니다. 2026년 4월 공장이 강제경매로 C회사에 매각되었고, C회사는 대금을 모두 낸 뒤 A건설에 공장을 비워 달라고 요구했습니다. A건설은 C회사에 미지급 공사대금을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인의 「변제할 책임」은 무슨 뜻인가요?

매수인이 유치권의 부담을 안고 부동산을 산다는 뜻이지, 공사대금 채무를 직접 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 민사집행법은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하는데, 대법원은 이를 인적 채무까지 인수한다는 취지가 아니라고 판단했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」 조문도 원안 당시와 같은 내용입니다.

그래서 유치권자는 매수인을 상대로 공사대금 지급 소송을 낼 수 없습니다. 대신 매수인이 공장을 쓰려면 사실상 공사대금을 대신 갚아야 하므로, 매수인과 협상할 여지가 생깁니다. 매수인이 대신 갚은 돈은 매수인이 원래 소유자에게 구상할 문제이고, 유치권자가 신경 쓸 부분은 아닙니다.

유치권자는 무엇을 할 수 있나요?

공사대금 전부를 받을 때까지 공장 전부의 인도를 거절할 수 있습니다. 유치권은 일부만 변제받았다고 일부만 돌려줘야 하는 권리가 아닙니다.

공사대금 자체는 원래 채무자인 공장 소유자(도급인)에게 청구합니다. 경매로 공장이 팔렸어도 도급인의 공사대금 채무는 그대로 남습니다. 판결을 받아 그 회사의 다른 재산에 강제집행하거나, 경매 절차에서 남는 돈이 있으면 그 돈에 압류하는 방법을 검토합니다.

• 매수인에게 - 인도 거절만 가능, 대금 청구는 불가합니다.
• 도급인(원래 소유자)에게 - 공사대금 청구와 강제집행이 가능합니다.
• 매수인이 대신 갚으면 - 유치권이 소멸해 공장을 인도합니다.

유치권이 인정되려면 무엇이 필요하나요?

공장에 관해 생긴 채권이 변제기에 있고, 그 공장을 계속 점유하고 있어야 합니다. 점유가 불법행위로 시작되었다면 유치권이 인정되지 않습니다.

점유는 반드시 직접 머무는 것만 뜻하지 않습니다. 대법원은 공사업체가 경비용역 회사를 통해 교대로 경비를 서게 하고 출입문을 잠그며 안내문을 게시한 사안에서 점유를 인정할 여지가 충분하다고 보았습니다. 반대로 현장을 오래 비워 두면 점유를 잃었다는 다툼이 생깁니다. 경매 절차에서 집행관이 현황조사를 나올 때 유치권자가 현장에 있었는지도 점유 판단 자료로 쓰이므로, 조사 일정에 맞춰 현장을 지키는 것이 좋습니다.

경매로 공장이 넘어간 유치권자 대응 순서

• 점유 유지 - 경비와 잠금, 안내문으로 점유를 계속 유지합니다. 사진을 날짜별로 남깁니다.
• 유치권 신고 - 경매 절차에서 유치권 신고서를 내 매수인이 부담을 알 수 있게 합니다.
• 인도 거절 - 매수인의 인도 요구에는 공사대금 변제 전까지 거절한다고 서면으로 답합니다.
• 도급인 청구 - 원래 소유자에게 공사대금 소송을 내고 다른 재산을 찾습니다.
• 매수인 협상 - 매수인이 대신 갚고 인도받는 합의를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매개시결정 뒤에 점유를 시작했거나 공사대금 액수에 다툼이 있으면 공사계약서와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 관련 인도 소송과 공사대금 청구, 배당 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 인도 소송을 내면 어떻게 되나요?
  유치권이 인정되면 법원은 무조건 인도가 아니라 「공사대금을 지급받음과 동시에 인도하라」는 식으로 판결하는 것이 보통입니다. 유치권자는 대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있기 때문입니다. 유치권이 부정되면 그대로 인도하라는 판결이 나옵니다.
• 일부만 받으면 일부는 넘겨야 하나요?
  아니요, 유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. 공사대금 일부만 받았다면 나머지를 받을 때까지 공장 전체 인도를 거절할 수 있습니다. 합의로 일부 인도를 정하는 것은 별개입니다.
• 경비를 철수하면 유치권이 없어지나요?
  점유를 잃으면 유치권은 소멸합니다. 경비를 철수하고 현장을 오래 비워 매수인이나 다른 사람이 들어가면 점유를 잃었다고 판단될 수 있습니다. 경비 인력을 줄이더라도 잠금 장치와 안내문, 정기 순찰 기록으로 점유를 유지하십시오.
• 공사대금은 누구에게 받아야 하나요?
  공사를 맡긴 원래 소유자(도급인)에게 청구합니다. 매수인은 채무를 인수하지 않으므로 매수인을 상대로 한 대금 청구는 받아들여지지 않습니다. 도급인을 상대로 판결을 받아 다른 재산에 집행하거나, 매각대금 잉여금에 압류하는 방법을 검토합니다.
• 유치권은 경매로 소멸하지 않나요?
  저당권은 매각으로 소멸하지만 유치권은 소멸하지 않고 매수인이 그 부담을 떠안습니다. 그래서 매수인은 유치권자에게 채권을 변제할 책임이 있다고 규정되어 있고, 매수인이 공장을 쓰려면 사실상 대금을 대신 갚아야 합니다.
• 불법으로 점유를 시작했다면요?
  점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다. 예를 들어 소유자의 의사에 반해 잠금 장치를 부수고 들어갔다면 유치권 주장이 막힐 수 있습니다. 점유를 시작한 경위와 날짜를 증명할 자료를 준비해 두십시오.

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