양도소득세

다른 집을 팔아 1주택이 된 날부터 2년을 다시 채워야 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 최종 1주택이 된 날부터 보유·거주기간을 다시 세는 재기산 제도가 폐지돼 주택 수와 관계없이 실제 취득일부터 보유기간을 셉니다. 소득세법 시행령 제154조 제5항의 재기산 단서가 2022년 5월 31일 개정으로 삭제됐고 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 지금은 팔려는 집의 취득일과 양도 예정일, 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인하면 됩니다.

다른 집을 판 뒤 2년을 더 기다렸다가 팔 필요는 없습니다. 지금 가진 집을 취득한 날부터 2년이 지났고 다른 요건을 갖췄다면 바로 팔아도 보유기간 요건은 충족됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 4월에 산 A주택과 2019년 4월에 산 B주택을 가지고 있다가 2025년 10월 B주택을 팔고 양도소득세를 냈습니다. 2026년 8월 A주택을 팔려고 하는데, 주변에서 1주택이 된 2025년 10월부터 2년을 다시 채워야 비과세가 된다는 말을 듣고 물어 왔습니다. 재기산 제도는 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 폐지됐으므로 A주택 보유기간은 2014년 4월 취득일부터 세고, 2년이 훨씬 넘어 보유기간 요건을 갖춥니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1주택 비과세 보유기간은 언제부터 세나요?

보유기간은 그 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지로 세고, 그 사이에 다른 주택을 샀다가 팔았더라도 처음부터 다시 세지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제5항은 보유기간 계산을 소득세법 제95조 제4항에 맡기고 있고, 제95조 제4항은 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 정합니다. 2022. 5. 31. 개정 전에는 같은 항 단서에서 2주택 이상을 가진 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 처분 후 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산한다고 정했는데, 이 단서가 삭제됐습니다.

거주기간도 같습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세며, 1주택이 된 날 이후의 거주만 세는 방식은 더 이상 쓰지 않습니다.

• 보유기간 - 취득일부터 양도일까지, 주택 수와 관계없이 실제 보유한 기간입니다.
• 거주기간 - 전입일부터 전출일까지, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 필요합니다.
• 적용 시점 - 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 재기산 없이 계산합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 재기산 제도 폐지에 따라 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 주택 수와 관계없이 실제 보유·거주한 기간으로 계산하므로, 2010년 4월에 산 A주택을 2022년 8월에 팔면 2년 이상 보유한 것이 되어 비과세가 가능하다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 스물두 번째 사례로, A·B 두 채를 가진 사람이 2021년 10월 B주택을 과세로 팔고 2022년 8월 A주택을 파는 사안입니다. 종전 규정대로라면 A주택 보유기간은 B주택을 판 2021년 10월부터 다시 세어 2023년 10월 이후에야 비과세가 가능했지만, 개정으로 A주택 취득일인 2010년 4월부터 세게 됐다는 설명입니다.

국세청은 조정대상지역 2년 거주 요건은 2017. 8. 3. 이후 취득한 주택에 적용되므로 이 사례에는 거주 요건이 없다는 점도 덧붙였습니다. 이 안내는 B주택 양도일이 2021. 1. 1. 이후이고 A주택 양도일이 2022. 5. 10. 이후인 사실관계를 전제로 하므로, A주택을 2022. 5. 9. 전에 팔았다면 종전 재기산 규정이 적용돼 결론이 달라집니다.

재기산 제도는 언제 생겼다가 언제 없어졌나요?

재기산 규정은 2019. 2. 12. 개정 시행령으로 들어와 2021. 1. 1. 이후 양도분부터 적용되다가 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐고, 삭제 규정은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용됩니다. 그 사이에 세 채 이상을 가진 1세대가 한 채를 팔고 남은 일시적 2주택의 종전주택을 파는 경우처럼 기산일을 두고 다툼이 많았고, 기획재정부는 재산세제과-953(2021. 11. 2.) 회신에서 양도일이 2021. 1. 1. 전인지 뒤인지에 따라 사례별로 기산일을 나눠 답했습니다. 지금은 양도일이 2022. 5. 10. 이후이면 이런 구분 없이 취득일부터 셉니다.

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이에 판 주택에는 종전 재기산 규정이 그대로 적용됐으므로, 그 기간에 재기산으로 과세된 양도에 대해 폐지를 이유로 경정청구를 하기는 어렵습니다.

일시적 2주택 처분기한은 2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

보유기간 재기산과 별개로, 새집을 산 뒤 옛집을 팔아야 하는 일시적 2주택 처분기한이 2026. 10. 1.부터 둘로 나뉘었습니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우는 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 조정대상지역 공고 전에 신규주택을 취득했거나 매매계약과 계약금 지급이 확인되면 3년입니다. 양도·취득 당시 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.

1주택 비과세 보유기간 대응 순서

• 취득일 확인 - 등기사항증명서와 매매계약서로 팔려는 집의 잔금일 또는 등기접수일을 확인합니다. 그 날부터 양도일까지가 보유기간입니다.
• 양도일 확인 - 다른 집을 판 날이 아니라 지금 팔려는 집의 양도일이 2022. 5. 10. 이후인지 봅니다. 그 전이면 종전 재기산 규정을 따로 검토해야 합니다.
• 거주 요건 점검 - 취득 당시 조정대상지역이었다면 등본상 2년 거주가 있는지 확인합니다. 거주기간도 1주택이 된 날과 무관하게 전입일부터 셉니다.
• 고가주택 계산 - 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 양도차익과 장기보유특별공제를 계산해 예정신고합니다.
• 불복 검토 - 세무서가 재기산을 이유로 비과세를 부인해 고지하면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 재기산을 적용해 잘못 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2022. 5. 9. 전에 양도한 주택이나 상속·증여로 취득한 주택, 재건축으로 멸실됐다가 다시 지은 주택은 기산일이 달라지므로 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2022년 5월 9일 전에 판 집에도 폐지가 적용되나요?
  아니요, 재기산 폐지는 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용된다고 국세청이 안내했습니다. 2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이에 양도한 주택에는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세는 종전 규정이 적용되므로, 그 기간의 양도에 대해 폐지를 이유로 경정청구를 하기는 어렵습니다. 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
• 세 채 중 한 채를 팔고 남은 두 채는 어떻게 세나요?
  세 채를 가진 1세대가 한 채를 과세로 팔고 남은 두 채가 일시적 2주택이 된 뒤 종전주택을 팔 때도, 2022. 5. 10. 이후 양도분이면 종전주택의 취득일부터 보유기간을 셉니다. 기획재정부 재산세제과-953(2021. 11. 2.) 회신은 양도일이 2021. 1. 1. 전후인지에 따라 사례별로 기산일을 나눴지만, 재기산 폐지로 지금은 그 구분이 필요 없습니다.
• 거주기간도 취득일부터 세나요?
  거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하며, 다른 집을 판 날 이후의 거주만 세는 재기산은 폐지됐습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는데, 이 2년도 취득 뒤 실제 전입한 기간 전부로 셉니다. 전입 전 기간은 거주기간에 들어가지 않으므로 등본 날짜를 확인해야 합니다.
• 조정대상지역 2년 거주 요건은 언제부터인가요?
  현행 시행령은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 대해 보유기간 2년과 그 보유기간 중 거주기간 2년을 요구합니다. 이 거주 요건은 2017. 9. 19. 개정 시행령 부칙에 따라 2017. 8. 3. 이후 취득한 주택에 적용되고, 2017. 8. 2. 이전에 취득했거나 무주택 세대가 그때까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 주택에는 적용되지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 뒤에 지정돼도 거주 요건이 붙지 않으며, 지정 여부는 국토교통부 공고로 확인합니다.
• 재기산을 적용해 세금을 냈는데 돌려받을 수 있나요?
  양도일이 2022. 5. 10. 이후인데 재기산 규정을 적용해 비과세를 포기하고 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 2022년 양도분의 확정신고기한은 2023. 5. 31.이므로 2028. 5. 31.까지 청구가 가능합니다. 양도일이 2022. 5. 9. 이전이면 종전 규정이 적용돼 청구 사유가 되지 않습니다.
• 세무서가 재기산을 이유로 과세하면요?
  2022. 5. 10. 이후 양도분에 종전 재기산 규정을 적용해 비과세를 부인하고 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해 다툴 수 있습니다. 양도일을 증명하는 잔금 영수증과 등기 접수 기록, 취득일을 증명하는 매매계약서가 증거가 됩니다. 이의신청은 선택 절차이고 심판청구로 바로 갈 수 있습니다.
• 일시적 2주택 처분기한도 함께 바뀌었나요?
  네, 2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령으로 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기한이 2년, 그 밖은 3년이 됐습니다. 2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되고, 조정대상지역 공고 전 취득·계약이 확인되면 3년입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기