양도소득세

2017년 8·2 대책 전 계약한 분양권을 같은 세대 자녀에게 증여했는데 거주요건이 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 무주택 세대가 2017년 8월 2일 이전에 분양계약을 맺고 계약금을 낸 분양권을 조정대상지역 지정 전에 같은 세대원에게 전부 증여했다면, 완공 뒤 세대를 분리해 양도일 현재 별도세대가 되어도 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 적용되지 않습니다. 국세청은 2024년 12월 19일 회신(서면-2023-법규재산-2724)에서 이 경우 거주요건을 적용하지 않는다는 기획재정부 해석을 따르도록 답했습니다. 지금은 분양계약일·계약금 입금일·증여일과 조정대상지역 지정 공고일의 순서를 확인해 두십시오.

세대를 분리했다는 사정 때문에 다시 2년을 살아야 하는 것은 아닙니다. 회신 사안처럼 조정대상지역 지정 전에 같은 세대원에게 분양권 지분 전부를 증여했다면 거주요건을 적용하지 않는다고 보았습니다. 반대로 지정 뒤에 증여하고 세대를 분리한 경우에는 거주요건이 적용된다고 본 해석이 있어 증여일이 갈림길이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

무주택이던 A씨 부부는 2017년 6월 아파트 분양계약을 맺고 계약금을 냈습니다. 2017년 7월 같은 세대로 살던 아들에게 분양권 지분 전부를 증여했고, 그 지역은 2017년 8월 3일 조정대상지역으로 지정되었습니다. 아파트는 2020년 완공되어 아들이 취득했고, 아들은 그 집에 살지 않고 세를 놓았습니다. 아들은 2024년 취업해 세대를 분리했고 2026년 안에 집을 팔 계획입니다. 양도일 현재 아들은 부모와 별도세대인데, 취득 당시 조정대상지역이었으니 2년 거주를 해야 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 같은 세대원 간 증여 뒤 세대분리한 경우를 어떻게 해석했나요?

거주요건을 적용하지 않는다고 보았습니다. 국세청은 2024년 12월 19일 서면질의 회신(서면-2023-법규재산-2724)에서 기획재정부 조세정책과-2235(2024. 12. 9.)를 참고하라고 답했고, 그 기획재정부 해석은 무주택자가 2017년 8월 2일 이전에 분양계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 조정대상지역 지정 전에 동일세대원에게 분양권 지분 전부를 증여하고, 완공 후 세대분리해 양도일 현재 별도세대인 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는다는 제1안이 타당하다고 답했습니다. 회신은 이유를 따로 밝히지 않고 기획재정부 해석을 그대로 인용했습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 증여가 조정대상지역 지정 뒤에 이루어졌거나 증여 당시 이미 별도세대였던 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라집니다.

증여 시점이 다르면 결론도 다릅니다. 국세청은 2022년 5월 23일 회신(서면-2021-법규재산-0209)에서 거주요건 예외 대상인 분양권을 조정대상지역 공고일 이후 동일세대원인 자녀에게 전부 증여하고 자녀가 세대를 분리해 완공 주택을 취득한 경우에는 제154조 제1항 제5호의 적용대상이 아니어서 거주요건을 적용받는다고 보았습니다.

2017년 8월 2일 이전 계약이 왜 기준이 되나요?

조정대상지역 주택의 2년 거주요건이 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용되었기 때문입니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제2항은 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지는 시행령이 정한 표의 지역을 조정대상지역으로 본다고 정합니다. 이른바 8·2 대책 당시 지정된 지역입니다. 그 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 제154조 제1항 제5호의 예외로 거주요건을 받지 않습니다. 분양권은 완공 뒤 잔금을 치른 날 주택을 취득한 것이 되므로, 취득일 기준으로는 조정대상지역 취득이지만 계약일 기준 예외가 우선합니다.

• 계약일·계약금 지급일 - 조정대상지역 공고일 전이어야 하고 계약서와 입금 내역으로 증명합니다.
• 무주택 요건 - 계약금 지급일 현재 그 거주자가 속한 1세대가 주택을 보유하지 않아야 합니다.
• 동일세대원 증여 - 공고 전에 같은 세대원에게 지분 전부를 증여했다면 예외가 적용됩니다. 공고 뒤 증여 후 세대분리한 경우는 거주요건이 적용된다고 본 해석이 있습니다.
• 세대분리 - 완공 후 수증자가 세대를 분리해도 예외 적용에 영향이 없습니다(회신 사안 기준).

세대분리한 자녀는 언제 별도 1세대로 인정되나요?

배우자가 없는 자녀는 원칙적으로 부모와 같은 세대이고, 30세 이상이거나 배우자가 사망·이혼했거나 일정 소득이 있어 독립 생계를 유지할 수 있는 경우에만 배우자 없이도 1세대로 봅니다. 소득 기준은 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상으로 소유 주택·토지를 관리하며 독립된 생계를 유지할 수 있어야 하고, 미성년자는 결혼 등 불가피한 사유가 없으면 제외됩니다. 주소만 옮겼을 뿐 생계를 부모에게 의존하면 별도세대로 인정되지 않아 부모 주택이 세대 주택 수에 합산됩니다.

양도일 현재 자녀가 별도 1세대로 인정되고 자녀 세대가 그 집 한 채만 보유하면, 보유 2년 요건을 채운 뒤 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.

분양권 증여 거주요건 대응 순서

• 날짜 정리 - 분양계약일, 계약금 입금일, 증여일(증여계약서·증여세 신고), 조정대상지역 지정 공고일, 잔금일을 순서대로 적습니다.
• 세대 구성 증빙 - 계약 당시와 증여 당시 주민등록 초본으로 증여자와 수증자가 같은 세대였고 세대가 무주택이었음을 확인합니다.
• 세대분리 요건 확인 - 양도일 현재 수증자가 30세 이상이거나 소득 요건을 갖춰 별도 1세대인지, 부모 주택이 합산되지 않는지 봅니다.
• 보유기간 계산 - 잔금일부터 양도일까지 2년 이상인지 확인합니다. 거주요건은 예외로 빠집니다.
• 신고·불복 - 예정신고 때 예외 적용 자료를 함께 내고, 과세관청이 거주요건을 적용해 고지하면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여가 지정 공고일을 넘겼거나 분양권 지분 일부만 증여한 사안은 증여계약서·입금 내역·공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권을 같은 세대 자녀에게 증여하면 계약 당시 지위가 사라지나요?
  사라지지 않습니다. 국세청은 2024년 12월 19일 회신에서 무주택자가 2017년 8월 2일 이전에 분양계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 조정대상지역 지정 전에 동일세대원에게 분양권 지분 전부를 증여한 경우 거주요건을 적용하지 않는다고 보았습니다. 회신은 기획재정부 조세정책과-2235(2024. 12. 9.) 해석을 인용했습니다.
• 거주요건 예외의 요건은 무엇인가요?
  거주자가 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않아야 합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호가 정하며, 이에 해당하면 취득 당시 조정대상지역이어도 거주기간 제한을 받지 않습니다.
• 왜 2017년 8월 2일이 기준인가요?
  조정대상지역 주택의 2년 거주요건이 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용되었기 때문입니다. 소득세법 시행령 제154조 제2항은 2017년 8월 3일부터 11월 9일까지는 시행령이 정한 표의 지역을 조정대상지역으로 본다고 정합니다. 그 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대는 제1항 제5호의 예외로 거주요건을 받지 않습니다.
• 완공 후 세대를 분리하면 예외가 깨지나요?
  회신 사안에서는 깨지지 않았습니다. 국세청은 완공 후 세대분리해 양도일 현재 별도세대인 경우에도 거주요건을 적용하지 않는다는 제1안이 타당하다고 답했습니다. 다만 비과세는 소득세법 제88조 제6호의 1세대 단위로 판단하므로, 양도일 현재 수증자가 별도 1세대로 인정되는지와 그 세대의 주택 수는 따로 확인해야 합니다.
• 자녀는 언제 별도 1세대로 인정되나요?
  배우자가 있으면 별도 세대가 되고, 배우자가 없으면 30세 이상이거나 배우자가 사망·이혼했거나 기준 중위소득의 40% 수준 이상 소득으로 독립 생계를 유지할 수 있는 경우에만 1세대로 봅니다. 소득세법 시행령 제152조의3이 정하며, 미성년자는 결혼 등 불가피한 사유가 없으면 제외됩니다. 주소만 옮기고 생계를 의존하면 인정되지 않습니다.
• 분양권으로 취득한 주택의 취득일은 언제인가요?
  완공 후 잔금을 치른 날입니다. 소득세법 제98조는 취득 시기를 대금 청산일로 정하고, 소득세법 시행령 제162조 제1항은 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일로 봅니다. 취득일 기준으로는 조정대상지역 취득이 되지만, 제154조 제1항 제5호의 계약일 기준 예외가 우선 적용됩니다. 보유기간 2년은 이 취득일부터 셉니다.
• 거주요건을 적용해 고지서가 오면 어떻게 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해 다툴 수 있습니다. 국세기본법 제68조 제1항이 정한 기간이고, 반대로 예외에 해당하는데 과세로 신고했다면 같은 법 제45조의2 제1항에 따라 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 분양계약서·계약금 입금 내역·증여세 신고서·초본이 핵심 증빙입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 양도세 중과를 피하려고 한 이혼도 1세대 판단에서 인정되나요?
• 단독주택 건물만 따로 사는 자녀에게 증여하면 살던 아파트는 비과세되나요?
• 주민등록은 부모님 집에 있는데 실제로 따로 살았다면 별도세대로 인정되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기