양도소득세

다른 집을 팔아 1주택이 됐다면 1년을 기다려야 새집을 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 일시적 2주택 특례의 1년 간격은 1주택이 된 날이 아니라 남은 종전주택을 처음 취득한 날부터 셉니다. 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세던 규정도 2022년 5월 31일 개정으로 삭제돼 2022년 5월 10일 이후 양도분은 당초 취득일부터 보유기간을 셉니다. 지금은 세대 전체의 주택 취득일과 처분일을 표로 정리해 보십시오.

다른 집을 팔아 1주택이 된 날부터 1년이 지나기를 기다렸다가 새집을 살 필요는 없습니다. 1년은 남은 집을 처음 산 날부터 셉니다.

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E씨 부부는 2015년에 산 아파트에서 살면서 2019년에 산 오피스텔을 세를 주고 있었습니다. 2026년 2월 오피스텔을 양도소득세를 내고 팔아 1주택이 됐고, 같은 해 9월 학군 때문에 다른 아파트를 계약했습니다. E씨는 1주택이 된 지 1년이 안 됐으니 일시적 2주택 비과세를 받으려면 2027년 2월 이후에 새집을 사야 하는지 물었습니다. 1년은 2015년 아파트 취득일부터 세므로 지금 새집을 사도 1년 간격 요건은 이미 갖췄다고 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 집을 팔고 1주택이 된 날부터 1년을 기다려야 하나요?

아니요, 일시적 2주택 특례의 1년 간격은 종전주택을 처음 취득한 날부터 셉니다. 다주택 세대가 다른 주택을 과세로 팔고 1주택이 됐더라도, 남은 주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 샀다면 이 요건을 갖춘 것입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 「종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득」하라고만 정하고, 1주택이 된 날을 기준으로 삼는 규정을 두지 않습니다. 따라서 오피스텔이나 다른 아파트를 언제 정리했는지는 1년 간격 판단에 영향을 주지 않습니다.

• 1년 간격 기준일 - 남은 종전주택의 당초 취득일입니다.
• 다른 집 처분일 - 1년 간격 판단과 관계가 없습니다.
• 주거용 오피스텔 - 실제 주거용으로 썼다면 주택 수에 들어가므로, 처분 전에는 다주택 세대였는지부터 확인합니다.

남은 집의 2년 보유기간도 처음 산 날부터 세나요?

네, 2022. 5. 10. 이후 주택을 양도하는 경우에는 남은 집의 보유기간도 처음 취득한 날부터 양도일까지로 셉니다. 다주택자가 다른 집을 모두 처분하면 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세던 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐습니다.

현행 시행령은 1세대1주택의 보유기간 계산을 소득세법 제95조 제4항에 맡기고, 그 조항은 보유기간을 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 남은 집을 취득 당시 조정대상지역에서 샀다면 그 보유기간 중 2년 이상 거주했는지도 함께 확인합니다.

2021~2022년에 양도했다면 무엇이 달랐나요?

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9.까지 남은 집을 양도했다면, 1세대1주택 보유기간은 다른 집을 모두 처분해 1주택이 된 날부터 다시 셌습니다. 다만 그때에도 일시적 2주택의 1년 간격은 종전주택의 당초 취득일부터 셌습니다.

그 기간에 양도하면서 재기산 규정 때문에 비과세를 받지 못했다면, 양도 시점의 규정이 그대로 적용되므로 개정 뒤 규정을 이유로 돌려받기는 어렵습니다. 반대로 재기산 대상이 아닌데 재기산을 적용받았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다.

새집을 산 뒤 처분기한과 신고는 어떻게 되나요?

새집을 산 뒤의 처분기한은 일반 일시적 2주택과 같습니다. 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년 안에 남은 종전주택을 팔아야 합니다.

남은 집의 양도가액이 12억원 이하라면 비과세로 신고 의무가 없는 것이 원칙이지만, 12억원을 넘으면 넘는 부분에 세금이 계산되므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 먼저 판 오피스텔의 양도소득세 신고도 같은 해에 다른 양도가 있으면 확정신고로 합산합니다.

다주택 정리 후 일시적 2주택 대응 순서

• 보유 이력 정리 - 세대원 전원이 가진 주택과 주거용 오피스텔의 취득일·처분일을 표로 정리합니다. 다른 집을 정리한 날이 아니라 남은 집의 취득일을 기준으로 봅니다.
• 1년 간격 확인 - 남은 집의 취득일부터 1년이 지난 뒤 새집 잔금일이 오는지 확인합니다.
• 처분기한 계산 - 신규주택 취득일 현재 두 집의 지역으로 2년인지 3년인지 정합니다.
• 신고 - 고가주택이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고하고, 같은 해 다른 양도가 있으면 확정신고로 합산합니다.
• 경정청구와 불복 - 비과세가 배제되면 과세전적부심사청구서나 경정청구서를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처분한 주택이 주거용인지 다툼이 있는 오피스텔이거나 세대원 사이에 주택을 넘긴 이력이 있다면 등기와 사용 실태 자료를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 배제를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보유기간 재기산 규정은 지금도 있나요?
  아니요. 다주택자가 다른 주택을 모두 처분한 뒤 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 세던 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐고, 2022. 5. 10. 이후 양도하는 주택부터 당초 취득일 기준으로 셉니다.
• 오피스텔을 팔고 1주택이 된 경우도 같나요?
  네. 주거용으로 쓰던 오피스텔은 주택 수에 들어가지만, 그 오피스텔을 판 날은 일시적 2주택의 1년 간격 판단에 영향을 주지 않습니다. 남은 집을 처음 산 날부터 1년이 지났는지로 판단합니다.
• 다른 집을 증여해 1주택이 됐다면요?
  증여로 다른 집을 정리했어도 1년 간격은 남은 종전주택의 당초 취득일부터 셉니다. 다만 같은 세대원에게 증여했다면 세대 전체로는 주택 수가 줄지 않으므로, 증여받은 사람이 별도 세대인지 먼저 확인합니다.
• 2021년에 남은 집을 팔아 과세됐다면 돌려받을 수 있나요?
  2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9.까지 양도한 주택에는 재기산 규정이 적용되므로, 그 규정에 따른 과세라면 개정 뒤 규정을 이유로 돌려받기는 어렵습니다. 재기산 대상이 아닌데 적용됐다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.
• 남은 집이 조정대상지역이면 거주도 필요한가요?
  남은 집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세고, 세를 준 기간은 빠집니다.
• 새집을 사면 옛집은 언제까지 팔아야 하나요?
  신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년 안에 팔아야 합니다. 2026. 8. 3. 이전에 계약금을 지급한 사실이 증명되면 잔금이 그 뒤여도 3년입니다. 기간은 신규주택 취득일 다음 날부터 세고 잔금일을 기준으로 합니다.
• 먼저 판 집과 같은 해에 팔면 신고는 어떻게 하나요?
  남은 집이 비과세라면 그 집은 합산 대상이 아닌 것이 원칙입니다. 고가주택이라 과세되는 부분이 있으면 먼저 판 집과 같은 과세기간의 양도소득을 합산해 다음 해 5월에 확정신고합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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