양도소득세

집을 산 지 4일 만에 조정대상지역이 풀렸는데 2년 거주요건을 안 지켜도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 취득 며칠 뒤 그 지역이 조정대상지역에서 해제되더라도 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 국세청은 2025년 2월 26일 사전답변(사전-2025-법규재산-0086)에서 거주요건은 취득 당시를 기준으로 판단하므로 취득 4일 뒤 해제되어 보유기간 대부분이 비조정대상지역이었어도 거주요건이 면제되지 않는다고 답했습니다. 지금은 잔금일 또는 등기접수일과 조정대상지역 해제 공고일의 선후를 확인해 두십시오.

해제 공고가 며칠 늦었다는 사정으로 거주요건을 피할 길은 없지만, 애초에 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 무주택 세대라면 거주요건이 적용되지 않습니다. 계약일이 공고일보다 앞서는지부터 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 무주택 상태이던 2024년 9월 하순 조정대상지역에 있는 아파트를 샀습니다. 잔금을 치른 지 4일 뒤 그 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다. A씨는 직장 때문에 그 집에 들어가 살지 않고 세를 놓았고, 2년 5개월쯤 보유한 뒤 2027년 초에 팔 계획입니다. 보유기간 대부분이 비조정대상지역이었으니 2년 거주 없이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 취득 직후 조정대상지역이 해제된 경우를 어떻게 해석했나요?

거주요건이 그대로 적용된다고 보았습니다. 국세청은 2025년 2월 26일 사전답변(사전-2025-법규재산-0086)에서, 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 그 주택의 소재지가 취득일부터 단기간에 조정대상지역에서 해제되더라도 양도 시 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용한다고 답했습니다. 조문이 「취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택」이라고 정하고 있어 판단 시점이 취득일로 고정되고, 그 뒤 지정이 풀렸는지와 보유기간 중 비조정대상지역이었던 기간이 얼마인지는 요건에 영향을 주지 않는다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 해제 공고가 잔금일보다 하루라도 앞선 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라집니다.

취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일입니다. 잔금일과 해제 공고일이 며칠 차이인 사안에서는 이 날짜가 결론을 가릅니다.

1세대 1주택 비과세의 거주요건은 어떤 경우에 붙나요?

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택을 양도할 때 붙습니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 양도일 현재 국내 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 2년 이상 보유했을 것을 원칙 요건으로 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 2년에 더해 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 세되 실제 거주 사실로 다툴 수 있습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.

• 취득 당시 비조정대상지역 - 보유 2년만 채우면 됩니다.
• 취득 당시 조정대상지역 - 보유 2년과 거주 2년을 모두 채워야 합니다. 그 뒤 해제되어도 같습니다.
• 판단 기준일 - 잔금일 또는 등기접수일. 어느 지역이 언제 지정·해제되었는지는 국토교통부 공고로 확인합니다.

조정대상지역 공고 전에 계약한 경우는 거주요건이 없나요?

없습니다. 거주자가 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않았다면 거주기간 제한을 받지 않습니다. 질의 사안은 조정대상지역으로 지정된 뒤에 계약하고 취득한 경우여서 이 예외에 해당하지 않았습니다. 반대로 지정 전에 계약금을 낸 무주택 세대라면 잔금을 지정 후에 치렀더라도 거주요건이 붙지 않습니다.

거주요건을 못 채우는 사정이 세입자 때문이라면 상생임대주택 특례도 살펴볼 수 있습니다. 취득 후 임차인과 맺은 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대하고, 보증금·임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺어 2년 이상 임대한 뒤 정해진 양도기한 안에 팔면 거주기간 제한을 받지 않습니다.

조정대상지역 해제 거주요건 대응 순서

• 취득일 확정 - 잔금 영수증과 등기사항증명서로 대금 청산일·등기접수일을 확인합니다.
• 지정·해제 공고일 확인 - 국토교통부 공고에서 그 지역의 지정일과 해제일을 찾아 취득일과 비교합니다. 취득일이 지정 기간 안이면 거주요건이 붙습니다.
• 계약일 확인 - 매매계약일과 계약금 지급일이 지정 공고일보다 앞서고 그때 무주택이었다면 거주요건 예외를 검토합니다.
• 거주 또는 특례 설계 - 예외가 안 되면 양도 전에 2년 거주를 채우거나 상생임대주택 특례 요건을 맞춥니다.
• 신고·경정청구 - 예정신고 때 요건을 다시 확인하고, 이미 과세로 신고했는데 예외에 해당한다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금일과 해제 공고일이 며칠 차이인 사안은 잔금 영수증·등기접수일·공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조정대상지역 해제 후 양도하면 거주요건이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 「취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택」에 거주요건을 붙이므로 판단 시점이 취득일입니다. 국세청도 2025년 2월 26일 사전답변(사전-2025-법규재산-0086)에서 취득 4일 뒤 해제된 경우에도 거주요건을 적용한다고 보았습니다. 양도 당시 비조정대상지역이라는 사정은 요건에 영향이 없습니다.
• 거주요건 판단의 취득일은 언제인가요?
  대금을 청산한 날입니다. 소득세법 제98조는 취득 시기를 대금 청산일로 정하고, 청산일이 분명하지 않으면 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호에 따라 등기접수일로 봅니다. 잔금일이 조정대상지역 해제 공고일보다 앞서면 조정대상지역 취득이고, 뒤이면 비조정대상지역 취득입니다.
• 지정 공고 전에 계약했으면 거주요건이 없나요?
  없습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호는 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우 거주기간 제한을 적용하지 않습니다. 계약서 작성일과 계약금 이체 내역이 공고일보다 앞서야 합니다.
• 1세대 1주택 비과세의 보유·거주요건은 몇 년인가요?
  보유 2년 이상이 원칙이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주 2년 이상이 더 필요합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정한 요건이며, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따라 초과분이 과세됩니다.
• 세를 놓고 있어 거주를 못 하면 다른 방법이 있나요?
  상생임대주택 특례를 검토할 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항에 따라 취득 후 임차인과 맺은 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대하고, 보증금·임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺어 2년 이상 임대한 뒤 임대 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날(임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일)까지 양도하면 거주기간 제한을 받지 않습니다.
• 조정대상지역 지정·해제 여부는 어디서 확인하나요?
  국토교통부 공고로 확인합니다. 조정대상지역은 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따라 국토교통부장관이 지정하고 해제하므로, 취득일 당시 그 지역이 지정 기간 안에 있었는지를 공고문의 지정일·해제일과 대조합니다. 지역 목록은 수시로 바뀌므로 기억에 의존하지 말고 공고문으로 확인해야 합니다.
• 거주요건을 모르고 비과세로 신고했으면 어떻게 하나요?
  과세관청이 거주요건 미충족을 이유로 세액을 결정하면 그 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 할 수 있고, 반대로 예외 요건에 해당하는데 과세로 신고했다면 국세기본법 제45조의2 제1항에 따라 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 어느 쪽이든 계약일·잔금일·공고일 증빙이 먼저입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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